回迁房的买卖流程是怎样的，有哪些交易规则？

回迁房买卖得看清楚产权，走正规流程，别急着签约。

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回迁房买卖，先实地考察，再谈价格，签好合同，办贷款，最后过户，注意细节。

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根据《土地管理法》，1995年的《土地登记规则》，《物权法》，2008年国土局40号令《土地登记办法》等规定，以出让等有偿方式取得国有土地使用权的单位，按照合同要求完成开发后，在合同允许转让或抵押的前提下。若将土地使用权转让或者抵押等活动的，要在规定的时间内对土地使用权进行变更登记。所以不是只有转让要变更登记，抵押也要做变更登记。

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1．买卖作为土地使用权转让的**广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。2．抵债抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。3．交换以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。4．作价入股作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。5．合建在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。6．赠予赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给**使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。7．继承在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

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以家庭为单位，上少户籍可拥有两套住房（产权为住宅），境外人在符合条件的情况下只能买一套住房。上海户籍以外的大陆人，只可拥有一套住房。2010年10月7号后新购过一套住房的，即使只拥有一套住房的居民用户也不能在新购。对于新购住房，如果超出，交易中心不予过户登记。此限购只限新购住房，若由法律判决，继承等所得不受此限制。

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