物业管理有什么困境？业主权益怎么保障？

物业可谓是小区的“总管家”,很多人在遇到停水停电、车位被占、马桶不通等情况时,第一时间就想到了找物业。实际上,这位为业主服务的“管家”同时也掌管着整个小区的公共资源,并且还创造着各种业主不知情的营收。今天就跟着小编来盘点一下物业那些不能说的秘密。 1、新房验收预交物业费?这是没有依据的 很多人在新房验收的时候都会遇到物业公司要求业主预交一段时间的物业费(3个月左右,有些楼盘甚至要求交半年或一年),实际上物业预收物业费是没有依据的。 按规定,物业公司不能违背业主的意愿提前收物业费,经过批准可以预收的,不得收取超过6个月。如果物业公司不出示行政批准文件,你也可以拒交。若是物业因此拒交钥匙,业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。 2、还不知道吧?你的个人信息被卖了 小区的物业往往都有业主的联系方式、身份证号、家庭住址等详细信息,而很多物业人员会将这些信息向有需求的公司兜售来获取私利,这就是为什么你刚想卖房,就出现一堆中介打爆你电话的情况。 3、房屋免费保修?有!但是很短 我们都知道家里的墙面、地面、门窗、管道、洁具、灯具等都有2个月到1年的保修期,但是这个保修期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。也就是说,有些所谓的免费维修,你还没买到房子时就已经过期了。 除了这个,单元楼的电子门,电梯等公共设施坏了,业主都可能需要付钱。虽然都交过物业维修基金,但是这笔钱的使用需要2/3以上的业主签字,而且这笔基金到底有多少、维修的时候够不够用、到底需不需要业主再凑钱,这些问题大多数业主都是不清楚的,都是物业说什么就是什么。 4、公共设施维护费?赚得不要不要的 一个新建小区设备都是新的,头一年的维护责任都在设备厂商,之后3-5年内也不太容易出大的故障,因此这几年交的物业费多半就被物业赚走了。这就是为什么开发商都愿意给楼盘配上自己的物业公司,对于一个新小区而言,物业公司是相当赚钱的。 5、公共设施有收益?我怎么不知道 新《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先要经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。然而,即使业主在账目上能够看到这笔收入,它却不会被发到业主手中。因为按规定,这些钱应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或规划房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金,物业从中可以收取一些管理费。 但问题在于,房屋维修基金和公用设施基金被物业公司花在了哪里?花了多少?业主往往既不知道自己赚了多少钱,也不知道钱是被如何花掉的,钱都在物业手中,业主没有知情权和支配权,业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。 6、催缴物业费 停电停水真闹心 停水电的权利只在供电局和自来水公司,如果因为物业费没有及时缴纳,就被物业公司擅自停水停电,这种做法是违反法律规定的,业主有权起诉物业公司。 7、家里被盗 物业若失职可追责 很多小区的物业都向业主承诺24小时在岗值班、巡逻保卫,做好小区的安保工作。但是真正做到的物业没几个。根据规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。因此,业主家中被盗,物业公司是否承担赔偿责任,要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。 当业主家中财产失窃,物业公司又拒绝承担赔偿责任时,如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形,并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系,比如可让物业公司举证:保安人员未脱岗,监控系统全面良好运作,可疑人员被盘查询问等,如果不能证明,则物业公司要承担一定的赔偿责任。

按照合同来办啊

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根据《中华人民共和国物权法》有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行修改，并于近日发布了修改后的《物业管理条例》。明确业主大会、业主委员会职责《条例》明确，房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应与物业服务企业订立书面物业服务合同《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《条例》明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务企业代收费用不得收取手续费《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理区域内公共建筑和共用设施不得改变用途《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《条例》明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

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基本上所有的人都知道入住一个小区之后就自然而然的成为该物业的业主，那么，究竟什么叫业主，业主要履行什么权利和义务，业主公约都约定了那些行为，想必大家也不是非常了解，下面，小编一一为大家解释。 什么叫业主 业主是指物业的所有权人，业主之间可以订立业主公约来维护小区的正常运作。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。 什么是业主公约 业主公约又称物业管理公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。

物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。那么业主与物业公司发生纠纷如何处理呢?方法/步骤 如果对物业服务企业服务方面不满意，可以找物业服务企业行政主管部门，主要是当地房地产行政主管部门(比如：房管局)投诉;当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门，找它们投诉再合适不过了;如果认为物业公司的物业费收取不合理，就去当地的物价局举办。 当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为，这是**直接的了。 我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。

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