物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。解决物业管理企业与业主产生的纠纷,需要了解纠纷的的类型,发生的原因和法律方面的界定。 物业管理纠纷 一、物业管理纠纷的类型及其特征 实践中,业主与物业管理企业之间的纠纷可以分为这样三种类型: (一) 基于物业管理合同的纠纷 依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理企业签订的有关物业管理合同,双方确立一系列权利义务。如物业管理企业承担安全及服务义务。如果物业管理企业颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务,管而不理,致使业主享受不到缴费后的服务。或者,业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且,由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟,主要是物业管理企业不作为导致纠纷发生,进而引发各种极端事件。 根据**高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定,这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。 (二) 物业管理企业侵犯业主权益的纠纷 第一种类型中,物业管理企业也侵犯了业主的合法权益,但因为是因为基于物业管理合同发生,而且往往是消极侵权,所以将其单列。第二种类型特指,物业管理企业的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产,阻挠业主成立业主委员会,侵占业主共有房产等等。 这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系,属于一般侵权纠纷,**高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然,第一类和第二类往往会同时发生,出现竞合的现象。根据民法通则的规定,当事人由选择权。 (三) 开发商遗留问题引起的纠纷 业主入主后,还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲,这类纠纷与物业管理企业没有直接关系,而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现,而且物业管理企业对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。 二、纠纷发生的原因 业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生,但从根本上说,主要是由于以下几个原因: (一)我国现有的物业管理模式弊端是重要原因 物业管理是业主对物业进行自治管理的活动,是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权,业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理企业;而从另一方面而言,随着住房制度等的改革,物业管理的社会化、专业化成为一种趋势,但即使如此,从物业管理企业角度看,物业管理也是一种服务,是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上,一方面,几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业管理企业进行物业管理,而且大都用很长的章节来规定物业管理企业的权利义务,甚至连业主委员会的成立都需要物业管理企业参与。另一方面,物业管理企业不能正确把握自己的“定位”,经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”,侵害业主权益。 (二) 我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因,但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系,所以进一步,应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。 2003年6月8日,《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布,并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规,此前仅有建设部1994年的33号令,以及一些地方性法规对物业管理进行规范,1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。 物业管理在我国是一个新兴行业,由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定,物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理企业往往有越位之举,或直接侵犯业主权利,或者违反了法律,例如物业管理企业强制拆除小区内违章建筑等;业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业,比如,邻居之间因相邻关系发生纠纷,不适当地以物业管理企业为被告起诉等等。 综上所述,物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足,各方当事人法律地位不明确,而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。 三、物业管理法律关系分析 研究物业管理法律关系,有利于通过完善立法、严格执法、加强司法,采用促进自觉守法综合措施,来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题,有效化解有关当事人间的利益冲突,从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。 物业管理法律关系的基本主体包括业主(物业所有人)及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。 (一)物业管理企业与业主的关系: 物业管理企业是在工商部门领取营业执照,受业主委员会(或管理委员会)的聘请委托,依照有关物业管理的法规和物业管理合同,实施管理服务的企业。 而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 可见,物业管理企业与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系,而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理企业的选聘为前提。 这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。 2003年颁布的《物业管理条例)对二者的权利义务内容有详细规定。 一言蔽之,业主是小区的主人,对物业的管理权首先属于业主(以业主委员会为代表),物业管理企业是业主聘请的保姆,保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务,收取业主的管理费用,未经业主同意委托的事项,物业管理企业不能去随便插手。 (二)物业管理企业的管理与政府管理的关系: 一方面,物业管理企业在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下,对小区同意实施专业化管理,推行社会化、专业化的管理模式,这也是我国住房制度改革,房地产市场化的必然要求;另一方面,物业管理企业的管理不能取代政府的管理,住宅小区不是那个物业管理企业的“独立王国”。小区需要政府的管理。 例如,小区内出现违章建筑,物业管理企业有权予以制止,甚至可以要求拆除,但是他没有强制拆除违章建筑的权利,这个权力属于城建规划部门。又如,小区住宅内失盗等治安问题(或刑事犯罪)应由公安机关负责处理,物管公司对此类事件一般不承担责任,除非其有保安失职的过错。 所以,物业管理企业作为以追求利润为目的的企业,他的所谓管理是很有限度的,他只能在法律和业主赋予它的权限范围内进行管理工作,同时还要接受政府对他的管理;对于自己权限范围外,应由政府部门处理的事务,物业管理企业不应管。
物业管理与业主纠纷
151****5977 | 2018-07-19 13:43:48-
138****2832 物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。那么业主与物业公司发生纠纷如何处理呢?
方法/步骤
如果对物业服务企业服务方面不满意,可以找物业服务企业行政主管部门,主要是当地房地产行政主管部门(比如:房管局)投诉;当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门,找它们投诉再合适不过了;
如果认为物业公司的物业费收取不合理,就去当地的物价局举办。
当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为,这是**直接的了。
我国《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失”。 2018-07-19 13:44:33 -
133****2016 1、物业服务与业主之间并无不可调解的矛盾;
2、只是在纠纷解释时用词用语加重了纠纷的矛盾点;
3、物业服务过程中的确存在盲点;
4、业主对物业服务的不理解,那就要求物业公司对相关的法律、法规进行宣传; 2018-07-19 13:44:14 -
157****6791 首先可以明确告诉你,你打赢这场官司的几率几乎是零。
一、物业起诉你,是因为你拖欠了物业费,根据合同约定,你应按时交纳物业费,而你未在规定期限内足额缴纳,视为违约,因此你应承担违约责任。
二、你上述提出的几条抗辩,均对拒交物业费形不成理由。
第一、自行车在小区内丢失,首先应确定,你和物业公司并未就自行车的保管形成合同或有其他约定,并且楼下也并非自行车专用停车场所,物业公司执行的只是秩序维护义务,正常情况下,小偷开锁后骑车出门,没有人会认为这是他偷的车,门卫没有盘查的权利,也不能保证小区不发生治安和刑事案件,丢失自行车,物业公司不服赔偿责任。
第二、窗户漏水问题,据我所知,好像窗户保修期应该是2年,保修期内应该有开发商负责维修,而不是物业,保修期后,窗户不属于公共设施,也不应有物业公司维修,如果物业公司维修有两种情况,一是,物业义务帮忙。二是特约服务,需要你付费的。
第三、物业公司是否有权经营小区的公共设施,要看你们原来签订的前期物业服务合同或物业服务合同,一般合同中都会约定小区内的公共设施由物业公司负责经营,即便合同没有约定,也与本案无关,因为物业费是针对物业服务缴纳的费用。如果你对公共设施的管理有异议,可以另案起诉。
第四、我不知道你所住的小区有多大面积,你换位思考以下,如果每个业主出入小区门都必须持卡的话,是个什么情形,上班还会准时吗?下班回家不能顺顺当当的了吧,一般小区办理业主出入卡,主要是一开始的时候对外来人员,特别是装饰装修等闲杂人员的限制,当然,如果物业服务合同约定,物业应对每位出入小区的人员进行门卡检查的话,你可以就此对其提出诉讼(是另案提起诉讼),让法院就其行为对你造成的损失进行赔偿。
如果可能的话,还是庭外和解吧,毕竟物业也对小区的服务进行了付出,如果这个物业公司真的不合格,建议你们小区的业主委员会炒掉他,另外聘请。
几点拙见,只为互相学习,望指正 2018-07-19 13:44:01
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业主与物业管理企业发生价格纠纷时,业主委员会应给予调解,调解不成的,可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的,业主也可直接向价格主管部门投诉。
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当业主不交纳或者没有及时交纳物业费、供暖费时,有个别物业公司以此为由停电、停水、停暖,造成整个小区的使用不便。这样的解决办法严重侵犯了业主的合法权益,对此,物权法明确了“物业服务企业或者其他管理人与业主关系”。 物业与业主关系 根据物权法第81条的规定,业主可以选择物业管理企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业管理企业或者其他管理人后,应当签订物业管理合同,将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业管理企业或者其他管理人。因此,业主与物业管理企业或者其他管理人之问是一种合同关系。 物业管理企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。物业管理条例第36条规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。 物业管理是否符合合同约定,涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转,建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面,涉及每个业主的切身利益,关系着社会的和谐与安定,因此,在履行物业服务合同的过程中,物业管理企业或者其他管理人应当接受业主的监督。城市新建住宅小区管理办法规定,物业管理公司的义务有:(一)履行物业管理合同,依法经营;(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;(三)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。《物业管理条例》规定,业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和西助物业管理企业履行物业服务合同。业主对物业管理企业或者其他管理人的监督可以采取如下不同形式,如对物业管理企业履行合同的情况提出批评、建议,查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料,查询物业管理企业的收费情况等。业主对物业管理企业的监督有利于其更好地向业主提供服务,履行好合同规定的义务。
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你住的那个小区一点保障都没有,业主使用后是有权对不满意的物管换掉了,不交物业管理费解决不了大事,**主要还是要安全.建议上报或者直接投诉第一线场爆光之后就没那么猖狂了.
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你好,中华人民共和国国务院令第379号公布〈物业管理条例〉,第六章法律责任的第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。明确指出法律不支持这样的收费行为(违法行为)。 望采纳!
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