业主与物业纠纷问题

148****9589 | 2014-01-25 13:06:04

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151****4854 你住的那个小区一点保障都没有，业主使用后是有权对不满意的物管换掉了，不交物业管理费解决不了大事，**主要还是要安全．建议上报或者直接投诉第一线场爆光之后就没那么猖狂了． 2014-01-28 09:10:35
148****9148 可以换掉,但必须成立业主委员会,也就是联合起来,可以申请水电一户一表,但费用需自己承担 2014-01-27 22:51:46
147****2604 如果是小产权房，本身就是不合法的，以现有法规估计在法律上很难做相应准确的界定，因此建议进行以下的工作：
1、不讨论产权问题，仅就房屋建筑成本的角度与物业进行讨论，正常情况下，建设工程建设施工过程产生的能源消耗均已计入建设成本，因此不应将建设过程产生的能源消耗单独剥离出来再向客户进行重复计算。
2、如果要分摊的并不是电费或水费，而是配套建设的电力设施及供水设施的费用，那么也必须提供该费用是否已计入建设成本中的证据。
3、如果你们的小区水电都已经是供水供电部门抄表到户，那么除水电部门以外，其他单位都无权中断住户的水电供应，但估计作为小产权房，一般情况下很难得到供水供电部门的审核并抄表到户，基本都是以建设单位或物业的名义安装总表或变压器，向住户抄表并分摊费用，这一部分也难以在法规上明晰。
4、向某一个部门投诉应该都不是办法，作为小产权房，向任何部门投诉可能都是推诿踢皮球，建议以几百户居民的正常生活受到严重影响为由，向政府监察或信访部门、媒体以合法、合理的方式提出诉求，争取引起政府主管部门的重视，促成问题的解决。 2014-01-27 17:27:41
151****0597 １，不能拒绝交物业管理费，可以换掉物业公司２，水电表必须是一表一户，如物业公司不同意可以通过相关部门去协商解决 2014-01-27 13:30:14
136****6830 千万不要走极端这样大家都在一个小区没有必要 2014-01-27 09:15:06
156****0861 物业答应修复但没有履行，可以查物业服务合同，如确有相关条款而未履行，可以向人民法院提起诉讼，告其违约。但如果你不交物业费，也会构成违约，物业一样可以主张他们的权益。一码是一码，可能看起来不合理，但这就是现行合同法的精神。 2014-01-26 17:51:39
148****5074 这要看错责一方是谁了。 2014-01-26 16:54:06
142****1477 解决这些问题不能头痛了医头脚痛了医脚，在目前情况下，**有效的办法一是签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。
二是签一份完整明确的物业管理合同。现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
一般而言，物业管理合同应包括以下内容：
1、提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；这些服务虽属共性，但不同的物业公司的服务水平却大相径庭。比如，笔者所在的小区绿化得“争奇斗艳”，而一墙之隔的另一小区却连冬青都种不活。二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。比如，笔者所在单元六楼(顶层)的邻居，一次下小雨时发现有轻微的漏雨现象，前几天看天气预报说有大雨就赶紧给物业公司打电话，物业公司按承诺在24小时内把屋顶修了一遍，结果虽下了一场大雨但滴水未进，而相邻小区我的一位同事也有相似经历，物业公司却在大雨之后才修屋顶，而这时他的房子已是“外面已不下，屋内仍在下”。
2、小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。
3、物业收费标准怎么定。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价。 2014-01-26 09:10:12
156****4794 要看是谁的责任然后再处理解决问题 2014-01-25 16:52:15
154****7594 业主委员会是有业主建立的,而不是有一两个人决定大家的利益。我个人建议可以向物业反馈,如果不能解决,可以通过媒体曝光的途径,让其他部门介入帮忙协调!我个人认为上面的做法是不合理的!如果还不能解决,那可以到当地管辖的人民法院提出诉讼!让专业的律师帮忙解决! 2014-01-25 16:39:22
153****4832 你可以找物业的上一级主管部门去反映,也可以自己动手去找那些车主,但要物业公司出面去组织.继续拒交物业费,并出具书面的申请书给物业,要求维护你应有的权力。
书面文件上**好说明你拒交物业费的理由,请求他们帮忙解决此问题。如果这样还不行,你就直接叫交警来拖车。 2014-01-25 13:13:58

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嗯嗯，这个办法可行，物业不管，城管绝对会管的，看你的本事了，让城管帮你解决吧。太多物业部都是这样吗？拿了钱不办事。。。。。
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问物业管理与业主纠纷

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物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。那么业主与物业公司发生纠纷如何处理呢?方法/步骤如果对物业服务企业服务方面不满意，可以找物业服务企业行政主管部门，主要是当地房地产行政主管部门(比如：房管局)投诉;当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门，找它们投诉再合适不过了;如果认为物业公司的物业费收取不合理，就去当地的物价局举办。当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为，这是**直接的了。我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。
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去中介协商一下，实在不行就走法律途径
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物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。解决物业管理企业与业主产生的纠纷，需要了解纠纷的的类型，发生的原因和法律方面的界定。物业管理纠纷一、物业管理纠纷的类型及其特征实践中，业主与物业管理企业之间的纠纷可以分为这样三种类型：（一）基于物业管理合同的纠纷依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理企业签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业管理企业承担安全及服务义务。如果物业管理企业颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理企业不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。根据**高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。（二）物业管理企业侵犯业主权益的纠纷第一种类型中，物业管理企业也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理企业的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，**高院《民事案件案由规定（试行）》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。（三）开发商遗留问题引起的纠纷业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理企业没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理企业对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。二、纠纷发生的原因业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生，但从根本上说，主要是由于以下几个原因：（一）我国现有的物业管理模式弊端是重要原因物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权，业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理企业；而从另一方面而言，随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业管理企业角度看，物业管理也是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上，一方面，几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业管理企业进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业管理企业的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业管理企业参与。另一方面，物业管理企业不能正确把握自己的“定位”，经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。（二）我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因，但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系，所以进一步，应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。 2003年6月8日，《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规，此前仅有建设部1994年的33号令，以及一些地方性法规对物业管理进行规范，1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。物业管理在我国是一个新兴行业，由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定，物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理企业往往有越位之举，或直接侵犯业主权利，或者违反了法律，例如物业管理企业强制拆除小区内违章建筑等；业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业，比如，邻居之间因相邻关系发生纠纷，不适当地以物业管理企业为被告起诉等等。综上所述，物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。三、物业管理法律关系分析研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法，采用促进自觉守法综合措施，来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。物业管理法律关系的基本主体包括业主（物业所有人）及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。（一）物业管理企业与业主的关系：物业管理企业是在工商部门领取营业执照，受业主委员会（或管理委员会）的聘请委托，依照有关物业管理的法规和物业管理合同，实施管理服务的企业。而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。可见，物业管理企业与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系，而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理企业的选聘为前提。这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。 2003年颁布的《物业管理条例）对二者的权利义务内容有详细规定。一言蔽之，业主是小区的主人，对物业的管理权首先属于业主（以业主委员会为代表），物业管理企业是业主聘请的保姆，保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务，收取业主的管理费用，未经业主同意委托的事项，物业管理企业不能去随便插手。（二）物业管理企业的管理与政府管理的关系：一方面，物业管理企业在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下，对小区同意实施专业化管理，推行社会化、专业化的管理模式，这也是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求；另一方面，物业管理企业的管理不能取代政府的管理，住宅小区不是那个物业管理企业的“独立王国”。小区需要政府的管理。例如，小区内出现违章建筑，物业管理企业有权予以制止，甚至可以要求拆除，但是他没有强制拆除违章建筑的权利，这个权力属于城建规划部门。又如，小区住宅内失盗等治安问题(或刑事犯罪）应由公安机关负责处理，物管公司对此类事件一般不承担责任，除非其有保安失职的过错。所以，物业管理企业作为以追求利润为目的的企业，他的所谓管理是很有限度的，他只能在法律和业主赋予它的权限范围内进行管理工作，同时还要接受政府对他的管理；对于自己权限范围外，应由政府部门处理的事务，物业管理企业不应管。
问业主与物业公司的纠纷如何处理？

答

更换物业公司　　如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。　　按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服
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