开发商说的“赠送面积”是真的吗？真的是免费送的吗？

开发商赠送的面积，不一定是真的送给购房者的。其次，如果真的是赠送的，也会在房价或者精装修上把成本收回来。

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房价不能便宜，很多买房者就希望开发商能多给些优惠，于是就有了赠送面积促销，众多购房者常常被吸引住，可是这背后更多的是法律问题，众多置业者们不了解就盲目签约，后续带来的问题也让人头疼不已。 一、在现行的建筑设计规范中规定： 1、入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积，露台是完全赠送的。 2、地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积。 3、飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积; 4、阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。 因此，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。 另外，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。大家都知道，顶楼和底楼的房子是**不好卖的，但有了这些附加条件，难免不会犹豫一下。 二、赠送面积不属于产权面积 赠送面积越大，在购房者心里得房率就越高，但是赠送面积并不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。 三、赠送面积存在的隐患 1、赠送面积虽好，但还是得看是否实用。一些“赠送面积”譬如入户花园等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题。 2、入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。

通常而言，购房者在买房时，入户花园、阳台、露台、阁楼、挑高设计的加隔层、飘窗等都算赠送面积，只是有的是赠送，有的则属于半赠送。具体来说，入户花园以及没有封顶的阳台算一半面积，阁楼、地下室、飘窗不满2.1米不算面积，凸窗不落地的不算面积，露台是完全赠送的。以上这些是有法律规定的，也就是说，这些本来就是完全或者部分属于购房者的，只不过在开发商口中变成了开发商对购房者的赠与。然而，新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施，其中许多规定压缩了楼盘设计中赠送面积的空间，包括大飘窗不再赠送，而是要算一半的面积；凹阳台算全面积、凸阳台算一半面积；地下室、夹层结构层高大于2.2米算全面积，小于2.2米算一半面积。　　另外还有一部分赠送面积则是在违规基础上的赠送，比如有的是钻了建筑面积计算方法的孔子，减少套内面积，这样开发商既可以少缴税费，还可以把面积赠给购房者；有的对部分特定购房者所赠送的面积实际上是业主共有的；还有的赠送面积是开发商擅自变更规划设计违法搭建的。

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开发商赠送面积，不一定是真的送给你的，有时候只是开发商销售楼盘的噱头。像公用露台、高度不超过2.2m的飘窗、一层小院、阁楼、层高小于2.2m的地下室或半地下室，根据国家政策，都是不计入建筑面积的。不计入建筑面积，意味着这部分面积本就不用购房者出钱购买。（该内容仅在北京适用）一、开发商“赠送面积”经常会送哪些？经常会送的有露台、飘窗、一层小院、地下室、阁楼等。1.露台（1）露台是指设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的，有围护设施的平台。按照2013年初版《建筑工程建筑面积计算规范》规定，露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积。（2）有些开发商会在后期设计时，将露台划到室内，变为室内的一部分。由于不计入建筑面积，露台其实是不计价的。样板间通常会用醒目的标语将“赠送面积”标示出来。2.飘窗（1）飘窗，从室内向室外看，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃，窗台的高度比一般的窗户低一些。（2）根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗，不计算建筑面积”。（3）不计入销售面积的飘窗，实际上本来就不能收钱，开发商也没有送给购房者。带有飘窗的起居室，采光、通风较好3.半封闭阳台（1）室外阳台是指在建筑主体外的阳台。（2）根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。也就是说，当开发商说要送你阳台时，其实有可能只送了你一半的面积。室外阳台可进行户外锻炼，观赏、纳凉、晾晒衣物4.小院小院一般是指一层的小院，可作小花园或开发成菜园，作为赠送面积送给购房者。实际上，一层小院应属于公共面积，购房者的房屋产权证上，也不会有小院的测绘面积。同样是一层带小院的房，送小院的房子单价会略高于不送小院可作菜园，也可个人开辟为花园5.阁楼（1）阁楼一般位于顶楼，且房屋屋顶有一定的坡度。可以将阁楼设计为卧室、书房或储藏室，面积比较大。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。（2）有没有真正送给你面积，还要看阁楼的净高，如果在1.2m以下，开发商其实没有赠送给你面积哦。小院的房子单价。阁楼在顶层，冬冷夏热，不适宜居住6.地下室地下室即指位于地平面以下的建筑空间，根据《建筑工程建筑面积计算规范》：“地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。”如果开发商赠送的是层高小于2.2m的地下室，实际上相当于送了购房者一半的面积。地下室阴暗潮湿，适合作储藏间二、这些面积真是白送的吗？并不是。首先，开发商赠送的面积，不一定是真的送给购房者的。其次，如果真的是赠送的，也会在房价或者精装修上把成本收回来。1.赠送面积本就不收钱正如上文所说，公用露台、高度不超过2.2m的飘窗、一层小院、阁楼、层高小于2.2m的地下室或半地下室，根据国家政策，都是不计入建筑面积的。不计入建筑面积，意味着这部分面积本就不用购房者出钱购买。开发商利用这部分面积，给购房者一些“甜头”，让购房者以为自己得了巨大的优惠，房屋交易过程更顺利。2.真正赠送面积的房子房价较高例如独立露台、半封闭阳台等，计算一半建筑面积的部分，开发商以赠送的形式吸引购房者，但一般这样的房子单价较高。一个简单的道理，开发商不会做亏本的买卖，每建筑平方米的房价升高一点点，赠送面积的成本便能挣回来。需要注意的是，赠送面积往往不会写在合同或写进产权证中。没有依据，后期一旦发生纠纷，购房者很难维权。

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赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务;另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。

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