签房屋买卖合同的流程是怎样的，签订时我需要注意哪些事项？

根据规定商品房买卖合同签订流程:签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。 　　1、签订《认购书》 　　《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。 　　购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。 　　2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》 　　购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中**重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的**终合意。 　　《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。 　　

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7、竣工认定：以取得《建设工程竣工验收备案证明书》为准。8、交付期限：约定出现延期的条件（事实）时出具证明的有效职能部门，如气象局、供电局、自来水公司等，并约定通知买受人顺延的时限和方式。9、交接：应书面通知买受人办理交接手续。须验收合格才能交付。10、**重要的一点，产权登记的约定：现在二手房必须办理产权证后才能转让，如果大家不想跟开发商长期抗战的话，就约定：一年内无法登记确认产权的，坚决退房！并可以要求开发商赔偿损失。这条款是《福建省房屋消费者权益保护条例》第11条明文规定的，大家千万要注意。如果开发商不敢或拒绝将这约定写入合同的话，这房子还是不买为好。11、公摊部分：公摊部分、屋面使用权和外墙使用权归全体业主所有，只是委托物业管理公司统一管理。12、仲裁机构：厦门仲裁委员会，名称注意无“市”字。

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       房屋买卖合同需要注意房屋手续，产权归属，房屋租赁情况，土地使用性质，市政规划情况，福利房合法性，物业费用缴纳情况等。　　1、房屋手续。是否拥有房产证，确定房屋所有权唯一归属是房主。没有房产证交易风险很大。　　2、产权归属。确定房屋的产权是独有还是共有的，如果是共有人擅自出卖房屋，签订的合同一般情况是无效的。　　3、房屋租赁情况。在签订房屋买卖合同前，要注意房屋的租赁情况，如果签订合同后发现房屋处于租赁状态，这个时候就无法及时入住，因为租赁合同是不与买卖合同相冲突的，一定要注意，避免纠纷。　　4、土地使用性质。签订房屋买卖合同前，要注意购买的房屋的土地出让性质，以及该性质下土地出让的年限。　　5、市政规划情况。如果市政规划会影响到房屋的使用年限，比如拆迁之类的问题，一定要提前了解情况。　　6、福利房合法性。如果购买的房屋是属于福利政策性质的房屋，签订房屋买卖合同之前一定要注意所有权的合法性，避免法律上的冲突。　　7、物业费用缴纳情况。在签订合同之前，也要注意物业费用缴纳的情况，是否有拖欠。如果没搞清楚可能在签订后要自行承担。　　房屋买卖合同签订前一定要搞清楚这些事情，不然等到合同签订完成再发现一些问题，就很难解决，权益也得不到保障，所以该注意的事情一定要提前调查清楚。

房屋买卖合同注意事项如下：　　1、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。　　2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。　　3、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。　　4、一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。　　5、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。　　6、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。　　7、在签订房屋买卖合同时，**好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

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有以下注意事项：1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。注意关于“当事人”的表述1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时**好要求把该授权书作为合同的附件。3、购房人在填写前**好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。“五证”检查要看原件对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。购房人看“五证”**好要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

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