签订房屋买卖合同时需要注意哪些事项？

       房屋买卖合同需要注意房屋手续，产权归属，房屋租赁情况，土地使用性质，市政规划情况，福利房合法性，物业费用缴纳情况等。　　1、房屋手续。是否拥有房产证，确定房屋所有权唯一归属是房主。没有房产证交易风险很大。　　2、产权归属。确定房屋的产权是独有还是共有的，如果是共有人擅自出卖房屋，签订的合同一般情况是无效的。　　3、房屋租赁情况。在签订房屋买卖合同前，要注意房屋的租赁情况，如果签订合同后发现房屋处于租赁状态，这个时候就无法及时入住，因为租赁合同是不与买卖合同相冲突的，一定要注意，避免纠纷。　　4、土地使用性质。签订房屋买卖合同前，要注意购买的房屋的土地出让性质，以及该性质下土地出让的年限。　　5、市政规划情况。如果市政规划会影响到房屋的使用年限，比如拆迁之类的问题，一定要提前了解情况。　　6、福利房合法性。如果购买的房屋是属于福利政策性质的房屋，签订房屋买卖合同之前一定要注意所有权的合法性，避免法律上的冲突。　　7、物业费用缴纳情况。在签订合同之前，也要注意物业费用缴纳的情况，是否有拖欠。如果没搞清楚可能在签订后要自行承担。　　房屋买卖合同签订前一定要搞清楚这些事情，不然等到合同签订完成再发现一些问题，就很难解决，权益也得不到保障，所以该注意的事情一定要提前调查清楚。

签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？一、房屋基本情况1、 房屋的面积：套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。2、 房屋的使用年限：一般来说，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用权年限。3、 房屋的地理位置：房子位于哪里，好具体到门牌号。二、房屋产权情况1、房屋性质：交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房，这点必须明确。2、产权情况：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押权人是谁，何时可以办理解抵押手续等。3、租赁情况：如果房子在被出售之前曾出租过，那就涉及到优先购买权的问题，这时就需要明确清楚租户是否放弃了优先购买权，并好附有租户签署的放弃优先购买权声明。三、房款支付1、房屋的成交价格：写清楚房屋的成交价是多少，或者房款总额是多少。2、房款支付方式：写清楚是全款购买还是按揭购买，如果是按揭，什么时候付**，什么时候付尾款等，同时也约定清楚贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方，房款交付时间可以选择以下几个时间为节点：a．办理完过户手续后__个工作日；b．拿到买方全部**款后__个工作日；c．拿到全部购房款__个工作日。此外，还要约定好房屋内物品归属，交接水、电、暖、燃气等费用情况，以及交付当日发生的费用由哪一方承担。3、家具家电的处理：如果双方约定用家具家电抵扣房款，那就需要写明室内家居家电的折合金额，对于贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明。四、违约责任房产交易中常见的违约情况主要有以下几种：1、如果卖方逾期交房该怎么办？2、如果买方贷款未被批准该怎么办？3、如果卖方未迁移户口该怎么办？4、如果买方延期支付房款该怎么办？五、税费缴纳二手房交易的后环节就是缴税过户，针对缴税过户必须在合同中约定两点：1、 各项税费应该由谁缴纳？2、 如果一方不按规定缴纳税费该怎么处理？

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买房必须谨慎，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障，没有后顾之忧，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。　　事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容，首先是审查的资格。从法律上讲，即指是否具有合同签约的主体资格。一个合格的应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内（外）销许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者应签约前对上述证照向索要，查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存。只有具备了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。　　购买商品房在审查土地使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是"有偿使用＂。若标有"临时＂字样，则说明开发单位还没有正式取得土地使用权；如果缺少销售许可证，则说明的销售权利不具有合法性；另外在审查销售许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。　　如果以上这些要查验的证照不齐，建议购房人**好不要与这样的签订合同，因为买了这样房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小区基础设施不完善造成生活不方便，或者是房子一拖再拖，购房人无法按时入住使用。　　当然，签订合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察，只有这样，所签的合同不致盲目。　　前期调查了解工作完成之后，购房人要与签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要，如果购房合同签订得不够谨慎，条款不够清晰、准确，那么就会给以后留下许多后患，使自己受到损失。

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约定违约责任条款须详细、具体1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。2、同时，还应该约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

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听说签订拆迁合同要注意补偿方式、金额和新房子的质量。但具体怎么操作，我也不太清楚，还得多请教有经验的人。

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