如何识别小产权房，有哪些方法可以判断？

，商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。二，商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。三，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。四，商品房在当地房管局有登记备案，有市级或区县级房管部门签发的房屋所有权证（俗称的大红本），买卖行为及房屋受法律保护。而这些都是小产权房不具备的。

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一，商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。二，商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。三，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。四，商品房在当地房管局有登记备案，有市级或区县级房管部门签发的房屋所有权证（俗称的大红本），买卖行为及房屋受法律保护。而这些都是小产权房不具备的。

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通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。

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一、什么是小产权房?“小产权房”本来即是“乡产权”、“团体产权”，它并不真实构成严格法令意义上的产权。“小产权房”是一些村团体安排或开发商打着新乡村建造等名义出售的、建筑在团体土地上的房子或是由农民自行安排建造的“商品房”。咱们先来看看有关方针：2011年11月，《关于乡村团体土地确权挂号发证的若干意见》方针(2011年疆土资发178号)发布，明确指出小产权房不得挂号发证。总结来讲，“小产权房”即是三无商品：1、没有国家发放的土地运用证和预售许可证，买卖合同的效能通常确定为无效;2、购房合同在疆土房管局不会给予存案;3、只要运用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真实合法有用的房产证。小产权房到底能不能买二、“小产权房”有什么缺陷?小产权房买卖不受法令维护，一起在转让等方面有很大的限制。1、法令效能“小产权房”买卖合同的效能通常确定无效，但也区别不一样情况：①、关于发生在本乡范围内乡村团体经济安排成员之间的乡村房子买卖，该房子买卖合同确定有用;②、关于房子出售给本乡以外的人员，未经有关部门和安排批准，假如合同没有实践实行或购房人没有实践寓居运用该房子的，该合同应做无效处理。2、房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因而并不构成真实法令意义上的产权。即小产权房只要运用权，没有所有权。依据《中华人民共和疆土地管理法》的规则，小产权房不能向本非团体成员的第三人转让或出售，即采购后不能合法转让过户。3、方针危险采购在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交给房款后，假如有关部门整理向产权房的建造项目，可致使有些项目停建甚至被逼迫撤除。购房人会面对既无法获得房子，又不能及时索回房款的为难地步。三、如何区分小产权房?辨别是不是小产权房，能够从以下两个视点来看：1、看有无房本许多小产权房子是没有房产证的。不管是小产权房，仍是没处理下房本的房子，主张不要买卖。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：①、以出让方法获得土地运用权的，不符合本法第三十九条规则的条件的;②、司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或以别的方式限制房地产权力的;③、依法回收土地运用权的;④、共有房地产、未经别的人书面赞同的;⑤、权属有争议的;⑥、未依法挂号收取权属证书的;⑦、法令、行政法规规则制止转让的别的景象。2、看是不是房子所有权或许不动产权证合法且受法令维护的房子买卖，所买卖的房子有必要具有房子所有权证或许不动产权证。而小产权房的“房产证”，是由县政府或乡政府颁布，并非由本地不动产挂号基地颁布。

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所谓大产权房指：从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房。也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。所谓小产权房，是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的住宅，一般来说分为两种:一种是在集体建设用地和宅基地上建成，另一种是占用耕地违法建设的。针对目前市场上存在的一些村证房“变脸”伪装成商品房或者新民居项目销售的情况，市民购买小产权房不受法律保护，老百姓买卖小产权房是违法行为。小产权房其实就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，小产权房没有国家颁发的土地使用证，更不可能有商品房预售许可证。而农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的将不再批准。

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