中国房地产投资市场首季为何不升反降？

商务部专家金柏松认为：就目前的状况来看，我还是不认为中国的房地产价格有美国和日本那样的“泡沫”，但也有一个问题，促使我做了一些反思：中国的房地产价格能一直这麽涨上去吗？就没有供应过剩的时候吗？这个问题就是我们的人口的结构。对我们的房地产市场来说，未来中国人口的老龄化，是一个很重要的参考指数。根据国家老龄办的数据，到2020年，我们国家的老龄人口预测有2.48亿，占人口比的17.17%，每年老龄人口增加3.28%，增加近六百万老人。原来的青、壮年，也就是人口结构**大的一块，将快速进入老龄，我们的人口结构将逐渐成为“倒金字塔”。从经济发展的角度来说，这可能是一个**糟糕的人口结构。

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房地产市场的拐点往往涉及政策变化和法律环境的调整。中国房地产市场正面临多重因素影响，包括政策调控、市场供需等。购房者和投资者在决策时应充分考虑法律风险和权益保护。

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2015年对于中国的楼市而言，真的是风云变幻的一年，中国房地产业在“冷暖交织”中继续探索、转型。政策频出，事件频发，年末，是该盘点的时候了。 政策密集出台，改善性需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。中央定调去库存，甚至“喊话”开发商降价。 房企变阵，险资入侵“地产一哥”万科，恒大逆势扩张，有望跨入2000亿俱乐部;行业蝶变不断，联合办公、定制户型、个性化公寓……新业态、新产品不断涌现。 明年，中国房地产将走向何处? 【政策篇】 政策组合拳一波又一波 330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。 3 月30日，中央发布房地产“新政”，开启今年政策密集出台救市的路径。二套房**比例的调整，带来的**大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛 的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金**降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降 低，这大大刺激市场消化库存。 市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。 今年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的**为直接的表现。 除此之外，公积金“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版930，刺激政策达到高潮。 某研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是 大概率事件;同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货 币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。 房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价” 11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。 12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。 但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。 库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。（胡易） 【行业篇】 房企与互联网公司跨界“联姻” “我们希望通过和小米的合作进行项目试点，让意向客户体验智能家居理念并搜集客户的反馈不断优化产品，实现未来的大范围落地，将智能家居融入精装住宅设计，从开发阶段考虑配置智能家居系统。”今年5月，正荣集团苏州置业公司总经理邹波曾向《第一财经日报》记者表示。 今年以来房地产公司和互联网公司的跨界“联姻”越来越多，BAT、小米等互联网公司都通过不同的方式进入了房地产领域。 今年11月，微信支付也选择进入了房地产领域正荣是微信支付深入房地产行业，布局智慧社区的重要合作伙伴，率先推出全国首个微信定制社区。“我们会根据业主 体验痛点，进一步探索智慧社区的解决方案。今后，有可能在全国12个城市复制和迭代社区产品。”正荣集团物业公司总经理林志伟介绍。 万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍 价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低 至市场价五折，起拍价**低的一套房源为12万元。 在卖房的前端，华燕房盟则和腾 讯街景一起开发找房系统。华燕房盟通过自己的APP实现3D看房，通过云燕安家的3D看房，用户可以在线实现在房屋当中任意行 走的效果，了解房屋的装修情况、结构和空间;通过与街景地图合作，云燕安家可以把物业所在小区的环境、周边的环境完全如实的再现给用户。此外，其还与地图合作，向意向用户去推送热销楼盘。 上海家市场研究部总监陆骑麟告诉记者：“房企跨界合作互联网企业有两个目的，第一是更高效卖出自己的产品，第二是更好服务业主，在未来的竞争中这样的合作联姻还会更多。”（罗韬） 【行业篇】 地产商拥抱互联网 社区020成新宠 2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。 **早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从**初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网 社区O2O，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。 对于何为社区020，开发商们的定义大体一致，指的是移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“**后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。 开发商中**先进入这一领域的是花样年。其旗下的彩生活彩之云APP上线已经取得了不错的收益。此后，该项目成为众多大型房地产开发商必争的阵地。 2015年4月20日，万科将其V-LINK概念推向市场，其内涵包括WeWork(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、WeShare(共享社区)等四大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。 碧桂园、绿城、保利、龙湖等多家上市公司跟进此项业务，计划将物业公司分拆上市，而其噱头除了参考花样年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的当属如今炙手可热的互联网020概念。 从客观因素看，开发商们做社区O2O有天然的优势，因为凡是大型房地产企业旗下都拥有广大的社区资源和客户群体，而且拥有成型的物业管理团队，在此基础上植入020概念十分简便。 虽然愿景看起来不错，但截至目前，大多数开发商仍然处于摸索和卡位阶段，**终能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用户粘性问题，恐怕是开发商的社区020在与传统电商的激烈竞争下，必须面对的大考验。（张歆晨） 【房企篇】 “宝万”之争，险资凶猛 “宝万之争”无疑是2015年房地产行业**重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。 从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的**后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。 万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。 企业文化的不同是万科管理层抵制宝能系的根本原因，万科管理层认为万科文化、经营风格是万科品牌、信用的基础，如果万科的文化被改变，那么万科将不再是万科，万科可能失去它**宝贵的东西。 目前，万科A股、H股均处于停牌状态，王石正在到处拜会机构投资者，以争取更多支持，同时寻求市场重组方案，以更好地抵御宝能系的进攻。 持有万科6.18%股权的安邦已经声明会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定。但宝能系举牌万科的背后却也有安邦的身影，局势仍然复杂。 万科控制权争夺的走向在短期内尚难见分晓，但这一事件折射出的“险资凶猛”值得业内思考。 除了宝能系，安邦、生命人寿等险资近年来也不断在二级市场举牌地产、银行等上市公司。金地集团、金融街、远洋地产、民生银行、招商银行等股权分散、质地优良的上市公司都成为了险资狩猎的对象。 险 资追逐房地产的背景，是中国正处于经济下行周期，宽松货币政策下的流动性充裕，带来“资产荒”下的资产配置压力，股权分散、估值低、分红高的地产股票对险 资充满了吸引力。某种意义上，险资钟情于地产股是经济金融形势、保险监管政策与会计准则合力形成的结果，这种趋势在“资产配置荒”环境下未来只会加强、不 会减弱。 对于地产上市公司而言，如何应对险资的不断举牌、完善公司治理结构，将是一个重大课题。（吴斯丹） 【房企篇：谋变】 恒大激进扩张 多产业版图凸显 2015年，恒大地产董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网等多个领域张狂地收购之路。 根 据该集团已经披露的公告统计，2015年该集团仅用于地产项目收购的资金就高达600多亿，涉及的主要标的包括以70亿港元代价向信和置业、华人置业及中 渝置地收购重庆御龙田峰，以65亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目，以339亿收购新世界和周大福位于北京、上海等多个大城市的若干项目，以及斥资 125亿港元收购华人置业位于香港的地标建筑美国万通大厦。

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近期来看不会有任何影响，就长远来看影响也不大，国内的房产过剩，现在国家干预作用**大

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在国际局势日趋不稳定的前提之下，中国——一个靠房地产发展GDP的国家，以房子来剥削人民的国家，也正是因为太需要维持其“GDP神话”才会对各种对华挑衅一忍再忍，总是在“强烈抗议”，“强烈谴责”，我敢肯定中国政府所体现出的软弱并不全是为了所谓的“和平”，一个国家都是以自己的利益为重的，但不同的是我国政府以自己的钱包为重，选择牺牲民族利益。房地产已经成为我国新资改阶级的剥削手段，所以与其为了买房而奋斗沦为剥削阶级的奴隶，不如想想怎么奋斗来打倒剥削阶级（注意是剥削阶级不是资产阶级）。不要让我们后代遭受的剥削变得更为深沉。光从这一点人文因素来讲，崩盘是一定的

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