二手房过户手续及流程

一、过户前的准备工作1、买卖双方要提前准备好相关资料：买方准备身份证、户口本、结婚证明；卖方准备身份证、户口本、结婚证明、房屋购买合同、房屋销售合同、房屋产权证、购房发票、房产交易税票、房屋拆迁补偿协议（如果有）等。2、通知双方经纪人及律师参加过户，准备过户费用。3、双方要提前至少半个月及以上联系房屋所在地的房屋交易管理处，做好过户手续的资料准备工作，包括办理好买卖双方的房屋买卖公证和房屋交易登记等。4、支付过户费用，买卖双方可以根据实际情况协商确定过户费用，一般情况下，过户费用由卖方承担。二、过户手续步骤1、准备相关资料：买卖双方应提前准备好相关资料，包括房屋买卖合同、房屋产权证、购房发票、房产交易税票等，同时也要准备好买卖双方的身份证、结婚证明等。2、办理买卖双方的公证手续：买卖双方到房屋交易管理处，办理买卖双方的房屋买卖公证。3、办理买卖双方的房屋交易登记手续：买卖双方到房屋交易管理处，办理房屋交易登记，由房屋交易管理处出具登记证明，登记收费标准根据不同地区有所不同。4、双方签订房屋过户协议：买卖双方可以根据实际情况协商签订房屋过户协议，记录过户相关事宜，过户协议条款由双方协商决定，交易费用由买卖双方协商决定。5、支付过户费用：过户费用由卖方承担，

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二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。风险提示：1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。第3步：赎楼赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。“出于风险考虑，买家**好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中**大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。第4步：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。风险提示：1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。第5步：签订买卖合同在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

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一、二手房过户流程1. 申请人首先需要到房屋所在县（市、区）的不动产登记中心进行网上预约，预约成功后，携带相关材料到当地不动产登记中心办理过户手续；2. 买卖双方将交易双方身份证明、交易双方购房合同及其他相关资料提交到不动产登记中心；3. 办理人员核实材料无误后，由不动产登记中心邮寄或当场发放过户登记表，买卖双方填写完毕，并确认无误后，再提交到不动产登记中心；4. 不动产登记中心核实完毕，依据《不动产登记条例》及其他有关法律法规，当场签发过户登记证书，办理完毕。二、二手房过户费用1. 政府税费：根据《不动产登记条例》，二手房过户需要缴纳房产税、土地增值税、印花税等税费；2. 中介费：不动产登记中心收取的服务费，根据不同的地区有所不同；3. 公证费：由买卖双方共同承担，即买方买卖双方各自支付一半；4. 其他费用：如买卖双方若签订协议，需要支付的律师费、公证费等；5. 评估费：买卖双方可以根据自身需要进行评估，以确定购买价格，并负责支付检测费用。

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二手房买卖手续及流程主要有以下步骤：1、确认交易双方身份：买卖双方需要准备身份证件原件，经房产中介查验身份后，确定购房者的身份，以及被购买的房屋的产权人身份。2、签订买卖合同：由双方签订买卖合同，详细记录买卖双方在房屋交易中的权利义务，买卖双方都要核对和确认买卖合同内容，并且在合同上签字盖章。3、办理交易手续：买卖双方需要到指定的住房保障部门办理交易手续，如登记购房者的居住证、办理房屋所有权变更登记、缴纳交易税费等。4、付款：买卖双方需要签订购房合同，约定购房价款的支付方式，一般为支付全款或首付余款的方式支付。5、结束房屋交易：买卖双方完成上述步骤后，交易完成，购房者可以正式拥有二手房的产权。

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二手房买卖贷款手续及流程一般包括以下几个步骤： 一、申请贷款1、向银行提出贷款申请，提交贷款所需的资料；2、银行审核贷款申请资料，根据贷款申请者的实际情况给出贷款意见；3、签订贷款合同，准备贷款所需的相关文件。二、办理房屋买卖手续1、双方签订房屋买卖合同；2、提交房屋交易资料，如不动产证、房产证、土地证等；3、在房屋买卖合同上注明贷款银行及贷款金额；4、在房屋买卖合同中注明贷款抵押物，如房屋或房地产；5、缴纳相关费用，如交易税费、征收费、公证费等。三、贷款放款1、银行出具贷款凭证，将贷款款项存入贷款人账户；2、贷款人将贷款款项支付给卖方，按照合同约定的方式；3、卖方将贷款款项支付给买方，按照合同约定的方式。四、还款1、贷款人按照合同的约定按期偿还贷款；2、贷款人履行贷款合同，按期支付贷款利息；3、贷款人按期支付贷款本金，直至贷款清偿完毕；4、贷款人满足贷款合同约定的条件，即可解除贷款合同。

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