一.调查的档案承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。二.免租装修期商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。签定合同发生的费用三.租赁保证金俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。四.税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:1、出租:营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。2、转租:营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。签定合同时要注意的重要内容五.营业执照承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六.装修的处置商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。七.水、电、电话线等因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的疑虑八.租赁登记租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。九.转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。十.买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。其他注意事项在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
全部3个回答 >转租需要注意什么
145****1643 | 2022-07-12 10:50:46-
151****0785 房屋在转租时需要注意的是:首先要获得出租人的书面同意书,其次房屋的转租期限不能超过原租赁期限,在签订转租合同的时候,可以是由当事人三方共同签订,也可以是在出租人的同意下由承租人和转承租人双方进行签订。
等到转租合同生效以后,转租人享有并需要承担原有租赁合同中所规定的出租人的权利和义务,同时也要履行原租赁合同中规定的承租人的义务和权力,但是出租人和转租双方之间另有的约定不包括在合同内。
如果出现了转租期间原租赁合同变更、解除等情况,转租合同也是要随之变更或终止。值得注意的是,租房者单位或是个人将承租的房屋、物品、设备等转租给他人的行为也是租赁行为的一种,租房者需要根据租赁业项目来征收一部分营业税额。 2022-07-12 10:50:46
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1、店铺商铺地段商家客户主要通过经营实现利润,如果地段不好,包括区域大环境、商铺小环境,都是决定经营好坏的主要因素,不可不仔细调查。2、店铺商铺使用状况目前转租情况很多,一手新铺较少,所以如果是转租的,要查清转租的原因、业主是否允许转租、转租的条件等。对于商铺目前的使用情况一定要了解清楚,否则引来的纠纷将会导致无法正常经营。3、店铺商铺配套良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。4、店铺商铺本身结构不是所有好的地段的商铺都能租出去,或者租金达到相同的水平,那么商铺自身的结构就显得相当重要,主要考虑面宽跟进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等硬件过关才能保证商家客户在使用上的方便合理。5、签订正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同,承租者可凭签订的租赁合同到当地工商部门办理相关执照。6、必须要求出租方出示房屋产权证书必须要求出租方出示房屋产权证书和身分方证件,如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效。租赁的商铺产权一定要清晰,**好不要租赁有产权问题的商铺。7、签约时明确各项费用的承担方在签订合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等。店铺商铺其它需要了解的就是租赁期限、免租期、租金支付标准、违约及违约金、损失的赔偿等条件了。8、保证承租人租赁的权利有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.应在合同中明确是否允许承租人转租他人。
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首先要注意二房东是否有正式的租赁合同。 如有,在签定租赁合同时,应注意以下事项: 1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同; 2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担; 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用; 4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ,并要求出租方提供租金收据; 5、应对能否转租做出约定; 6、要明确违约责任和违约的补偿标准; 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任; 8、应对提终止合约情况做出约定。
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由于法律关系变得复杂化,承租人在转租房屋的时候应当注意以下问题:(一)须获得出租人的书面同意出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意,否则即构成无权处分行为,其转租行为的有效还是无效就处于待定状态,只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权,该转租行为才能被认定为有效。(二)转租期限不得超过原租赁期限转租行为既以原出租行为为基础,故而受其约束,主要表现为承租人与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间,此为一般性原则。其例外只能是出租人与承租人、次承租人三方对延长租赁期限达成协议。(三)承租人不退出租赁关系承租人既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务,也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然,这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更
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中介租房注意事项1、证件确认:房产证以及身份证需要核对。(如果是找中介的则需要看看中介的工商部门批准的营业执照,税务登记证,市房管局审核颁发的资质证书等),查看房产证,签正式合同。有房产证的房屋,才有资格签订正式的租赁合同,一般中介筛选都会核查房东的资质,而提供不出房产证、产权人不清晰时,由于与房东的责任不能明确区分,租客的合法权益难有保障。3、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更,租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同,业主应退还押金,以保障自己的权益。规定违约金的,尽量与中介协商,少支付。4、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费,由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气,家具、家电,物业费、卫生费、有线电视费(有些没有必要用的东西就不要要,因为房主一般都会要你的押金)、宽带费等等,一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。5、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责,维修费谁出。比如,水龙头坏了,灯泡坏了,空调坏了,有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁,维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题,如果纯粹加氟,非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。6、房内物品检查确认写清房东提供的物件,看是否缺少必备生活用品:冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用,各种电器、热水器、暖气,燃气,插座,马桶,洗澡,水龙头,炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等,避免纠纷。房东昂贵的东西,如果你不需要(电视)也不要勉强留着。查看厕所有无漏水,浴室喷头是否够劲,能否出热水,厕所门是否损坏,各处水管是否漏水,房顶是否渗水(想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄)检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏,家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。注意:所有设备、家具、物品新旧等情况都要写在合同中,一般附在合同的**后。清点完房屋内物品后再签合同。7、签约及合同注意事项(1)要在合同上写是人为损坏的要赔偿,如果是电器老化不赔偿。(2)签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印,或委托书。**重要的一点,必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”,合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。因为有可能中介只是把房屋承租下来,并没有告知原房东自己要溢价转租。原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租,势必会要求收回房屋。这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效,消费者**后只能先搬家再去追究中介的责任。(3)**后还要注意中介与原房东的合同期限和违约责任等,这样可以在与中介签约时参考这些条款,一是可以有效避免超时承租,二是可以在原房东违约收回房屋时,拿到自己应该得到的违约赔偿金,以免承担更多无谓损失。(4)签合同的时候应该是三方签字,中介应该盖章的。付款时要收取正规的服务业专用发票
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