不可以更改了,已经备案的购房合同即使要撤销还是需要开发商出面,且至少要一个月的时间才可以撤销回来,一般开发商不同意的!
全部5个回答 >买房合同签了,还能变更或解除吗?
153****2321 | 2022-07-06 15:41:44-
151****2617 购房合同属于经济合同,经济合同签订以后,它便具有法律效力,当事人的各方都必须严格遵守,认真履行,不能单方面随意变更或解除,否则,应承担经济责任。但是有的经济合同在履行的过程中,客观情况发生的变化,致使合同的一部分或全部不能履行,或者履行成为不必要,就产生了变更或解除经济合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定,发生下列情况之一者,允许变更或解除经济合同:
(1)当事人双方经协商同意,并且不因此损害国家利益和社会公共利益合同是当事人经协商自愿签订的,当然可以根据当事人的协议而变更或解除。这是符合合同自愿签订的原则。由于我国是一个社会主义国家,国家利益和社会公共利益高于个人利益。因此,当事人在协议变更和解除合同时不能损害国家利益和社会公共利益,否则,变更和解除无效。
(2)由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行不可抗力是指当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要指一些重大的自然灾害(如地震、洪水等)。例如,购买者和售房单位签订了一个房屋买卖合同,在房屋交付前,发了洪水,使所买卖的房屋被洪水冲塌。这就属于由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行,因此买卖双方在签订合同时并不能预见洪水过些日子会发生,同时他们也无法避免洪水所带来的损害。
(3)当事人一方违约,使合同履行成为不必要在当事人一方违约,致使实际履行对非违约方来说已经不需要的情况下,若仍要求当事人各方继续履行,则对非违约方十分不利。因此,在当事人一方违约致使履行成为不必要时,应当允许当事人变更或解除合同。"履行成为不必要",是指履行达不到非违约方所期望的目的,即达不到合同的目的。一切合同都是当事人为达到目的而订立的,当这种目的已经不能达到时,它就失去了继续存在的必要,应当变更或解除。当事人一方要求变更或解除经济合同时,应及时通知对方。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应由责任方负责赔偿。当事人一方发生合并、分立时,由变更后的当事人承担或分别承担履行合同的义务和享受应有的权利。变更或解除经济合同的通知或协议,应当采取书面形式。在变更解除经济合同的协议未达成一致之前,原有的经济合同继续有效,任何一方不得借故拒绝履行,如果一方任意变更或解除合同,应负违约责任,赔偿对方的损失。 2022-07-06 15:41:44
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合同里一般都有不能办理贷款后自筹款项支付余款的约定,所以实际履行时无法办理贷款改付全款的,不是必须把原来合同给改了。 但是要注意:一是付款要开发商给相应收据,并保留好付款凭证记录。 二是如果当初有委托开发商办理贷款的相关手续在开发商手中,要要回来。
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一般商品房签订协议后原购房人去世更改产权人姓名,只能走“遗产继承”程序了。对于房改房,一般是个人向单位或房管所购买,这个应该可以作一些通融的,可以找原产权单位,交一些过户费,然后更改协议姓名,再向房产管理局申请办理产权证。这个程序比较烦,要做“工作”
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从目前的法律规定与法院审判实践来看,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。1、约定条件,是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房者可以要求退房。另外,购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房,一般都会得到法院的支持。2、法定条件,是指根据法律的规定,当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的,购房者可以退房的条件。总之,综合起来出现下列情况的,购房者可以要求退房:(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人**可能遇到的一种情形。在购房合同中,双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下,开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后,购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知,如果开发商超过3个月还不履行交房义务,购房者就可以与开发商解除购房合同,要求开发商退房。(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋,在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的,购房者可以要求退房。前面曾经提到过,开发商在预售房屋的时候,需要取得相关部门的批准,尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作,其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效)。对于无效的购房合同,应当恢复原状,即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同,开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。(3)开发商与购房者签订的购房合同无效,购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,开发商退还购房款。从实践上来看,造成购房合同无效的常见情形有:①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房,在实际中法院支持的并不多,主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现,购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。(4)开发商擅自变更设计规划,影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向,影响购房者居住的,购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房:买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知,开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下,应当书面通知购房者,告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的,购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款,并且支付利息。(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时,购房者除一次性付款或分期付款外,一般的情况下,都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金管理部门审核,如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的,购房者因此而不能取得公积金贷款的,购房者就可以要求退房。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知,购房者未能取得银行商业贷款,导致商品房买卖合同不能继续履行的,双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房,开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定,由于开发商的原因,购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证,购房者就可以要求退房,并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证,对此种情况,购房者也可以要求退房,并让开发商承担违约责任。(7)房屋面积误差超过3%,购房者可以选择退房。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(2)项规定:“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知,如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),购房人是不能要求退房的,如果房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中,房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者很少会去选择退房,此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利,更何况是在房价上涨幅度较大的时期。(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生,但在外地房地产市场,开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况,开发商是难以拿到《竣工备案表》的,亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时,购房者可以请求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任。(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的,购房者可以选择退房。根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”根据上述规定可知,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商赔偿其经济损失,其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是,一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大,影响购房者身体健康和居住的情况等。(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或将房屋出售给购房者后,又将房子抵押给他人,或直接将房屋又出售给第三人,购房者在查明情况属实后,就可以要求开发商退房,并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。
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定金不能退,订金是可以退的,看看当初自己签的是哪个ding.
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