如何更换物业

小区更换物业的流程：1、所居住的小区物业已交付使用的建筑面积超过50%，或者是使用超过一年，交付使用的建筑面积超过30%，符合这两种条件，有5名以上的业主联名就可以向小区所在的街道办事处提出书面申请，先成立业主委员会。2、街道办事处收到申请之后，会做出书面的批复意见，开始小区业主委员会的筹备工作。3、同意筹备业主委员会之后，物业公司需要在15日内把所掌握的业主名单和联系方式递交给街道办事处进行信息的公示，并且筹备小组要在30日内拟好业主公约，业主委员会选举方法，并且把相关的信息公布在宣传栏内。4、选择好的业主委员会候选名单要在小区内向所有的业主张贴公示。5、小区委员会成立之后，才能够召开业主大会进行投票表决，同意人数超过2/3，就可以更换物业公司。6、由业主委员会来管理物业公司的招标事宜，并且进行公开招标。7、招标之后由业主委员会联合评标小组选出中标的物业公司，通过表决之后签署新的管理协议。好的物业公司必备要素：1、拥有丰富的物业管理经验。选择一家有着丰富管理经验的物业公司，能够迅速提升小区品质和居民生活水平。因此，物业公司的管理经验是非常重要的因素。2、了解业主需求并能及时响应。一个物业公司的服务态度和质量最能体现在对业主诉求的响应速度上。因此，选择物业公司时要看其是否有严格的响应诉求制度，服务人员的服务意识是否强烈，是否提供公开透明且便捷的投诉反馈渠道。最好的情况是物业公司能够设置专属管家，让业主能够随时随地反馈自己的意见和意愿，保证他们的诉求能够及时得到响应和解决。3、具备应对突发事件的能力。好的物业公司应该有完善的突发事件应急制度，并且定期开展应急演练，让服务人员时刻保持警惕意识。在小区发生突发事件或遇到紧急事件时，应急能力强的物业公司能够最大程度地降低事件的影响，减少小区财产损失，保障业主的人身安全。4、珍惜业界口碑。物业服务属于服务性行业，好的品牌口碑是来自于实实在在的优质服务。一家珍惜自己品牌口碑的公司，深知好的口碑来之不易，会尽最大能力去做好服务，保持口碑优势，并不断创新和加强服务能力。品牌口碑可以通过评选全国优秀管理小区数量、业主满意度、物业费收缴率等数据体现出来。5、大品牌的物业公司。选择一家大品牌的物业公司是非常重要的，这样能够获得更加丰富的管理资源，面对突发事件能够迅速调配优质资源，保障小区的安全。最好选择行业佼佼者，强大的品牌效应甚至可以为小区房产带来更高的增值空间。物业行业最权威的排名来自于中国指数研究院发布的中国物业百强企业榜单，可作为评判一家公司实力的标准。6、阳光透明，接受业主监督。一家好的物业公司应该是阳光透明的，定期聘请第三方审计公司对财务进行审计并将审计报告向全体业主公示，接受全体业主的监督。物业日常管理应该勇于接受业委会及全体业主的监督，比如定期开放设备房，让业主充分了解小区目前的设备管理现状。7、物业费用合理。物业费用是业主必须支付的重要成本，如果物业费用过高，会给业主带来经济负担。8、公司的资质和信誉。物业服务需要涉及到大量的人员和资金，因此选择一家具备合法资质和良好信誉的物业公司是非常重要的。可以通过查询该公司的相关资质证书、业内评价和业主口碑等方式了解该公司的资质和信誉情况。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到**低。

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根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议，行使投票权;5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中应履行下列义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。

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更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有５种情况：（１）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。（２）原物管企业提出高额外补偿。（３）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。（４）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。（５）引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

一）更换程序的合法性 小区管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。二）取得多方面的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换 ，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。