房地产的三个基本属性

针对于房地产的三个基本属性来说，使用价值就成为了**为关键的属性之一，就比如人们在教育养老和生活方面，都可以通过房屋来带给基本的附加价值。而且人们买房**为基本的需求就是用来居住，除此之外的投资价值和融资价值，也都可以通过房产交易来获得利益。通过买房来进行投资，前提条件是买的房子会涨价，一方面是要看该地区的交通环境，而另一方面也要看所附带的，比如学区房之类的附属价值。当然从宏观角度来说，房地产的还具备自然属性以及经济属性，而在自然属性当中，房屋的永续性和排他性也成为了十分独特的可永续利用的物质型资产，并且由于自然供给的弹性非常小，而且具有一定的稀缺性，所以房屋对于其他的产品来说，拥有逐步保值增值的效果。并且房屋可以进行转让和出租，都可以为购房者带来天然的经济价值。

①如果是选择一次性全额收款方式来销售开发产品的话，那么需要在实际收讫价款或取得索取价款凭据的那天，来确认收入的实现。②如果是选择分期收款方式来销售的话，那么需要按照销售合同或者是按照销售协议约定的价款来确定收入的实现。③如果是选择银行按揭的方式来销售产品的话，那么开发商应该按照销售合同以及协议的约定价款来确定收入的具体总额。以上其实就是房地产开发商确认收入的三个条件，一般在缴纳的定金之后，这个其实只是预收的账款，并不能算作是营业收入。如果是签订了购房合约，并且缴纳了首付，在申请了银行贷款之后即便这笔钱还没有到账，但这种类型也算是营业收入。地产公司的收入确认时间，通常是以商品房结算时间点为准的。

房地产行业既有商品属性，更有民生属性，是市民十分关注的行业。受房地产市场下行等因素影响，房地产行业利润增速继续下行，利润率降至历史较低水平，短期房地产行业利润水平仍面临压力，中长期有望逐步触底回升，前几年土地市场过热，随着这些项目逐步进入结算期，高价土地的负面影响开始体现，这也是部分房地产企业利润率出现明显下滑的原因。因为受到疫情的影响，现在各个城市当中的房地产行业都并不太平静，尤其是大家开始不再热衷于买房，使得房价逐步回落，国家为了能够稳定楼市，不仅先后出台了一系列的优惠政策，而且也逐步取消了建构的要求，特别是在今年5月份调整了房贷利率之后，已经有不少的银行开始执行新的房贷利率，如果资质比较好的话，能够享受4.25%的贷款利息。

房地产评估三大基本方法指的是市场比较法、收益法和成本法。通过市场比较法来评估，房地产主要是将估价的对象以及于估价过程当中交易额相类似的房地产进行比较，从而对交易之后的成交价格做出一定的修整和调整，获得较为合理的评估价，比如一些具有交易性的房产，特别是普通商品房、高档别墅或者是高档公寓，都可以通过市场比较法来进行评估。通过收益法进行房地产评估，比较适合用于收益或者是有潜在收益的房地产，比如商业旅馆或是游乐场等等。被评估的对象收益越大，获得收益的能力也就越强，通过收益法进行评估，**后得出的价值也就会越高。而运用到成本法进行评估，**主要的依据是通过生产费用的价值来进行评判，卖方可接受的**低价格，不能够低于该房产已经支出的成本。

【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。　　【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。　　【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施　　【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。　　【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。　　【房屋用地面积】　　（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；　　（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； 　　（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；　　（4）其他按规定不计入用地的面积。 　　【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地　　【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。　　【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。　　【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。　　【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。　　【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。　　【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。　　【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。　　【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。　　【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。　　【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。　　【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。　　【教育用地】是指大专院校、中等专业**、职业**、干校、党校，中**校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读**等用地。　【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。　【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。　　【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。　　【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。　　【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。　　【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。　　【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。　　【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。　　【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。　　【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。　　【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。　　【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。　　【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。　　【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。　　【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口　　【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口　　【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数　　【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％　　【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率）= 自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。　　开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 　　【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

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