房地产的三个基本属性

针对于房地产的三个基本属性来说，使用价值就成为了**为关键的属性之一，就比如人们在教育养老和生活方面，都可以通过房屋来带给基本的附加价值。而且人们买房**为基本的需求就是用来居住，除此之外的投资价值和融资价值，也都可以通过房产交易来获得利益。通过买房来进行投资，前提条件是买的房子会涨价，一方面是要看该地区的交通环境，而另一方面也要看所附带的，比如学区房之类的附属价值。当然从宏观角度来说，房地产的还具备自然属性以及经济属性，而在自然属性当中，房屋的永续性和排他性也成为了十分独特的可永续利用的物质型资产，并且由于自然供给的弹性非常小，而且具有一定的稀缺性，所以房屋对于其他的产品来说，拥有逐步保值增值的效果。并且房屋可以进行转让和出租，都可以为购房者带来天然的经济价值。

①如果是选择一次性全额收款方式来销售开发产品的话，那么需要在实际收讫价款或取得索取价款凭据的那天，来确认收入的实现。②如果是选择分期收款方式来销售的话，那么需要按照销售合同或者是按照销售协议约定的价款来确定收入的实现。③如果是选择银行按揭的方式来销售产品的话，那么开发商应该按照销售合同以及协议的约定价款来确定收入的具体总额。以上其实就是房地产开发商确认收入的三个条件，一般在缴纳的定金之后，这个其实只是预收的账款，并不能算作是营业收入。如果是签订了购房合约，并且缴纳了首付，在申请了银行贷款之后即便这笔钱还没有到账，但这种类型也算是营业收入。地产公司的收入确认时间，通常是以商品房结算时间点为准的。

房地产行业既有商品属性，更有民生属性，是市民十分关注的行业。受房地产市场下行等因素影响，房地产行业利润增速继续下行，利润率降至历史较低水平，短期房地产行业利润水平仍面临压力，中长期有望逐步触底回升，前几年土地市场过热，随着这些项目逐步进入结算期，高价土地的负面影响开始体现，这也是部分房地产企业利润率出现明显下滑的原因。因为受到疫情的影响，现在各个城市当中的房地产行业都并不太平静，尤其是大家开始不再热衷于买房，使得房价逐步回落，国家为了能够稳定楼市，不仅先后出台了一系列的优惠政策，而且也逐步取消了建构的要求，特别是在今年5月份调整了房贷利率之后，已经有不少的银行开始执行新的房贷利率，如果资质比较好的话，能够享受4.25%的贷款利息。

房地产评估三大基本方法指的是市场比较法、收益法和成本法。通过市场比较法来评估，房地产主要是将估价的对象以及于估价过程当中交易额相类似的房地产进行比较，从而对交易之后的成交价格做出一定的修整和调整，获得较为合理的评估价，比如一些具有交易性的房产，特别是普通商品房、高档别墅或者是高档公寓，都可以通过市场比较法来进行评估。通过收益法进行房地产评估，比较适合用于收益或者是有潜在收益的房地产，比如商业旅馆或是游乐场等等。被评估的对象收益越大，获得收益的能力也就越强，通过收益法进行评估，**后得出的价值也就会越高。而运用到成本法进行评估，**主要的依据是通过生产费用的价值来进行评判，卖方可接受的**低价格，不能够低于该房产已经支出的成本。

房地产开发程序涉及土地使用权获取、项目规划、施工许可、预售许可等法律环节。开发商必须依法合规操作，保护购房者权益。

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