淀山湖花园多少年产权？共有产权房投机“紧箍咒”，申购比例回归理性

• 143****5467 "
  
  “当前我国房地产市场的两大突出特点是各级城市严重分化和土地市场持续高温，而后期房企分化加剧、行业并购与集中将成为新的焦点，大整合时代正在临近。”近日 平安银行 投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠表示。
  
  作为与房地产行业关系紧密的合作伙伴，各大金融机构都在积极利用自身优势，创新服务于房地产行业的金融手段，并试图在当前火爆的房地产市场中分得一杯羹。其中，银行系地产金融布局尤为瞩目。
  
  繁荣
  
  近年来，房地产行业的繁荣有目共睹。查阅国家统计局相关数据发现，全国房地产开发投资完成额从1999年的4010亿元迅猛扩大至2015年的9.59万亿元，16年间增长了23.9倍。
  
  今年，行业兼并重组整合的步伐在明显提速。央企方面，3月，中海地产宣布收购中信旗下的中信地产和中信泰富的住宅物业组合；7月初，保利地产发布公告称，将与 中航地产 筹划重组整合方案。民企方面，5月，融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，融创中国以43.9亿元收购莱蒙国际位于河北燕郊、上海等地的7个项目公司的所有股权；7月底，恒大地产完成了对上市公司 嘉凯城 的要约收购，将成为控股股东。
  
  某研究中心研究员杨科伟向《中国经营报》表示，目前房地产市场的突出特点及未来趋势即是城市的前景、发展速度、市场规模都进入分化阶段。“从企业来说，集中度的上升以及企业利润的降低，也是较为突出的特点之一。从这个角度看，接下来，房地产企业的兼并购将会成为一种趋势。”
  
  在此背景下，各类金融机构也加快了地产金融布局，融资工具逐渐增多，例如人民币地产基金、房地产资管计划、房地产公司债等针对房地产开发经营企业的金融工具已基本齐备。
  
  地产业内人士告诉，行业内并购是大势所趋，现在不少地产企业都减少了对银行的依赖度。“尤其接下来一段时间内，大的经济环境不好，房地产行业一枝独秀的情况下，其获取资金的渠道应该说比以前更多，而且成本更低。对于小的开发商而言，还是要依赖、仰仗银行。不过，对于销售回款非常好，自有资金充裕的企业而言，银行渠道更多是用来兜底的。”
  
  刘湣棠指出，房地产行业大整合充满变数，但同时孕育着大机遇，优秀房企可能强者恒强，可以通过战略调整、资源获取、并购整合和能力再造，完成新的超越。
  
  而房地产市场的这一变化将对传统商业银行的地产金融业务提出了更多挑战。挑战或许意味着契机，促使商业银行不断思考并更新业务及盈利模式。
  
  布局
  
  近年来随着房地产业和金融业的融合不断深入，房地产金融产品的创新步伐不断加快。例如早在2013年， 民生银行 、平安银行就分别与恒大地产合作发行永续债产品。此后，银行系投行继续创新各种金融业务，提供多种融资模式。
  
  此前银行多向房企提供传统的房地产开发贷和经营性物业贷款，但目前银行普遍严控开发贷，例如实行“白名单”制度，上收审批权限等。但随着房地产市场整合并购不断加剧，银行也在不断调整。银行已经不满足于向房企提供间接融资服务，而更多将目光转向并购融资、银团贷款、结构化融资等方向。
  
  作为行业内较早布局房地产金融的银行之一，平安银行从2013年开始推行事业部制改革，三年来，平安银行地产金融事业部参与房地产行业整合，累计投放资产已超过3800亿元。
  
  业务方面已形成了包括结构化融资、地产基金、并购融资、资产证券化、供应链金融等在内的投商行一体化业务体系。
  
  据了解，平安地产金融在全国重要城市设有27家分部机构深耕当地市场、专门的产品研发和业务管理团队、独立的项目审批流程、与集团其他专业子公司的内部协同、资金渠道的快速组织等等，目前已形成了包括开发贷、结构化融资、地产基金、并购融资、债券承销、定向增发、资产证券化、跨境金融、供应链金融等在内的投商行一体化业务体系。
  
  值得注意的是，地产基金是平安银行地产金融事业部的发展重点。平安银行地产金融事业部地产基金中心郭亦坚称，过去一年多，平安银行的地产基金累计投放金额已超过1500亿元。平安已与包括保利、金地、碧桂园等在内的9家房企成立合资基金管理公司，存量资产超过1500亿元，有限合伙突破300亿元，股权投资出账规模达到89亿元。
  
  郭亦坚表示，“新八条底线”（《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》）规定了更严苛的杠杆比例：1倍杠杆适用于大股东定增，二级市场投资，参与一年定增等；3倍杠杆适用于投资银行存款，标准化证券的股质基金，债券基金等。但对地产基金而言，和PE、VC类似，基本不受新八条底线的约束。
  
  相关业内人士表示，目前房地产投资杠杆加大的趋势以及高周转的经营模式风险仍不可忽视。金融创新的同时，做好风险控制也是金融机构所面临的一大挑战。
  
   
  
   "
  2019-11-25 07:11:36
• 145****8558 1、什么是新民居？ 新民居是指了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地急缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目。 新民居建设的目的： 针对农村污水雨水排出紊乱，垃圾处理困难，造成生活坏境污染重；电力设施、供暖设施、燃料燃气配套困难和混乱，造成隐患重重。新宅基用量增大，老宅基无人居住，出现用地紧缺，土地利用率明显降低。为了集约节约用地，缓和新增结婚有房需要，改善农民居住环境设立新民居项目。 按照国土部要求： 增减挂钩制度主要是用来增加农村集体建设用地，为农村留足建设用地。陈锡文说，这项制度要求整理完的土地，复垦之外，要优先保证农村建设用地，“就是说，你不能把新村庄一建，剩下的土地都转成指标，转到城里去。” 　另外，对于农村建设用地存在富余指标可转到县级城镇，必须转成国有土地。陈锡文指出，把指标转到城镇去建设市区，所转土地指标增值收益，须全部返还农村。 陈锡文说，根据《新京报》报道的情况判断，虽然有的地方让农民上楼后每亩赔偿达20万元，较之以前征地赔偿，地方政府“手指头缝比过去松了一点”，但实际上挣钱多的还是当地政府，它没有把钱全部返还农民，“拿到城市里(每亩)到底卖多少万？” 陈锡文介绍，目前，国土部在调研此项制度，9月份对全国试点省市区进行了一次全面督察。据陈锡文了解，国土资源部正在研究是否再次出台约束性文件，用来规范各地滥用增减挂钩土地现象。 2、新民居和大产权有什么区别？ 一、两者土地性质不同 新民居所占有土地是集体土地，而大产权房所占有土地是国有土地，是开发商通过招拍挂取得国有土地使用权的。中国的土地都是国有的，大产权的商品住宅是开发商从政府手上租了七十年，交着地钱，所以房屋价格要高。而新民居是省里直接给当地村批的项目，所占地还是属于当地村，开发商只是属于代建的性质，所以房屋价格要低。 二、付款方式不同 新民居由于土地的性质决定了它是不能办理贷款的，而大产权房由于有国有土地使用证和商品房预售证，是可以到银行办理贷款的。因此所有的新民居目前依照各地政策，只能是一次性全款购买，或分期交付。 三、户口问题 新民居的房子购买后是不能落户的，大产权的房子是可以落户的。如果新民居能落户口的话，也会注明不能享受当地村民的同等待遇，因为如果若干年后要拆迁了，当地村民是有地的补偿款的，如果你的户口落到了村里，等于是去分地了。 四、房本问题 新民居的本由当地村或开发商开具，只是证明你有房屋的使用权而已，不能去银行做抵押。简单来说，正规的新民居自己居住是完全没问题。因为新民居项目是由省里直接给当地村批的项目，不通过市里房管局管辖，而且地还是属于当地村，所以不会有大产权的商品房的那种房本。 五、交易问题 新民居的再次交易，可以通过开发商或村里协商，进行购房手续的更名。不通过房管局的过户手续。 3、新民居和小产权有什么区别？ 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 新民居是房地产开发的一种新形式，区别于以前的小产权，是经过国家级房地产开主管部门批准进行开发的。新民居的开发形式是在村集体土地上为村民建房，但为了保证开发商的利益，除了给村民的一部分房子，其他的用于对外销售，这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记。这种开发形式不同于小产权房，因为小产权房没有经过任何部门的批准，没有任何手续，但新民居是有手续的。 但新民居又不同于纯商品房，商品房的土地是开发商通过交土地出让金得到的，所建成的房屋除了可以取得房屋的产权证还可以有土地证，可新民居虽然可以办理房屋的产权证，但不可以办理土地证，因此，新民居的土地性质属集体性质。 4、新民居和村产有什么区别？ 很多人认为新民居就是村产，就是小产权，其实新民居与村产从本身性质上就有所不同。 村产基本都是违法项目，楼盘占地均是宅基地甚至是国家明令禁止的耕地。没有开发商，均为村里自己找的施工队，楼的质量完全没有任何保障，买房卖房均由村里个别人说了算，而且由于项目本身没有经过政府的许可，如果楼盘出现在政府规划的位置上，强拆是不可避免的。非村里人享受不到任何国家补偿。 新民居属于政府规划项目，所占地为村里的闲置用地，省农工委批准，正规的新民居项目在河北省建设厅政府网站上均有公示。正规的新民居也有正规的开发商，楼的质量完全有保障。 新民居由于土地的性质，落不了本村的户口，购房贷不了款，只能一次性或是分期，所以城市和外地户口的人也可购买。正规的新民居基本都在城市二环以外，建议选购新民居的时候优先选择紧靠主路的或将要交工的楼盘。 正规的新民居，是属于政府规划项目，都是经过省里审批的，所以不要担心强拆的问题，正规的新民居在河北省建设厅政府网站上也会有项目的公示新闻。
  2019-11-25 07:11:33
• 158****8488 "法律界人士：不是所有的房产都可打确权官司不是所有的房产都可打确权官司房产确认之诉是指依据《物权法》第三十三条规定提起的诉讼：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权原则上是以房产证书为根据。此外，依据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所以，在法院提起确权之诉，得到的判决也能起到房产证书的效力。但房产确权之诉的适用并非没有限制，需要了解能否打房屋确权诉讼的有关法律规定。房产被法院查封后，当事人不能提起确权之诉**高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知：26、审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。出卖人拒绝办理房产过户手续，买受人不能提起确权之诉《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。借名买房中实际出资人可以提起确权之诉并要求过户《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。案外人不服执行异议裁定，不宜允许当事人另案确权**高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销判决或者调解书。据此，案外人在执行机构已查封、扣押、冻结后提起确权之诉的，非执行法院应不予受理，已经受理的应依法中止或者撤销。判决房屋买卖继续履行并交付使用并非确权，不能排除法院执行裁判要旨：即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对涉案房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的证据既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对涉案房产的权利不能排除他人的执行。案件来源：《惠州市祥盛贸易发展总公司（以下简称祥盛贸易公司）因与湖南省国立投资（控股）有限公司（以下简称国立投资公司）案外人执行异议之诉案》【（2016）**高法民申2609号】。离婚案件中，对尚未取得房产证书的婚内共有房产不宜判决房屋所有权的归属《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，双方虽在离婚协议中约定房屋归一方所有，但尚未取得该房屋的所有权，法院不宜确认该房屋的所有权归一方所有。无给付内容的确权判决无执行性**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条：当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。综上，房产确权之诉的局限性非常明显，在司法实务中应谨慎适用。（作者为陕西明乐律师事务所高级合伙人）
  
  
  
  "
  2019-11-25 07:11:29