独立车库产权多少年？避免出现新的共有产权住房“夹心层”

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  新一轮房地产调控大幕拉开业内专家认为
  　　地方楼市调控须紧扣法治
  　　对于各地的房地产行业,应该实行精细化管理。还可以出台一些原则性的规定,让各地的房地产调控政策更加步入正轨。
  　　在此次调控基础之上,各地要不断推进依法行政,有所为有所不为,要根据实际情况适当调整一些规定
  　　今年七八月间,在北京工作的章岳(化名)因为个人原因需要出手名下的一套住房。在见过了不少中介和买房者之后,章岳终于以一个不可思议的、远远高于购入时价格的高价将房子售出,其间经过无数博弈和考量,深入研究各种关于经济走向和楼市的分析文章,一度令他疲惫不堪。
  　　“卖完之后不到半个月,又涨了一百多万元。”章岳言谈之间神色颇为迷茫,失控的楼市让他无力再进行更多思索。
  　　“现在价格快每平方米10万元了。”章岳打开他的微信,让看其中一名房产中介在朋友圈发的**新成交价格。有意思的是,这名房产中介在分析房价迅速上涨的原因时,除了谈到土地供应、信贷之外,竟然也把房产中介列为一大原因。
  　　随着北京“930”新政的出台,新一轮房地产调控大幕拉开,对于失控的楼市来说无异于当头棒喝。
  　　今年9月,住房和城乡建设部发布的《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》指出,将完善房地产宏观调控,推行权力清单、责任清单、负面清单三大清单制度。这份纲要还显示,在坚持分类调控、因城施策的同时,还将建立全国房地产库存和交易监测平台。
  　　“分类调控,因城施策”,这正是本轮房地产调控的一大特点,也有媒体将其称之为“一城一策”。
  　　“对于各地的房地产行业,就应该实行精细化管理。还可以出台一些原则性的规定,让各地的房地产调控政策更加步入正轨。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。
  　　楼建波还认为,实现相关信息统一监测是规范房地产发展的重要环节。建立信息发布和监控平台之后,对于了解各地情况进而开展监督督查会起到积极作用。如果没有统一的监测平台,就难以实现精细化管理和调控。“在此次基础之上,各地要不断推进依法行政,有所为有所不为,有些规定不宜过于死板,要根据实际情况适当调整。比如房产违法违规销售的问题,管理者也需要反思。”
  　　今年10月8日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,明确要求促进农业现代化与新型城镇化相辅相成,强化地方主体责任,因地因城施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,促进房地产市场平稳健康发展。
  　　“这是国务院针对各地房地产市场价格不断上涨、一些城市出台房地产宏观调控措施提出的整体要求。国务院常务会议释放出来的信息非常明确,那就是要把房地产宏观调控政策与新型城镇化建设联系在一起,地方政府在房地产宏观调控政策方面承担主体责任,各级政府应当保障居民基本住房需求,同时促进房地产市场平稳健康发展。国务院常务会议所释放出来的信息内涵丰富,值得认真解读。”中南财经政法大学教授乔新生说。
  　　乔新生认为,国务院房地产宏观调控政策强调“促进房地产市场平稳健康发展”,并没有涉及房地产市场价格的问题,这说明中央已经充分意识到,我国房地产市场问题非常复杂,如果采取“一刀切”措施,严格限制房地产市场价格,那么,有可能会导致居民改善性住房需求得不到有效地满足。当然,在这样的情况下,价格主管部门会对我国房地产市场价格中出现的问题进行调查。包括上海在内的一些城市价格主管部门和工商行政管理部门已经对房地产市场虚假广告和房地产市场销售环节哄抬物价的行为作出处理。相信在国务院统一部署下,各级地方政府一定会根据本地的实际情况采取相应的措施,确保当地房地产市场平稳健康发展。
  　　“个别地方在房地产市场竞争过程中,已经从中立的裁判员变成了运动员,为了增加地方财政收入,个别地方甚至参与哄抬房地产市场价格。对于这样的情况应当采取果断措施,对某些地方过度依赖土地财政,依靠房地产开发加快基础设施建设的问题进行跟踪调查,并且对一些问题突出的地方采取问责措施,防止地方在房地产市场领域从事不正当竞争。”乔新生说。
  
  
  
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  2019-11-25 07:11:22
• 156****7675 “自2017年9月共有产权住房政策实施以来，北京市已陆续推出了8个启动网申的共有产权房项目，提供房源约7300套。2017年北京市规划和国土资源管理委员会同各区政府已经完成207公顷共有产权房供地任务。”1月29日上午，北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室副主任邹劲松在新闻发布会上表示。 然而，就在1月25日，两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍；1月30日，另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。 “我们没有参加这3个地块的竞买申请，也不便对相关政策进行评论。”《中国经济周刊》从多家房地产企业的有关人员口中得到类似答复。 媒体评论认为，此3宗地块无人问津是由于开发商无利可图。此外也不乏对整个楼市唱衰的声音，中原地产研究院首席研究员张大伟分析称：“流拍**主要原因是在房地产调控大背景下，所有土地全面限价，商品房限价。北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，事实上房价已经大部分跌了接近20%，全行业亏损已经出现。”房企开始“缺钱”，意味着要“省着点花”，起拍价较高，看不到盈利空间的共有产权房地块自然无人问津。 净利率只有2.45%？ 流拍的3宗地块均位于北京市丰台区，1月25日流拍的两宗地块位于花乡白盆窑村。资料显示，这两宗地块中，其中一地块为纯居住用地，全部用于建设“共有产权房”，起拍价为41.78 亿元；另一地块包含居住用地和基础教育用地，居住用地全部用于建设“共有产权住房”，起拍价为50.58 亿元，两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/㎡。 1月30日流拍的卢沟桥乡小瓦窑村地块为绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地，公建部分占50%且必须持有20年以上，起拍价超过63亿元，共有产权房销售价格定为不超过54378元/㎡(含全装修费用)，**高销售单价不得超过57097元/㎡。 有媒体做了测算，以白盆窑村的两块地为例，对开发商而言，花乡白盆窑村两地块的净利率大约只有2.45%~2.75%。《中国经济周刊》就此估算结果是否合理采访了多家房地产开发企业和业内专家，开发商及专家对此均不予置评。 3个地块共有产权房的房价定高了？ “房企担心共有产权房赚不到钱。”一位业内人士对《中国经济周刊》分析说，“共有产权房本来是为刚需人群服务的，白盆窑村两个地块房价定到四万三这个价格，房企担心未来销路不好。”在2017年9月开始实施的《北京共有产权住房管理暂行办法》规定：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。” 发现，卢沟桥乡小瓦窑村地块附近的兆丰馨园西区、兆丰园两个小区二手房源的均价均低于54378元/㎡；与白盆窑村流拍的两地块临近的天伦锦城二手房源均价则为45612元/㎡，与43000元/㎡的共有产权住房售价相差不大。“43000元/㎡的价格为偏改善型商品房，与定位为保障性住房的实际情况有分别，房企不确定是否会有足够的刚需人群愿意支付这个价格。”上述业内人士称，价格定得高，利润率有限，再加上未来是否有销路还未知，这些都成了开发商持观望态度的原因。 这3宗共有产权房的房价真的定高了吗？业内也有持不同意见者。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》分析，周边小区的二手房源均价并非是好的参照坐标，“还是应该和周边的新房做对比，毕竟共有产权房属于新房，有很多新房的叠加价值。” 若以新房为参照系，位于白盆窑村附近的另一处新房首开华润城，销售均价为8万元/㎡，远高于该地共有产权房销售定价43000元/㎡的价格。郭毅指出，按照此3宗地块所处的四、五环之间的商品房新房价格对比，共有产权房的价格已低至约新房的一半，“与新房相比还是低了很多的。” 共有产权住房政策是否面临调整？ 在共有产权住房政策于2017年9月发布伊始，有业内人士曾评论称，共有产权住房对之前包括两限房、经济适用房和自住房在内的多种保障性住房政策有所创新，堵住了“寻租空间”，只在保障对象范围内进行流转，可以确保起到保障性住房的作用。 根据北京市住建委于2017年11月底公布的数字，截至2017年11月，北京市共有产权住房已入市项目38个，其中未申购项目34个，房源3.5万套；已启动网申项目4个，房源3321套，包括已选房项目1个，销售424套。2018年北京市“两会”上的政府工作报告提出，北京2018年将推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房的建设，共有产权住房的比重已接近商品房的一半。 如此大量的共有产权房供应导致外界对其真实需求究竟有多大产生了猜测，开发商对市场前景的预估也不太乐观。“但共有产权房的价格不可能下降，因为目前的价格已经‘卡到嗓子眼’了。”郭毅认为，更有可能的是另一种改变——扩大共有产权房的保障范围，保障对象入局的门槛再降低一个台阶。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房的保障对象为两类家庭：拥有北京市户籍的名下无房家庭和非本市户籍但在北京市内工作的名下无房家庭，即家庭成员在北京名下无房即可申请。“但具体怎么改变还是未知数。”郭毅说。 郭毅同时表示，此3宗地块的流拍并不能预示共有产权房政策的受阻，“这3宗地块有一定特殊性，地段比较好、地块起拍价比较高、住宅售价也比较高，流拍也不意外。”
  2019-11-25 07:11:07
• 146****4004 "房东租赁期内不得单方面涨价从今年1月1日起，佛山正式在全市范围内推行全新的《佛山市房屋租赁合同（住宅）示范文本》（下称“合同”）。让人惊喜的，该示范文本规定，租客不仅拥有优先租房权，当房东要出售该房子时，租客还可享有购买该房产的优先权。亮点一：租期内房东不得单方面上调租金从租赁合同文本看到，该《租赁合同》包括了租赁适用范围、租赁双方权利义务及违约责任、合同解除等要素。房屋属于共有的，应提供共有权人同意出租的证明；转租房屋的，应提供房屋所有人同意转租的证明。双方当事人应将相关证明的复印件作为合同的附件。本合同租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。合同正式文本中，明确了对出租房的一些要求，如甲方出租房屋应当以原始设计的房间为**小出租单位，且人均居住建筑面积不得少于15平方米，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租，不得安排人员在厨房、卫生间、阳台和地下储藏室居住，从源头上防范房屋出租安全隐患。合同文本明确，租赁期内，甲方（房东）不得单方面上调租金。而在保证金收取方面，《租赁合同》要求保证金不得超过3个月租金。亮点二：租房者享有优先购买权合同文本第七条明确，租房者享有优先承租和购买权。明确租赁期满，如果房东愿意继续出租，租客拥有优先承租权，如果房东想卖房，而租客又愿意以同等条件、价格购买的，享受优先购买权。该条文规定，租赁期满，甲方继续出租房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权，但应在租赁期满前两个月内与甲方协商一致并签署新的租赁合同。据悉，全市推广统一租赁合同，该合同由佛山市住建管理局和市工商局联合制定，租赁合同要求登记备案。市民租房可通过两部门网站下载使用，也可通过佛山房屋租赁交易监管服务平台签订电子合同。获悉，目前该文本并非强制文本，佛山市要求各区相应部门应做好合同示范文本的宣传和推广工作，积极引导当事人使用规范的合同示范文本。其中，各区住房城乡建设部门、市场监管部门要指导房屋租赁中介机构使用合同示范文本。合同当事人使用上述合同示范文本时，不得擅自修改。让刚需购房者享更多保障**近一段时间来，对于“居者有其屋”，传来众多利好的消息。在近期举行中央经济工作会议上，明确了将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，明年将发展租赁市场特别是长期租赁。同时，将保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。不久前，住建部部长王蒙徽表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。随着政策的明朗，未来刚需购房者将迎来新的利好。诸如设置高**门槛、拒绝公积金等乱象，将会受到严惩。其中，与刚需购房者息息相关的“拒绝使用公积金”问题，近日迎来了喜人的消息。根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部四部门近日发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》要求，房地产开发企业在销售商品房时，必须提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。随着“房子用来住”、 “满足首套刚需”等保障的更加明确，公积金权益保障举措出台，但仍有可为。以金融政策为例，在当下利率普遍上浮的前提下，或可考虑出台“减轻首套刚需负担”的金融等配套政策，为刚需购房者降低**门槛、减轻利息负担。同样，而对于暂时不买房的人而言，应加快通过法律法规的完善，为租房者营造一个更加公平和拥有更多权益保障的租住环境。让每一个人，都能在生活和工作的地方，找到舒适、安心和幸福的居所。
  
  
  
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  2019-11-25 07:11:03