商铺有多少年产权？共有产权住房什么样？规划建设标准出来了

• 135****3677 年初以来，香港楼市火爆。 就在写这篇文章之前，刚刚路过利嘉阁在湾仔的一处房地产中介门店，一位经纪人告诉老切，生意不错，湾仔这一块二手房均价已到每呎1.8万港元，新界沙田那边的均价也到了1.5万了。按照咱内地人算法，每平方米大约到了18万和15万港元。 上周末出来的香港本地统计数据也印证了这位经纪人的说法。 中原城市**指数CCL的**新数据显示，2月27日到3月5日这一周的CCL指数为148.67，比上一周上涨0.3%，比上月上涨1.42%。 反映香港第一线经纪人意见的中原经纪人指数CSI连续两周高企于80点水平以上，**新报88.61点，创历史新高。CSI重上80点水平意味着确认楼市进入繁荣区间。而88.61则反映房地产经纪人对本地楼市走势持续看好。 具体来看，反映楼市均价的**新数字显示，今年2月份“全港50个指标屋苑加权平均实用呎价”报1.24万港元，也就是每平方米大约12.4万港币，较1月上涨1.4%，连续11个月录得升幅，并破了2015年8月创出的1.22万港币高位。 香港楼市这么火自然引出一些疑问。近几年特区政府多次出台政策给楼市降温，目前楼市政策比北上广还要严厉，为何房价不降反升?眼看着美联储就要加息，买家为何还敢出手? 先说楼市“加辣”。香港近几年多次调控楼市，抑制旺盛的需求。2012年10月27日，特区政府针对内地来港买房者激增，开征“额外印花税”和“买家印花税”，限制香港非永久居民购买住宅物业;2013年2月22日，特区政府全面提升印花税税率，对二套房买家，规定200万港元以下住宅按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上按成交价的8.5%缴纳印花税，被称为双倍印花税;2015年规定700万港元以下自用住宅物业**高房贷比例从七成下调至六成;2016年11月5日，全面提高买卖住宅物业印花税税率，无论交易价格，税率统一调高至交易额的15%。这几次调控，一次比一次狠，但就是没有抑制住购楼的旺盛需求。原因在于，一是跟内地相似，上有政策，下有对策，投资者总有办法找到政策漏洞;二是一旦楼市上涨预期形成，有些投资者便不在乎这点税的成本;三是由于人民币贬值预期挥之不去和其他原因，内地投资者想方设法将资金转移至香港，高价买房，这样的例子屡见不鲜;四是英国脱欧公投后，很多资金从英国抽离，来香港置办物业。 再说美联储加息的事。按说美联储加息在即，香港银行在联系汇率制度下应该紧跟美联储升息才是。但港人不这么看，甚至一些研究机构也预测，美联储今年一次加息后，香港银行跟随升息的概率很低。这与香港的联系汇率制度的特点有关系。要知道，香港是联系汇率制，但不是联系利率制，要说明香港联系汇率制的设计架构和传导机理，需要冗长的文字，容老切以后再说。总之，这几年香港市场对港美两地息差敏感度比以前有所下降，目前看，如果一个月期的HIBOR(香港银行间同业拆借利率)不长期高于0.85%，香港的银行调整利率的诱因不高。当然，市场充满变数，如果资金流出香港的步伐加快，也不排除HIBOR急升的状况。希望港地投资者这次不犯经验主义错误。 那么，特区政府会否再有“加辣”行动?金管局副总裁阮国恒上周表示，现阶段对楼市周期没有特定看法，金管局不会按短期因素研究“加辣”或“减辣”。 看来，短期不会有新政策，利率在短期内随美联储上调可能性也小。 香港楼市，且行且珍惜吧
  2019-11-25 07:03:27
• 135****4113 共有产权房实际上是介于政府基本住房保障与市场化商品住房之间的，一种具有政策扶持性质的商品住房，曾被北京市房地产协会秘书长陈志评价为“探讨长效机制中又迈出了一大步”。那么，共有产权房已在北京推出了半年多时间，对当地房地产市场产生了哪些影响?在相关政策落地过程中又面临哪些亟待解决的问题? 近日，《每日经济新闻》采访多位购房者，并通过实地走访选房现场，以期还原真实的北京共有产权房市场。在调查中发现，市场明显有两种截然相反的声音：具有投 资心理的投 资客认为共有产权房是“鸡肋产品”，不会触碰;而对于刚需一族来说，共有产权房满足“居住属性”，而且降低了购房成本，是“绝对不会放弃的”。在这两种声音的不断抗衡下，投 资、投机的声音不断弱化。 共有产权房成交占比增加 北京共有产权房推出以来，不少项目申购选房入市。近期，中铁碧桂园选房和昌平区三项目申购结束时，曾被曝出弃选率超过70%，业界出现不少质疑声。 对于共有产权住房遇冷的问题，北京市房地产业协会秘书长陈志明确表示这是误读。昌平区的共有产权项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放，按照文件规定，区里有剩余的房源可以调配到其他区。昌平区住建委相关人士也公开表示，昌平区绿海家园三项目从4月2日项目摇号结束，4月13日才开始选房，弃选率70%无从谈起。 事实上，反映在数据上，共有产权房在新房网签中占比不断增加。 《每日经济新闻》了解到，共有产权房已经成为2月份北京新房市场交易量的主力，3月中上旬共有产权房交易占到三成。我爱我家集团市场研究院数据显示，2月中上旬的1057套网签里568套为共有产权房，82套为别墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有产权房占比过半。3月中上旬共有产权房269套，别墅99套，其他新建商品住宅508套，共有产权房占三成。 我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2017年北京市新增土地供应里，共有产权房用地占去了很大比例，因此未来共有产权房将在北京新房市场上占有重要地位。一方面，共有产权房可满足中低收入人群的置业需求，增加供给，提升交易量;另一方面，共有产权房将有效拉低新房乃至整个北京的房价，从而稳定楼市。 共有产权住房已成为北京市政策性住房的重点关注对象，相关部门也在不断加大共有产权房的供应。北京市住建委相关负责人在回复的采访函中表示，“照我市工作部署和要求，为加大共有产权住房的有效供应，从2017年到2021年，北京市将提供25万套共有产权住房，2017年已经完成全年计划的供应量，2018年会按照计划稳步推进共有产权住房供地相关工作。” 面向“夹心层”保证有效刚需 实际上，北京共有产权房的推出正是面向“夹心层”，保证有效刚需。 北京市住建委相关负责人明确表示，“共有产权住房主要面向"夹心层"的住房困难群体，坚决抑制投 资投机性购房需求，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理，加快构建租购并举的住房制度。” 在共有产权交流群中也看到，具有投 资属性的购房者对共有产权房存在疑虑，认为“共有产权房是鸡肋产品，又不好买到”，因此打消了共有产权房的投 资意愿。然而对于刚需一族来说，又为买不到共有产权房而焦虑。 在昌平区工作的一位购房者，在申购绿海家园项目时排号排到约6700号，然而即便弃选率达到70%，排在6700号的他依然轮不到。被问及如果“捡漏”成功是否购买时，他表示，“肯定买，我绝对不会放弃”。 国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，政策的方向是让真正有居住需求的家庭得到保障，让那些投机、炒房的人退出购房竞争。炒房的人少了，申购家庭数量下降了，但刚需家庭的中签率高了，这是好事，同时也是对过去政策的纠偏。 北京住建委相关负责人在回复的采访函中也明确表示，考虑到共有产权住房供需紧张的情况，因此对共有产权住房再上市产权性质上进行了收紧。通过共有产权住房的出租、回购、再上市管理，让作为“不动产”的房屋在符合购买条件的家庭中“流动”起来，满足更多“夹心层”家庭的需求，让政策更加公平。通过加大打击虚假申购，让投机钻营者面临更高的违规成本，未来的共有产权住房，将真正回归住房的“居住”属性。 在陈志看来，北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，还需要发展更多的共有产权住房，这类房屋不会遇冷。
  2019-11-25 07:03:24
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  自从发现“住宅用地的土地使用年限是70年，从开发商取得该块土地的土地使用权之日起算”这个法律条文后，细心的朱先生在这段时间一直琢磨一个问题——居住用地土地使用权出让的**高年限是70年，那70年的土地使用权期满后，我们的房地产权该如何保障呢?
  　朱先生很纠结这件事，他告诉中国经济导报：自己一直很关注《物权法》,也并非是杞人忧天，只是想弄明白：70年“大限”来临时,自己这套房屋的命运到底会怎样?70年后难道还让自己的后代再缴纳一笔价格不菲的土地出让金?如果70年后还要再交钱，自己是否等于是长期的租房，那当了这么多年的“房奴”是否值得?朱先生的这些疑问并非个例，也代表着很多人的疑虑。
  　带着上述种种疑惑，中国经济导报采访了相关业内人士，为大家解读70年房地产权到期后到底怎样?
  　70年产权实为土地使用年限
  　对于朱先生的疑惑，北京市盈科律师事务所姚志明律师在接受中国经济导报采访时指出：“其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在该地块的土地使用权的年限。”
  　1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。各种不同用途的土地(住宅用地、工业用地、商业用地等等)在出让时，政府部门(一般当地土地管理部门被授权行使职能)作为出让方，出让时与受让方签订出让合同，会因为土地用途、实际使用条件和现实情况不同，规定不同的使用年限给受让方，这里提到的70年指的是居住用地(即住宅用地)，且住宅用70年指的是**高出让年限，出让时只能低于或等于**高年限，不得超过。
  　另外，出让年限的期限(或起算时间、终止时间)如何计算，这需要参考出让方与受让方签订的《国有建设用地出让合同》，条款中有出让年限和终止年限，也明确指出起算日。这跟什么时候盖房子，没有直接关系。
  　“房地产商出售房子时明确向购房者说明了70年的期限，如果囤房时间长，自然房子的价格也应该会降低。用**简单的话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高;反之，其剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。好比二手房，与新楼盘相比，除个别原因外，价格自然比同地段、同户型的房子便宜。”姚志明说。
  　国家应尽快明确产权到期后的相关政策
  　“耗尽青春为了套房子，70年产权到期后，我们的房子会怎样?”某一线城市曾有消息传出，70年后土地无偿收回。一石激起千层浪，让购房者忧心不已。
  　“住宅70年土地使用权限到期后应当如何处理是十分重大复杂的问题，是国家需要考虑的问题，普通居民无需过度担心。”姚志明说。按照新颁布的《物权法》的第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。“这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。”姚志明说，“关于土地使用权限到期问题，也一直是业界关注的问题，国家还没有明确政策出台。”
  　知名财经评论家叶檀曾撰文指出，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规做出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
  　全国人大常委会委员李连宁曾指出：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。
  
  
  
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  2019-11-25 07:03:21