土地使用税率是多少？官方再提加快推进房地产税专家不排除重庆率先升级

近几年，每逢全国两会，有关房地产税的话题都会为全国两会代表、委员、媒体**为关注的热点之一。今年，房地产税具体如何制定?何时开征?它的出台能否让房价应声而落?再次成为舆论关注的焦点。 北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，房地产税毋庸置疑是房地产市场宏观调控的一个手段，但它绝不是唯一手段。“并不是推行房地产税立法，房地产市场问题就都解决了”。房地产税的制定也不是越快越好，房地产税涉及范围较广，需调研充分、慎重推行。 官方表态 今年没有提请安排房地产税立法 早前，在国新办2月23日举行的新闻发布会上，住建部副部长陆克华曾回答关于“房地产税进展”时表示，这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。 同时，2017年全国两会人大会议首场发布会上，大会发言人傅莹表态说，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。但今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。 相关阅读 1 什么是房地产税? 房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而中国8%左右。 2 全国都哪几个城市对房地产税进行了试点? 上海、重庆试点征收房产税 2011年1月，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海、重庆出台房产税试点方案并实施。上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，要征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。

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" 近日，国务院确定《政府工作报告》重点工作部门分工，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。“根据今年两会上传出的消息可大致判断，目前房地产税正处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证之中。”如是金融研究院首席研究员朱振鑫对《证券日报》表示，国务院确定有关部门按职责分工配合做好工作，房地产税法草案完善或将提速。苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》表示，房地产税法草案已经在制定之中，落地时间不远了。制定房地产税是一个系统性工程，其征收对土地制度、住房制度、金融制度等都产生较大影响，牵一发而动全身。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》表示，在房地产税立法过程中，由财政、税务、住房、金融等多部门协调配合，可以多层面、多维度更加有效地研究房地产税立法的必要性、可行性和操作性，目的就是要让房地税立法符合老百姓的愿望和经济健康发展的预期。目前市场关心的焦点问题是房地产税将会如何确定税基和税率？会不会设定居住面积免除额？张依群表示，房地产税的立法设计应该更倾向于宽税基、低税率，还应从住房的基本民生需求角度出发，实行一定的人均或家庭住房面积免除额。而这些具体的标准设定应在中央统一管理的基础上突出地方因素，由省或省以下政府根据人口住房状况、经济发展水平、地域气候特点等多种因素自行制定和调整，这样才能更符合地方经济社会发展实际和房地产税作为未来地方主体税收收入的特性。“从国际经验上看，房地产税开征的税基主要包括依据租金收入征收和依据房屋评估值征收两种方式。就我国而言，预计会采用房屋评估值来征收房地产税。”付一夫说，需要设定居住面积免除额，并将居民住宅免税面积适当放宽一些，以保证那些持有自住房群体的利益，避免进一步增加他们的税负。如此，房地产税的推出也会变得更加容易。朱振鑫认为，从征收对象来看，直接“一刀切”征收不太现实，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一线、二线热点城市增量住房开始，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三线、四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。朱振鑫预计，房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，**终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。“划定免征面积是房地产税立法的重点和难点。”朱振鑫表示，目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。 "

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" 房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担。3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地产税。近日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。税收的职能通常有三个：财政职能、经济调节、监督职能。房地产税作为一项财产性税种，经济调节职能更符合房地产税的定位。关于房地产税征收问题，民众的担心主要集中于两点：一是征收房地税能否在一定程度上调控房价；二是征收房地产税会不会增加普通居民的税收负担。首先，房地产税收能否调节房价？从理论上讲，征税可以通过影响供求关系，**终实现调节价格的目的。根据消费选择理论和替代效应，房地产税的征收增加了当期消费或该种商品消费的机会成本，因此在替代效应的影响下，消费者会减少当期需求，在供求关系的共同作用下降低当期的市场价格。但从沪、渝房产税试点的实践看，房地产税在沪、渝两地产生了截然相反的两种效应。重庆房价在实施房地产税改革后，增长率出现整体性下滑。但上海的房价不仅没有下降，反而出现一定程度的上升。这里需要指出两点：一、实施房地产税的实践表明，其政策效果受市场环境的影响，在制定具体税收实施政策上，需“因地制宜”，精细化制订税收政策。二、作为财产性税收，调控房价是否应作为房地产税的职能定位，值得商榷。其次，房地产税会否增加普通居民的税收负担？房地产税作为财产税，课税对象为产权所有者，从理论上来说，购房者即是税负承担者。但考虑到税收的公平性原则，对于此类具有生存权利性质的财产征税，应该采取“轻课税”或“不课税”的原则。从这个角度出发，考虑到首套免税、人均扣减面积之外，累进与退税的方式是满足财富再分配的**优选择。但是，税收的全民性也表明，不论采取何种课税方式，都会某种程度增加居民负担。虽然在现实征收过程中，税负可能会部分转嫁给开发商，即税负由厂商和消费者共同承担，但消费者的需求价格并非完全弹性，这就决定了普通居民在征税问题上并没有“豁免权”。既然房地产税对房价的调节作用有待商榷，那么在居民高杠杆购房的基础上征税，其结果也只能是加大居民购房的杠杆率。一直以来，房地产投资与投机是房价上涨和房地产领域暗藏金融风险的主要诱因，不论是之前的宏观调控，还是此次的房地产征税，事实上都有“挤压投资需求”的目的。但事实上，我国房地产税收体制一直存在“重流转、轻持有”的问题，使得投资者或投机者既可以通过保有房产减少损失，又可以脱手房产来转嫁成本。这样的税收倾向，无法从根本上盘活市场存量，有效地解决住房刚性需求。试点房地产税，若想达到“扶贫”和盘活存量的目的，就需要“广开言路”。除了需要研究解决重复征税的问题，还要力求保障中低收入群体的基本生存权，同时挤出投资与投机的需求，真正盘活存量，以促进住房市场的健康发展。笔者认为，征收房地产税的核心仍是“公平”问题，制定出适合中国国情的累进和退税税制，是保障房地产税健康、可持续发展的中心环节。由于不同地区的市场环境存在很大差别，中央在给地方政府下放“因地制宜”权力的同时，也需注重权责的统一，避免地方政府“以权谋私”。房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担，这个火候和度的把握还需决策者仔细斟酌。□盘和林(应用经济学博士后) "

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" 针对备受关注的房地产税，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受经济日报-中国经济网采访时表示，房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。今年以来，官方接连发声加快推进房地产税。从3月5日政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”，到7月16日国家统计局发言人毛盛勇表示“将会加快房地产税相关政策举措的推进”，再到9月7日房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划一类立法项目中，都释放了房地产税推进的重要积极信号。同时，房地产专家、学者对房地产税的讨论也不断深入。在“为何征”的问题上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对经济日报-中国经济网表示，目前，中国的房地产税收体系不完善，持有环节基本没有任何税。“从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。”清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受经济日报-中国经济网采访时指出，房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容，其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源，而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外，也有一些附带的效果，比如可能会影响房价，可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收，不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望，也是国际相关研究的共识。针对“如何征”的问题，社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在《中国住房发展报告（2018-2019）》中建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受经济日报-中国经济网采访时建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，**终确定出对居民家庭的房地产税免征额。 "

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" 国家税务总局官网4月28日发布了关于优化房地产交易办税方式的通知，并从发布之日起实施。北京青年报从税务部门了解到，该通知提到未来将稳步推行“网上预核”“一窗受理”“业务联办”，优化房地产交易税收环境，提升办税效率，同时房地产交易有望由房地产管理部门代征契税，实现让群众少跑路。根据通知要求，税务部门要创造条件，为纳税人提供多种办税渠道，解决现场办税拥堵等问题。要结合本地实际情况，充分发挥互联网优势，依托电子税务局各类办税渠道，探索建立网上办税平台，实施网上预核。纳税人可通过网上提交相关资料，税务部门事先对资料是否齐全等情况进行核实后，通知纳税人到办税服务大厅办理相关涉税业务，以减少现场排队等候时间。已实现全流程网上办税的地区，纳税人还可直接选择网上缴税。同时税务部门将深化部门合作，推行一窗受理。为解决纳税人在不同部门之间往返跑路及重复提交资料问题，税务部门要与相关部门积极配合，推动设置房地产交易、办税、登记综合窗口，统一受理各部门业务事项所需资料，相同资料不得重复提交。为解决办事环节多、时间长等问题，税务部门提出要加强与相关部门协作，在共享涉税信息的基础上，整合服务流程，推动实施业务联办。纳税人提交相关材料后，受理部门将资料信息录入系统，并通过共享平台传递给其他部门，由各部门并行办理相关事宜，税务部门将契税完税情况传递给不动产登记部门，方便其为当事人办理不动产登记。有条件的地区，可与相关部门共同探索开发面向纳税人的网上联办应用程序，进一步提升房地产交易办税的服务水平。此外，税务部门明确，为进一步减少办事环节，提升契税征管效率，各地在大力推行网上预核、一窗受理、业务联办的基础上，确有必要的，可根据有利于税收管理和方便纳税的要求，依法委托房地产管理部门代征契税。图片来源：摄图网 "

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