农村集体土地**高能卖多少年？今年新房价格同比涨9.9%土地出让金大丰收

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  土地，一直是建筑的基本。
    今年12月份，重庆主城区拟推出40宗地，总体量超568万方，所推地块初始出让总金额超317亿元。截至12月20日，短短20天，主城区共出让了12宗土地，土地出让金超100亿，该金额占前11月主城卖地总金额的四分之一。
    临近年末，重庆主城区大面积推地，该举动引发了各方猜想：是重庆土地市场年末放大招庆元旦，还是开发商要进行年终“收割”?为此，乐居采访了锐理重庆公司总经理陈冬旭。他从往年年末推地数量，市场现状等方面分析了12月份主城土地市场现状。
    12月份推地多?
    “保持供需平衡是市场主导”
    今年12月，对于重庆土地市场而言，又是一个“收割月”。从重庆市土地交易中心官网所得信息，整个12月，重庆主城区将推出40宗各类商住用地，截至12月22日，主城区已推出12宗商住用地，到本月月底，还将有28宗各类商住用地将推出。对于如此高的推地量，难道重庆土地市场是早就预谋在年底放大招?
    陈冬旭对此有不同的见解。
    “近几年，每年的12月份，重庆主城区都会加大推地量，这几乎是一个惯例。而今年12月份的推地量较往年要多，这其实是一个平衡供需关系的行为。”
    从数据上来看，今年12月份推地量较其他月份多，仅一个月推地40宗的数量，引人侧目。但纵观全年的推地数量可知，今年推地的总量与往年相比，并未增加，且还呈现了小幅下降的现象。
    陈冬旭分析道，2016年前11个月，主城总推地量较少，到了年末大量推地，是为了保持每年推地总量的平衡，也是保证重庆房地产市场的一个供需平衡。并且从市场来看，从今年8、9月份开始，楼市市场迎来了较好的一波行情，这直接导致了开发商去库存速度加快，后续房源储量不足，因此，拿地，成为了众多开发商年末工作的重中之重。
    地价涨了涨房价?
    “各区楼市不能一刀切”
    12月份，主城区将推出共计40宗地，所推地块主要集中在北区、南区等地。细看各宗地块的初始出让价可知，北区的初始出让楼面价偏高于南区，但总体而言，各个区域的地价均有所上涨，难道房价的上涨促使了地价的上行?
    “各个区域都有其各自的区域特性，它们打造的产品以及区域定位，导致它们地价高低有别。土地的价格，其实从侧面反应了这个区域的投资价值和成熟度。”陈冬旭继续解释说，“拿南区的茶园片区而言，在**开始，它在很多人心目中都是‘偏远地区’的代名词，但是随着时间的推移，道路的修建、轨道的通车、商业的发展、以及外来人口的进入，使这个区域逐步成熟了起来，因此它的区域价值也开始逐渐显现。”
    而谈及现在炙手可热的北区，陈冬旭认为，由于重庆一路向北发展的政策导向，以及不断完善的配套，让北区的土地“火”了起来;再加上自贸区的成立，更是让北区炙手可热，而**近推出的地块，本身“硬件”很好，使之成为了各大开发商争夺的“香饽饽”。
    今年6月份，北区礼嘉出让了两宗居住用地，金科以7618元/㎡的楼面单价拿下其中一宗，龙湖以5143元/㎡的楼面单价拿下另一宗，突破“5”字头的楼面单价，让人们惊叹地价高涨的同时，更是表现出了对这块区域的期待。 (来源：新浪乐居)
  
  
  
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  2019-11-24 17:18:43
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  六月初，上海易居房地产研究院发布报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积2797.9万平方米，环比下跌27.4%，同比增长20.8%，同比增幅较4月份大幅收窄。土地出让金收入方面，5月40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。其中，一线城市土地市场在5月份出现量价齐跌。4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米，环比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份土地成交量进一步萎缩；成交均价为11593.3元/平方米，环比下降7.5%，同比下降20.1%。二线城市也不例外，土地成交面积连续4个月下降的同时，成交均价5月份同比再降5.6%，为4686.8元/平方米，相比去年9月峰值的5825.6元/平方米，同比下降近20个百分点。即便是此前市场较为火热的三线城市，5月份土地成交面积环比下降了36.5%，为793.1万平方米，不过成交均价仍在高位，为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年5月21日，大部分城市土地成交溢价率明显下行。而上海易居数据报告显示，5月份北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0%，溢价率仍处于高位的则集中在弱二线城市以及三四线城市中，如荆州、南昌、东莞、惠州等排名都较靠前。以南京为例，今年1—4月份推出近20幅地块，其中以租赁地块、商办混合用地、商住混合用地为主，大多数地块都以底价成交。5月出让的6幅地块中，主城新玄武板块的两幅大规模地块G16、G17成交价均为底价。此外，一线城市的土地市场更为冷清，前5个月北京土地供应仅有16宗，宅地供应8宗，与去年同期的土地供应44宗、住宅用地供应21宗相比，供应量大幅缩水。在这一环境下，今年北京还出现了6宗土地交易流拍的情况。
  
  
  
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  2019-11-24 17:18:41
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  4日，上海易居房地产研究院发布《2019年5月40城土地市场报告》。报告显示，5月份，40城土地成交建筑面积环比增长10.4%，同比增长38%；土地出让金收入环比增加5.1%，同比增加73.1%；土地成交均价环比上涨1.9%，同比上涨17.2%；土地成交溢价率为17.5%，环比上升2.6个百分点。从城市分类来看，5月，一线城市土地成交量升价跌，4个一线城市土地成交建筑面积为261.6万平方米，环比增长137.1%，同比增长406.9%。而其6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米，环比下跌5.8%，同比下跌2.7%，已经连续维持6个月环比和同比下跌，并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米，创2015年10月份以来的新低。二三线城市土地成交则量价齐升。其中，二线城市成交面积环比增长3.4%，地价环比上涨5.6%，均明显收窄；三线城市成交面积环比增长23.5%，成交均价环比上涨20.4%。另据上海易居房地产研究院监测的数据显示，2019年1-5月，40城土地成交建筑面积20243.9万平方米，同比下降5.5%，降幅继续收窄；土地出让金收入10305.1亿元，同比增加11.6%，增速为2019年来首次转正。分城市来看，2019年1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海，土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。杭州和重庆土地出让金同比下降明显，降幅分别达到19.3%和18.1%。王若辰分析称，这主要由于2018年两城地市火热，基数较高；武汉和上海同比增长明显，分别达到68.7%和47.2%。易居研究院研究员王若辰表示，5月份，由于土地供应量有所增加，一线城市土地成交量增长明显，但地价进一步下跌，并创2015年10月份以来的新低。二线城市土地成交面积及地价在“小阳春”的余热下仍有小幅增大和上涨，但增速回落，涨幅收窄，预计后续上行乏力，下半年地市或将有所降温。三线城市成交面积增长明显，但其地价的异动上涨更多为样本内部的结构性原因，而非普遍性的上涨。随着棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，将在2019年持续降温。
  
  
  
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  2019-11-24 17:18:38
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  酷暑未至，楼市又热。根据中原地产公布的数据，热点城市前5个月土地出让金同比涨幅明显。5月份单月，50个热点城市土地出让金额创年内**高纪录，合计金额高达3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%；从1至5月来看，50个热点城市合计土地出让金高达1.5万元亿元，与2017年同期相比上涨幅度高达57.6%，增长4520亿元。与土地市场火热同步的是“政策出台忙”。中原地产研究中心统计数据显示，2018年1至5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1至5月份增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。不断加码的调控之下，土地市场依然火爆，而杭州、西安、南京等热点城市传出的排长队抢房、“摇号”购房等事件更成为市场关注的焦点。那么，本轮“史上**严”且不断升级的调控难道又要陷入“越调控越涨价”的怪圈？实际上，可能并非如此。简单来说，土地市场与热点城市“抢房”并非主动而为，而是被动之选。开发商“抢地”来自做大规模后的比较优势。尽管龙头房企多称不以“规模”为目标，但中国指数研究院发布的研报显示，规模越大的房企，融资成本越低，同时风险防范能力越强。这对于当前多融资渠道受限的房企而言，是必须抓牢的竞争优势。“抢房”的动力则更加复杂。“抢房”部分源自区域发展过程中房价的上升趋势，但另一个不容忽视的原因是新房与二手房价格倒挂。由于限价、限售等政策性因素，不少非刚需购房者拥入市场——吸引他们的不只是房子，更是低价出售的房子和“时不我待”的机会。与这种被动选择形成鲜明对比的，则是一些更具意义的信号。首先，不同城市处于不同的发展阶段，一线城市正在主动选择“去地产化”政策。日前，深圳市政府发布《关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。根据《意见》，除市场化商品住房外，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房，将分别占深圳住房供应总量的20%。其中，人才住房的租售价为市场价的60%；安居型商品房的租售价为市场价的50%；公共租赁住房的租金为市场价的30%。这一政策与新加坡的做法类似，即深圳将优先保障刚需的住房需求，同时由市场调节其他购买需求。作为一线城市，如此战略选择或具有示范效应。同为一线城市的北京、上海虽然尚未有如此强震慑力的政策出炉，但趋严的调控方向、多层次住房体系的构建并未松动。实际上，50个热点城市的土地出让数据，与热火朝天的二、三线楼市相比，无论是土地出让金还是楼面均价均大幅下滑。这种趋势当然不意味着二、三线城市已经赶超北京、上海、深圳，而是传统一线城市的调控效应明显。其次，“炒房”不再是资本的唯一选项。长期以来，逐年攀升的房价让很多投资者形成这样一种认识：房地产是**稳定甚至是回报率**高的投资标的。这也是“热钱”容易流向楼市的原因。然而，随着我国多层次投融资体系逐步健全，这一趋势已有改变。近期，引人关注的“独角兽”CDR以及“独角兽”基金显示，中国的资本市场正朝着更具包容性的方向发展。而资本流向的“分化”或将是楼市“退烧”的一个关键。随着战略新兴产业的发展以及多层次投融资体系的不断完善，未来这一趋势或将更加明显。再次，与土地财政的刺激效应相比，人才的相对稀缺性更加凸显。回顾过去几十年，尽管高端人才一直紧俏，但资本更加稀缺。在发展初期，资本的原始积累无法避免。在这种情况下，土地财政或明或暗成为区域发展的重要依赖。随着中国经济从高速发展向高质量发展转变，人口拐点将至，人口红利渐失，随着核心技术、高品质产品成为制约未来发展的关键桎梏，人才的相对稀缺性更加凸显。深圳这样的城市已经开始“以房留人”，争取发展新优势，而雄安新区以及刚刚获得自贸港红利的海南等地也都把“人才吸引”视为核心战略。如果说此前热点城市的“高房价”成为人才进入的“高门槛”，那么未来越来越多的城市可能会把“特价房”作为吸引人才的“利器”。总之，在这轮看似走了老路的楼市热背后，变化的是地方发展重点的转移，是资本选择的多样性，是中国发展的趋势性变化。而这种趋势，体现的绝不仅仅是政策意志，也将是市场的选择。
  
  
  
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  2019-11-24 17:18:35