化州集体土地价格是多少？土地市场供求双下跌流拍率指标好转

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  　　7月3日，中国指数研究院公布的土地市场**新数据显示，2017年上半年，全国300城市土地市场楼面均价及出让金收入均有所上涨。前6个月土地出让金总额近1.5万亿元，同比增长逾三成；成交均价同比涨幅达到四成。
  　　具体来看，上半年300城市推出土地面积45912万平方米，成交面积37398万平方米。出让金总额14735亿元，同比增加34%；成交均价2249元/平方米，同比增加40%；平均溢价率为36%。
  　　从不同类型城市来看，其中北上广等一线城市供地节奏明显加快，上半年土地供应量同比增加超过四成；成交方面量涨价跌，出让金同比相应增加。二线城市供求双降、溢价率同比下滑，出让金涨幅较去年同期明显收窄。由于一二线热点城市需求外溢，周边城市升温，因此上半年三线城市土地成交均价领涨，溢价率同比也呈现走高态势。
  　　值得一提的是，在各类型用地中，住宅用地仍为土地市场主力地块，上半年成交量同比小幅增长，总出让金额度超过千亿，同比增加近四成；商办类用地成交量同比下滑，但是出让金同比增加接近三成。
  　　综合来看，中指院相关负责人分析指出，2017年上半年，受一二线城市调控影响，企业拿地需求层层外溢，经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场，土地市场相应升温，出让金收入及均价较去年同期均有所上涨。
  　　上半年，易居房地产研究院重点监测的50大城市土地市场数据也呈现出类似特点：交易面积同比有增长，但增幅在不断收窄；溢价率总体保持在50%的警戒线以内；土地流拍率创历史新低。另外从城市结构来看，类似长三角和珠三角等城市群中的三线城市呈现出较高的溢价率，土地价格泡沫风险也值得警惕。
  　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从受监测的50个重点城市来看，上半年全国土地市场的表现总体较好。“预计今年下半年全国土地供应规模会进一步加大，尤其对于热点城市来说，在新房市场去库存周期明显偏低的情况下，土地供应量会上升，这有助于房企拿地机会的增加”。
  　　严跃进表示，“所以下半年土地交易规模预计会大于上半年。当然土地价格方面的资产泡沫依然需要警惕，各类土地招拍挂市场的限制性措施会增加，包括设定土地成交价格上限、加大自持性用地配建力度、限地价后转入限房价等内容，这都有助于土地价格保持相对平稳的态势。”
  
  
  
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  2019-11-24 17:01:05
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  新京报快讯，今天（9月10日），新京报从北京市规土委获悉，北京于今日新推出房山和经济开发区共三宗地块，建筑控制规模合计约27.82万平米，起始价合计达到67.45亿元。据市规土委网站显示，新挂出的房山区青龙湖镇地块，建筑控制规模7.06万平米，起始价为9.25亿元，宗地中商品住房销售均价不超过3.8万元/平米，**高销售单价不超4万元/平米。北京经济技术开发区河西区X89R1、X89R2两幅地块同日挂出，建筑控制规模分别为9.53万平米、11.23万平米，起始价分别为26.7亿元及31.5亿元。宗地中的商品住房销售均价都是不超5.27万元/平米，**高销售单价都不超5.53万元/平米。上述三地块挂牌出让竞买申请起始时间为9月10日9时起，竞买申请截止时间为10月18日15时止;挂牌竞价起始时间为9月30日9时起，挂牌竞价截止时间为10月19日150时止。中原地产首席分析师张大伟表示，这是北京时隔一个月后再次新挂牌土地，北京年内土地出让金合计为868亿元，而2017年同期土地出让金额高达1701亿元，截至日前，北京2018年内土地出让金同比减少了49%。张大伟预计，2018年四季度的北京土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。
  
  
  
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  2019-11-24 17:01:01
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    近日，中国指数研究院发布2019年9月成都房地产市场快报。报告指出，2019年9月成都土地市场量价齐升，出让金总量同比增长。供应9月，成都市累计推出各类用地20宗，共计154.1万平方米，环比增加22.12%，同比减少15.23%。其中，推出住宅用地7宗，共计48.3万平方米，环比增加17.92%，同比减少53.09%；商办用地2宗，共计24.9万平方米，环比增加17.05%，同比减少22.26%。2019年1-9月，成都市共推出各类用地235宗，共计1295.1万平方米，同比增加13.02%。其中，推出住宅用地79宗，共计463.4万平方米，同比减少0.14%；商办用地45宗，共计168.8万平方米，同比减少24.27%。成交9月，成都市累计成交各类用地9宗，共计77.0万平方米，环比减少55.74%，同比减少51.40%。其中，成交住宅用地3宗，共计13.3万平方米，环比减少67.65%，同比减少86.33%；商办用地2宗，共计35.3万平方米，环比增加124.29%，同比增加87.66%。2019年1-9月，成都市共成交各类用地202宗，共计1128.9万平方米，同比增加11.19%。其中，成交住宅用地62宗，共计377.3万平方米，同比减少5.53%；商办用地40宗，共计158.7万平方米，同比减少16.63%。出让金9月，成都市累计土地出让金33.1亿元，环比减少62.19%，同比下降55.64%。其中，住宅用地出让金为25.4亿元，环比减少65.04%，同比下降62.62%；商办用地出让金为7.1亿元，环比增加24.03%，同比增长32.52%。2019年1-9月，成都市共收入土地出让金710.2亿元，同比增长40.74%。其中，住宅用地出让金为624.6亿元，同比增长56.85%；商办用地出让金为59.5亿元，同比下降35.44%。楼面价9月，成都市各类用地楼面均价为1803元/㎡，环比下降5.85%，同比下降35.84%。其中，住宅用地楼面均价为7667元/㎡，环比上升6.62%，同比上升36.72%；商办用地楼面均价为1104元/㎡，环比下降43.77%，同比下降13.74%。2019年1-9月，成都市各类用地楼面均价为2544元/㎡，同比上升20.41%。其中，住宅用地楼面均价为6773元/㎡，同比上升30.11%；商办用地楼面均价为1668元/㎡，同比上升3.46%。溢价率9月，成都市各类用地平均溢价率为11.04%，比上月上升4.60个百分点，比上年同期上升9.12个百分点。其中，住宅用地溢价率为14.84%，比上月上升8.53个百分点，比上年同期上升12.74个百分点。商办用地溢价率为0.00%，与上月持平，比上年同期下降0.11个百分点。2019年1-9月，成都市各类用地平均溢价率为17.86%，比上年同期上升5.34个百分点。其中，住宅用地溢价率为20.23%，比上年同期上升6.48个百分点。商办用地溢价率为0.39%，比上年同期下降9.13个百分点。
  
  
  
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  2019-11-24 17:00:58
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  供给增加与流拍加剧并存 成交总额增长与溢价率降低齐现土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难业内人士称土地市场显现回归理性信号今年以来，我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。《经济参考报》近日调研了解到，供应大增缘于地方政府财政压力，需加大土地融资力度，而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧，对后市持谨慎态度。业内人士指出c供地增加，流拍却在蔓延当前，全国土地市场结构性特征凸出，呈现供应与流拍均创新高的独特现象，成交总额增长与溢价率降低同时出现。国家统计局数据显示，1至8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%；房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，土地成交价款8177亿元，增长23.7%。《经济参考报》采访发现，当前全国土地市场呈现三大特点，一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在106个主要监测城市中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。中原地产研究数据显示，前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%。杭州突破2000亿元，上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示，从三四线城市看，多达64个三四线城市卖地突破百亿，刷新历史纪录。二是溢价率普遍下滑，热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。今年以来，福州土拍市场渐入寒冬，房企土拍参拍积极性大幅下滑，今年四次土拍共出让23幅经营性土地，有11幅土地因竞买人不足流拍，成交的土地也多数以底价成交，8月3日举行的福州第四次土拍，4幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前，同区域楼面价大幅下滑，以福清为例，8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了将近3000元/平方米。在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市，土地流拍也时有发生。今年8月底，合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。今年以来的不完全统计数据显示，合肥市累计流拍的地块已经超过10宗以上，个别地块甚至出现连续两次流拍的情况。中国指数研究院数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史**高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示，2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。中国指数研究院提供的数据显示，2018年1至8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。东吴证券研究报告认为，从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1至8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。中信建投研报统计认为，以土地宗数为口径，今年以来流拍率约6%，流拍率高于近轮周期中**低迷的2014年，尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的**高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称，全国土地市场成交规模仍然维持高位，随着一二线城市供地规模持续增加，未来土地流拍现象将增多。“有利可图的地块越来越少”针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史**高值，超过5000元/平方米。在严格限价背景下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为，开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎，甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场，不敢贸然加大房地产市场投资。当前，由于融资环境收紧，房企主动规避风险。中信建投研报认为，此轮流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷，导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，在需求端销售市场稳定的情况下，流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择。业内人士普遍认为，当前房地产企业债务重压在身。据恒大研究院资料显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，其中规模**大的是房地产开发贷，为9.6万亿元。具体看，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰，房企现金流面临考验。一位业内人士说，截至9月10日，A股总市值为5.73万亿美元，也就是说，房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表示，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。与此同时，部分地块出让条件严苛，也是流拍现象增加的一个重要原因。天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建，总规划建筑面积189万平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地块为限竞房，两宗地块为共有产权住房。对于今年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院分析认为，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。“房企在计算了成本、收益之后，觉得有利可图的地块越来越少，所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说，“在销售端，政府给开发商规定了价格，实行限价；在供应端，政府的起拍价定得比较高，给开发商留下的盈利空间非常低。”张大伟则认为，许多地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，土地配建复杂，导致房地产企业拿地意愿不强烈；房企资金压力越来越大，非优质地块对企业吸引力下降；2018年楼市继续严格调控，房企对未来房地产市场看法出现分化，大部分房企拿地积极性持续下调。土地市场现回归理性信号业内人士认为，一方面，地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性；另一方面，土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大，尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，流拍土地增多，并非是楼市下行的预兆，更多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。”他说。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时，还要看市场的因素，供需关系和调控也会影响房价的**终定价。此外，一些业内人士指出，要关注地方财政压力。相关研究表明，土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分，对地方财政制约作用显著。东吴证券研究数据认为，国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重，2015年以来上升趋势明显，进入2018年，此数值均在85%以上，近几个月虽然略有下降，但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力，地方政府只能出让土地弥补缺口，从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。中原地产数据显示，今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%，再创历史新高。申万宏源研究报告认为，今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。广东省政府研究中心巡视员李惠武表示，当前国家正在加快推进社会治理能力现代化，就必须让资源下沉基层，解决中央与地方财税分配矛盾，让地方事权与财权相匹配，**终破解“土地财政”。此外，需要提升供应，科学性防止“新库存”。国家统计数据显示，8月末，全国商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少，去化周期处于历史低位。受产业环境、人口净流入规模、家庭收入等影响，三四线城市一直是房地产高库存“重灾区”，为了增加财政收入，三四线城市已经开启新一轮加大供应。根据中国指数研究院数据，2018年上半年，各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%；商办用地推出1.2亿平方米，同比增长15.6%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅**大。受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面积5880平方米，环比增加20%，同比增加21%。此外，这些城市共完成土地出让金1497亿元，同比大涨41%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房地产去库存供给侧改革成果来之不易，要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应，造成“水多了加面，面多了加水”的死循环。
  
  
  
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