办理房产过户要多少天？房主隐瞒房屋被查封中介存在过失也得赔

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  二手房买卖过户缴纳四类税费承担主体1、营业税——卖方缴纳(税率5.55%)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时 间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。2、个人所得税——卖方缴纳(税率交易总额1%或两次交易差的20% )征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：1.家庭唯一住宅2.购买时间超过5年。如果两个条件同时满足 可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内 能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有 其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产 则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。3、契税——买方缴纳(基准税率3%优惠税率1.5%和1%)征收方法：90平米以下的普通住宅，为成交价的1%，若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征 收;90平米-144平米的普通住宅为成交价的1.5%，若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征收;144平米以上的住宅按成交的3%征收;若买方购 买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。4、测绘费房产测绘收费按不同房屋类别分别执行不同的收费标准。山西省关于房产测绘的收费标准为：住宅用房每平方米(建筑面积，下同)1.00元，商业楼用房 每平方米1.70元，多功能综合楼用房每平方米2.40元。房产测绘收费由房产测绘机构在房产初始登记测绘、权属和现状发生变更需重新测绘确认时，向委托人收取;在发生变更测绘确认时，只需重新绘图，不进行实地测量，测绘费按上述标准减半收取。二手房买卖过户税费相关法律风险提示1、房屋买卖合同中明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”，对于买方而言，营业税、个人所得税等需要出卖方承担的费用，可能也会被认为被约定所变更，而一概由买方承担。故，与税费负担相关的如出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否满5年、是否有本地户口、标的房屋原始购买发票是否保留等基本情况，买受人都应事先核实清楚。2、“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。二手房交易过户，可能影响税费负担比例的是后者而非前者，故签约时要对出卖方的承诺予以充分注意。3、过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定，实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。如在合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”，则会认为是办证费用由卖方承担的约定;但税费约定不明时，买方先行垫付的，法院可能会以该约定不明的款项属另一法律关系而不予与房款抵扣，直接判决买方支付房款。4、房屋买卖合同约定了个税可能出现时“卖方将定金退还买方，双方免责”的负担原则，卖方以此为由主张解除合同时，应对税费产生负举证责任，同时该条款会被认为系为买方利益而设定，应由买方选择是否解除合同，卖方单方解除合同，构成违约。5、即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定，但**终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致，或第三方垫付但不能明确被垫付主体，或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下，**好通过在合同中预先明确，或者对房屋总价款的构成作出限定性说明，以免第三方向其中一方追偿时，仍面临谁负担的困惑。6、争议条款：“此次交易成交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”，该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应缴纳的税款，且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照，法院可能认为，卖方的“净得价”仍需依法缴税。7、购买部分房产，办理过户时，存在分户办理权属证的情况，在约定过户费由买方负担的情况下，所有分户办证费用是否包含在内，应在合同中预先明确约定，以免事后生争端。二手房过户税费发生争议怎么处理?法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
  
  
  
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  2019-11-24 16:56:56
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  2011年8月,杨先生计划在北京市通州区某小区购买一套小户型房屋。但经多方打听,高额的房价还是超出了杨先生的预算。此时,某中介公司向其推荐了一套低价房源。经确认,该房屋系限价商品房,面积近60平方米,售价仅为70万元。相对低廉的价格吸引了杨先生,但根据政策规定,限价商品房自取得契税发票或产权证起5年内不得上市交易,该房屋尚未满足交易条件,杨先生对购买房屋的风险也表示担忧。但在卖房人夏先生和黄女士夫妇的再三保证下,杨先生与夏先生夫妇签订了房屋买卖合同,约定杨先生以70万元的价格购买此房屋,夏先生夫妇在房屋符合上市交易条件后30日内配合杨先生办理房屋过户登记手续。
  
  合同签订后,杨先生依照合同约定陆续给付夏先生夫妇购房款60万元,杨先生亦接收了房屋,静待房屋符合上市交易条件后办理房屋过户手续。不久,通州区房地产市场经历2011年至2012年的低谷后迅速上涨。2016年4月,夏先生夫妇决定提起诉讼,要求确认其与杨先生签订的房屋买卖合同无效,理由就是合同内容违反了《北京市限价商品住房管理办法》的强制性规定。
  
  对此杨先生非常不满,提出涉案房屋虽然是限价商品房,但双方明确约定了等待房屋符合上市交易条件后再办理房屋过户登记手续,因此该房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定,合同应属合法有效。夏先生夫妇毁约的真正原因是房价的大幅上涨。越想越气的杨先生随后也向法院提出了反诉,要求解除双方签订的房屋买卖合同,但夏先生夫妇必须要赔偿其各项损失及购房款共计200余万元。
  
  北京市通州区人民法院受理该案后,多次给双方做调解工作,**终促成双方协商一致,确认双方签订的房屋买卖合同无效,杨先生须将房屋返还给夏先生夫妇,夏先生夫妇则给付杨先生购房款及补偿款共计195万元。
  
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  2019-11-24 16:56:52
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  　对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话，很容易因为户口迁移问题产生纠纷。　　记者从北京三中院了解到，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件，其中有普通房屋也有学区房，有出卖人家庭的户口也有案外人的户口。　　二手房屋买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金作出约定。法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋是否存在户口登记，如果存在，应及时履行迁出义务，否则会因为违反合同约定承担赔偿责任。　　“我们对涉案房屋所处区域梳理，涉及学区房买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女入学资格，导致购房目的无法实现，从而产生纠纷。”北京三中院民一庭庭长齐晓丹说。　　一般情况下，购买学区房的目的很明确，就是为了子女上学使用，且该类房屋的销售价要高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口，导致购买方的子女无法正常使用入学指标，将有可能为此承担大额违约赔偿。　　在北京三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。后来，李某未按时迁出户口，导致赵某子女入学目的无法实现，法院依法判决李某依照合同约定支付违约金。　　“学区房户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现。”北京三中院法官孙京说，如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失巨大，故需特别注意义务的履行时间。　　据了解，涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口也会提起诉讼。　　如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用，则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。 
  
  
  
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  2019-11-24 16:56:50
• 152****0456 "遏制天价过道房 北京规定平房过户门道须标注
  去年，北京西城区大耳胡同的一处“天价学区过道”被报道后，引发热议。1月26日，北京市住建委发布通知，提出住宅平房进行房产交易时，不具有居住功能的门道、厨房、厕所等，在房源核验和不动产登记过程中或将被标注记载。
  北京市住建委在此次发布的《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）中提出，住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。
  《通知》还提出，住宅平房应当办理房产测绘成果审核，并严格按照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行审核；因新建、翻改建或同一权利人分割合并等情形申请不动产登记的，除其他规定材料外，还应提交经房屋管理部门审核的房产测绘成果。
  去年，北京西城区大耳胡同的一处仅10平方米的过道叫价150万，中介称此过道具备房产证，可办理落户。媒体报道后，西城区相关部门已约谈发布房源信息的涉事房地产经纪公司，要求该公司立即下架该处房源信息，同时要求其辖区内的所有房地产经纪机构不得参与过道等类似无居住功能的房屋的经纪业务，不能以学区住房为卖点发布房源信息。
  同时，西城区在全区范围内对类似房屋的不动产登记业务重新现场核实和重新测绘，如查出“过道房屋”的情况，将在这类房屋登记表使用用途处明确为“过道”，并要求业主书面承诺保证过道的通行功能。
  中央财经大学教授尹飞认为，本次发布的《通知》旨在在全市范围内通过严格依照规划许可内容，和不动产权登记证明记载的房屋平面布局，进行测绘成果审核和不动产登记，遏制过道类住宅平房的产生，同时针对既有存量做出规范，要求属地房管部门或其委托机构对住宅平房进行现场核验，将申请交易的门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况进行标注，以提醒购房人谨慎购买，维护其合法权益，进一步规范房地产市场秩序，并为政府相关部门严控人口提供依据。
  来源：中新网
  
  
  
  
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  2019-11-24 16:56:48