房改房交多少税？房地产税如何征收核心仍是“公平”问题

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  3月25日，中国房地产业协会与中国经济信息社联合发布了《2018房地产行业十大热点舆情研究报告》（简称《报告》）。《报告》通过2018年房地产市场舆论关注点，共梳理出“各地楼市调控次数创新高；行业安全事故总量保持高位；房企负债率居高不下；房地产税立法进程提速；多城‘引才’政策间接促进市场交易；房企业务转型力度加大；长租公寓‘租金贷’引争议；多地楼盘降价导致集体维权再现；住房租赁资产证券化进程加快；棚改货币化安置政策方向调整”等十大舆情热点。整体来看，十大舆情热点中既有房地产税、房地产调控等与行业政策有关的宏观舆情，也有房企安全生产、负债率，业务转型等与企业经营相关的微观舆情。宏观舆情与行业政策进展有着较强的相关性，以房地产税为例，《报告》显示，2018年3月和9月左右出现了两个舆情高峰，前者主要是全国两会期间《政府工作报告》等一系列权威文件透露房地产税的进展，后者则是去年9月全国人大立法委发布本届立法任务，房地产税位列第一类立法项目（即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案）。而微观舆情往往与企业日常管理等情况有关。中国经济信息社新华舆情事业部副总经理柴龚泉指出，编写和出台报告的目的，一是帮助主管部门、行业、企业建立更加有效的舆情发现、响应和反馈机制，持续规范企业经营活动，促进信用建设，共同促进行业健康发展。二是协助各级地方政府和主管部门从不同维度倾听公众声音，在政策制定过程中更多地回应社会期盼。三是让社会大众摒除杂音，发挥正能量，对行业和市场发展的预期更加稳定和理性。四是与房地产企业共同建立一个有效的舆情监测网络，及时准确回应人民群众呼声，更好引导房地产市场预期，有效防范各类风险，确保房地产行业平稳健康发展。
  
  
  
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  2019-11-22 04:40:49
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  当前，房价问题再次成为全社会关注的焦点。所谓的房价问题包括两方面：一是指房价过高，超出了一般老百姓的收入承受能力；二是指房价上涨速度过快。房价问题之所以经常性地成为社会热点问题，关键在于住房制度出了偏差。若住房制度得不到纠正，房价问题会逐渐演变成为社会问题。
  
  单纯从经济角度难以解释房价的持续高涨。关于房价问题的分析，大多数从货币政策、人口结构、经济增长等问题入手。这些分析笔者都曾经尝试过，但这些分析在逻辑上都难以自洽。在经济下行压力日增、经济增速下滑的背景下，说是经济增长导致了房价快速上升，显然是难以服众的。从人口结构看，新增劳动力的速度及数量都比几年前显著放缓，农村人口进入城市的速度与数量同样不及从前，但主要城市的房价上涨速度却超过以往，可见，从人口的角度也难以解释房价问题。
  
  货币政策刺激了房价的假说同样难以自洽。从较长时间区间看，房价似乎与货币供应量之间有较强的相关性，但这难以解释当前的房价。当前的广义货币供应量的增长速度一直稳定在11%左右，大大低于2012年前平均17%的速度。有人拿狭义货币供应量的增长速度来分析当前的房价，而历史上狭义货币供应量与房价之间的相关性更差。
  
  深层次的问题是住房制度设计上存在问题。我国内地住房制度类似于我国香港，尤其是土地制度上几乎完全模仿香港。
  
  如果我国不调整当前的住房制度，中国内地的很多城市房价只会越来越贵，甚至超过我国香港。住房问题会持续成为社会关注的焦点问题，不仅不利于我国经济结构的转型与升级，而且对社会稳定构成较大的冲击。
  
  发展初期过度强调住房商品化和市场化
  
  要把住房问题说清楚，必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。
  
  住房有别于一般消费品的两个重要特点：其一，住房是不动产，无法像萝卜、青菜那样在市场上自由流通，因此，住房市场无法实现自由竞争；其二，住房除了满足生活消费外，还是一种投资品，其价格不是由供求关系决定，而是由预期决定，因此，住房市场不存在市场均衡价格，其价格容易出现剧烈波动。因此，住房不能任凭市场自我调节，需要政府的积极干预，各国政府都将住房视为准公共产品。
  
  我国住房制度设计过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是一个准公共产品的属性。
  
  应该承认，我国住房制度改革因为缺乏经验而走过一点弯路。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）下发。该文件把住房商品化列为房改的指导思想，并提出了“推行住房分类供应”的改革思路。住房分类供应制度的主要内容是：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对**低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个以社会保障住房为主、结合适度商品房的制度，是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。当时，人们对住房分类供应有一个比例设想：10%的低保户由政府提供廉租住房，占人口70%的中低收入阶层由政府提供经济适用住房，其余的20%富有阶层由市场提供商品住房。
  
  23号文一方面强调住房商品化，一方面又强调住房的分类供应。其实这二者存在内在矛盾。
  
  从客观的角度看，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中，恰遇亚洲金融危机，刺激住房消费与投资成为短期政策目标。无疑，减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地产投资的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消了经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。
  
  2007年8月份出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文），强调要完善政府保障制度，增加保障型住房的建设。在一定程度上对23号文进行了纠偏。
  
  2012年以来，新一届政府大力推动棚户区改造，为解决城市中低收入阶层住房困难起到了积极作用，但还没有触及住房制度改革的核心问题。
  
  住房商品化和市场化的**大受益者是地方财政，因此，住房市场化一旦实施，就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力作用才能改变其轨迹，这个强大的外力只能来自中央政府。
  
  国外在住房制度设计方面的经验和教训
  
  我们现在遇到的住房问题，早期的工业化国家也曾经遇到过。在一定程度上可以说，我们现在遇到的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。因此，回顾发达国家在住房制度方面的演变，有利于我们更清晰地认识房价飙升所带来的困惑。
  
  **早遇到住房问题的是英国。18世纪前的英国主流经济思潮是自由资本主义，强调“小政府、大市场”，政府把住房视为一般商品，由市场自发调节。在工业革命的推动下，英国的城市化加速，随着越来越多的农村人口进入城市，住房问题开始凸显。主要表现为：大多数中低收入阶层住房条件恶劣，而少数大资本家掌握着土地和住房资源，社会出现强烈的阶层对立。
  
  到了19世纪，住房问题更加突出，并已成为严重的社会问题，恩格斯的《论德国的住房问题》就是在这种背景下写的。经过一个多世纪的政治博弈和理论探讨，在进入20世纪后，工业化国家取得了以下共识：住房是一种福利性、社会性很强的特殊商品，不能完全由市场调节其供求关系，推行住房商品化是涌现住房问题直至“住房灾难”的主要原因。要彻底解决这一问题，必须改革这一旧制度。
  
  于是，从20世纪初开始，许多国家陆续通过房制度改革，摒弃了住房市场化制度，推行一种政府介入、以住房福利为主并与住房商品化适当结合的新制度。因为各国推行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。由于现代住房制度能够有针对性地消除旧制度存在的弊端，推行这一制度的国家都比较成功地解决好广大居民（特别是中低收入者）的住房问题。
  
  现代住房制度早已得到国际社会的认可，并成为共同的行为准则。1996年联合国召开人居大会的宣言中，提出“人人享有适当住房”的总目标，要求各国派出副总理级别的领导干部参会，并在大会宣言上签字对实现总目标做出庄严承诺。人居大会后，我国党和政府随即提出“住有所居”的目标。
  
  从全球视野看，我国香港的住房制度值得我们认真总结。因为我国内地改革开放后实行的土地制度及政府制度很多是借鉴香港的做法。香港住房的平均单价为全世界**高。这与香港的土地拍卖方式及住房制度设计有极大关系。香港土地拍卖方式始于港英政府。为了在土地上获得更多的资金，当时的港英政府尽力减少土地供应，推高土地价格。在住房制度方面，港英政府对中低收入者提供廉价的公共租赁住房，全香港约一半的人住在公共租赁住房或由政府营造的含有一定福利的住房里。另外约一半的人通过完全市场化的途径解决自己的住房问题。
  
  随着土地拍卖价格不断上升，香港地区的住房价格自然水涨船高。房价的上涨使得拥有住房产权的人群和租赁住房的人群之间的财富差距日益扩大，社会分化日益严重，多数年轻人对未来失去了信心。
  
  如何重新设计我国的住房制度？
  
  我国的土地属于公有制或集体所有制，实施现代住房制度的成本应该比土地私有制国家更低。面对不断高涨的房价，需要有关部门认真反思我国的住房制度改革的进程和方向了。
  
  从长期制度层面，可以通过立法的形式将现代住房制度理念确立为我国住房制度的指导思想，尽快启动《住宅法》的立法工作。用法律的方式重新确定政府在住房保障方面的责任和义务。这是一项艰巨的工作，需要壮士断臂的勇气。在地方政府对土地财政依赖日益加重的背景下，断掉土地的收入来源，痛苦是不言而喻的。
  
  从短期政策操作来看，可以从下几点着手：
  
  首先，修改土地拍卖制度。实现以建设目标为主线的招标制度。建设目标的制定，必须考虑房价目标，房地产数量、质量、环境目标，吸纳移民目标，保障住房**低刚性需求的目标，等等。地方政府不是以获得**大土地转让金为目的，而是以实现城市长期发展为目的，提供土地，让开发商以竞标的形式整体开发，政府通过验收和监督，确保开发进度和质量。
  
  第二，调整土地政策，适当放松少数中心城市的耕地保护力度，扩大中心城市的土地供应面积。应该适当减少三四线城市的土地出让规模，以适应供给侧改革的需要，以缓解这些城市的的住房库存形势。可以采取不同城市之间有偿调剂用地指标的办法，把部分三四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧张的中心城市。
  
  第三，推进房地产税的出台，用税收的手段调节有房者和无房者的收入差距。该项改革阻力巨大，可以通过新老划断的方式进行，即新购置的房子适用新税制，暂时不对存量住房征税。
  
   
  
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  2019-11-22 04:40:47
• 137****6058 房地产税真的是越来越近了吗?之所以提出这一疑问,是因为**近的一则报道。 5月23日,中央全面深化改革领导小组第三十五次会议召开,通过了《个人收入和财产信息系统建设总体方案》。会议强调,推进个人收入和财产信息系统建设,要立足现有信息资源,在符合法律法规前提下,合理确定系统归集的个人收入和财产信息范围,建立健全标准规范和管理制度,实行信息分级分类管理和全程可溯安全机制,强化安全技术保护,推动个人信息法律保护,确保信息安全和规范应用。 对此,有分析认为,未来个人所得税改革和房地产税征收,都要以个人收入和财产信息系统的建立和互联互通为基础,该系统的建立非常重要。 其实,早在今年3月份的时候,《关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央与地方预算草案的报告》曾透露,制定个人收入和财产信息系统建设总体方案。而去年10月份国务院发布的《关于激发重点群体活力带动城乡居民增收的实施意见》,提出建立个人收入和财产信息系统。在确保信息安全和规范利用的前提下,多渠道、多层级归集居民和非居民个人的收入、财产等相关信息,运用大数据、云计算等技术,创新收入监测方式方法,提升居民收入信息监测水平。 另外,根据国务院办公厅2015年底发布的《深化国税、地税征管体制改革方案》,2018年实现征管数据向税务总局集中,建成自然人征管系统,并实现与个人收入和财产信息系统互联互通。到2020年使我国税收征管信息系统居于国际先进行列。 那么,这是否在为房地产税的开征铺路呢?因为这项税收确实备受各方关注。 我们不妨来看看权威的表态。首先是5月2日公布的《全国人大常委会2017年立法工作计划》,将制定房地产税法列入“预备及研究论证项目”,并提出“这些立法项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2017年或者以后年度安排审议。” 这里需要说明的一点是,2016年4月份,全国人大常委会公布2016年立法工作计划,房地产税法还是在“预备项目”中。 另外,今年2月份,住建部副部长陆克华表示,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展房产税立法工作。 经过多年讨论和研究,开征房地产税已经提上立法和政策议程。那么,房地产税到底该怎么征收?在当前房价高企和房价收入比明显偏高的背景下,什么样的税率才是普通居民能够承受的?在此基础上税负将如何分布?这一系列的问题,显然都是需要进一步明确的。
  2019-11-22 04:40:44
• 131****3568 香港天气酷热难忍，打破高温持续天数**长的历史纪录，而比天气更加炽热的是楼市，已连续上涨25个月。在这种情况下，特区政府有意推出一手房空置税，结果引发不小的争论。 香港房价近两年持续飙升且屡创新高。据香港《星岛日报》5日报道，香港财政司司长陈茂波称，住宅物业市场2018年以来持续活跃，今年前4个月住宅成交平均每月约5400宗，同期楼价累计上涨7%，整体楼价比1997年高峰值已高出117%，而市民的置业购买力指数在第一季度上升至约71%，显著高于过去20年44%的长期平均值，显示楼价已大幅超出市民的负担能力。他4日透露，运输及房屋局针对一手房空置税的研究已接近尾声，结果将很快公布。5日，香港财经事务及库务局局长刘怡翔进一步表示，港府正积极进行相关研究，但暂不透露何时公布。他说，征收房屋空置税只针对一手房市场，而非二手房市场;住宅应满足民生需求，而非炒卖用，未来会研究如何鼓励房地产开发商把这些空置房推出市场销售。 此外针对香港是否限购问题，陈茂波回应称，目前正做“土地大辩论”的工作，但不能透露会采取什么具体措施，以免被市场解读，从而对楼市推波助澜。 香港社会对征收空置税相当关注。身兼世纪城市及富豪国际主席的罗旭瑞表态反对。他称，香港空置比例少，政策未必符合需要，**重要的是市场能达到“供求平衡”，而且政府以往出“辣招”也没能阻止楼价上升，一定要开发更多新土地才能解决问题。百利保执行董事兼首席营运官范统说，现在全港仅9000多个空置盘，占总体约3%，征收空置税作用不大，“就像有100件衣服，卖了96件，余下4件未卖，认为存货过多而收税，实在不太合适”。经济学者关焯照称，空置税实施可能会令成本转嫁给买家，**终令市民买楼时金额再度提高。不过立法会议员郭荣铿认为，一手房空置税不应和二手市场相提并论，前者是“留着晒太阳”，空置是希望日后以更高售价售出，希望一手房空置税能够“去到入肉”，使开发商尽快拿出楼盘推向市场。行政长官林郑月娥5日则称，非常关注本港楼价飙升，治本方法是增加供应。 香港《东方日报》5日分析认为，特区政府的出发点无可厚非，推出的所谓“辣招”也不可谓不多，结果楼市非但没有降温，反而更高。原因不难理解，一方面“辣招”之下房源减少，刺激楼价上升;另一方面，只要市场看好未来楼市，购楼者不在乎付出重税。《星岛日报》5日的社论称，要扭转“今天不买明天更贵”的心理预期，使楼市降温，港府必须让市民相信觅地有计可施，且能雷厉风行。
  2019-11-22 04:40:42
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  　　财政部门已经起草了我国房地产税法审议稿，尚未进入国务院审议并且提交全国人大及其常委会，虽然一些学者对我国2019年能否出台房地产税法持怀疑的态度，但是在笔者看来，只要中央决心已下，相信全国人大常委会一定会克服困难，在**短时间内出台房地产税法。
  
  　　全国人大常委会向全国人大提交工作报告中明确提出，2019年将制定房地产税法。这标志着我国房地产税法立法进入快车道，不久的将来我国将出台房地产税法。
  
  　　然而到目前为止，关于房地产税法立法宗旨，社会各界仍然存在非常大的争议。部分学者认为，我国已经实行土地出让制度，房地产开发商缴纳土地出让金，消费者购买住房的时候已经支付土地使用费用，如果征收房地产税，那么，有可能会出现重复征税的问题。更重要的是，我国绝大多数家庭已经购买了属于自己的商品房，如果征收房地产税，那么，就意味着剥夺我国居民的财产权利，这是一种极不妥当的税收制度，立法机关要三思而后行。极少数学者甚至危言耸听，认为如果征收房地产税，那么，“有可能毁掉中国经济的未来”。
  
  　　房地产税究竟是什么样的税收种类，我国征收房地产税是否会出现灾难性的后果呢？
  
  　　首先，房地产税是财产税，这一点毫无疑问。房地产税征税对象是房地产，只要拥有房地产，所有权人都必须缴纳房地产税。但是，各国在制定房地产税法过程中，为了照顾中低收入阶层居民，一般会采取免除中低收入阶层居民房地产税的立法模式。房地产税具有明显的收入调节的作用。
  
  　　其次，房地产税是典型的地方税，征收房地产税的目的是为了调节居民的收入。地方政府征收房地产税之后，必须用于完善基础设施，解决社区教育、医疗等方面存在的问题。
  
  　　住房条件相对较好的社区，收取房地产税也就相对较多，当地教育、医疗基础设施也就相对较好。但是，为了促进其他社区教育、医疗事业发展，地方政府有可能会在统筹兼顾原则基础上，把相对富裕地区房地产税用来修缮相对贫困地区的教育、医疗设施。
  
  　　不过无论如何，地方政府在房地产税使用问题上，绝对不能拆东墙补西墙，不能挪用房地产税，解决地方政府财政不足的问题。如果地方政府征收房地产税的用于其它目的而不是改善社区的教育、医疗条件，那么，征收房地产税必然会引起巨大争议。
  
  　　总而言之，房地产税作为财产税具有调节居民收入的功能。地方政府征收房地产税，是为了解决地方基础设施建设和公共产品供给的问题，如果地方政府把征收房地产税作为财政收入的重要组成部分，而没有把房地产税用于改善社区的教育和医疗基础设施，提高教育和医疗服务水平，那么，征收房地产税必然会增加居民的负担。
  
  　　征收房地产税，实际上是让少数房地产拥有者为城市基础设施的建设以及教育、医疗公共产品供给作出特殊的贡献。房地产税类似是车船税。
  
  　　一些学者认为，房地产税必须体现“用者自负”原则，只要拥有房地产就应该缴纳房地产税，拥有的房地产越多，需要缴纳的房地产税也就越多。当然，正如我们所分析的那样，由于我国实行土地国有，因此，设计房地产税收制度的时候，既要考虑到土地的增值部分，同时也要考虑商品房的增值部分。
  
  　　财政部门已经起草了我国房地产税法审议稿，尚未进入国务院审议并且提交全国人大及其常委会，虽然一些学者对我国2019年能否出台房地产税法持怀疑的态度，但是在笔者看来，只要中央决心已下，相信全国人大常委会一定会克服困难，在**短时间内出台房地产税法。
  
  　　笔者不太赞同一些学者的说法，认为商品房之所以增值是政府提供公共服务的结果，由于城市基础设施不断完善，所以房地产价格不断提高，消费者应当为商品房价格上涨“买单”。城市基础设施建设的确能提高商品房的价格，但是，由于我国房地产税已包括土地税收部分，因此，在征收房地产税的时候，必须把土地的增值部分和商品房的增值部分区别开来，因为只有这样，才能确保我国房地产市场真正能起到调节收入的作用。任何情况下都不能把房地产税作为地方政府与民争利的税收种类。房地产税必须取之于民用之于民。
  
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  2019-11-22 04:40:39