怎样算逾期交房?商品房延期交房的违约金如何计算

• 151****7372 双方有合同约定的，按照合同约定数额赔偿，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2019-10-23 20:48:04
• 151****6234 由于施工进度原因导致开发商能按期交房合同约定延期交房违约方每日应支付购房人已付房款万分之三。
  
  违约金对于次性付款业主来说毫无疑问开发商应该按照已付房款计算违约金。
  
  对于采用银行按揭方式业主来说当初购房时支付了低20%**款其余部分由按揭银行支付给开发商业主自贷款发放之日起开始还款并付息(般按揭款购房合同签订之日起月内发放)问题。
  
  按揭方式购房违约金计算基数何确定哪位业主有比较权威答案谢谢了 补充。
  
  合同约定延期交房违约方每日应支付购房人已付房款万分之三违约金!!
  
  2019-10-23 20:48:00
• 142****9310 如今出现越来越多房地产开发商延期交房的现象，日前有网友在房天下发文称：保定直隶新城1期2期项目单方面将约定的交房日期向后推迟，在到了约定交房之日业主也并没有得到开发商相关延期的通知，开发商延期交房以及其消极处理的方式让不少业主感到气愤；很多业主就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已，却有不知道该如何维权。今天就让小编带着大家来学习一下，如何维护自己的正当权益。
  
  业主的心声~
  
  
  
  逾期不交房的隐藏风险
  先说说，逾期不交房的隐藏风险，
  
  一是房屋质量可能存在问题，通不过验收;
  
  二是开发商债务缠身，这个时候，很可能在建工程被查封，**终引发更多的纠纷。
  
  三是延期交房可能影响到使用价值包括租金。
  
  
  
  （一）何为延期交房？
  所谓的延期交房，根据我国的相关法律规定可以分为正常延期交房和非正常延期交房。这两个的判定标准如下：
  
  
  
  正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给出卖人一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。
  
  
  
  非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出卖人经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致出卖人不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
  
  其中有一个补充条款，以下条件不算构成延期交房：
  1、因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
  
  
  
  2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使出卖人免责，但如果完全按照买卖合同的约定由出卖人承担违约责任，显然有失公平。
  
  
  
  看到这里，你大概就明白了延期交房是怎么认定的，而一般购房合同里，延期交房的开发商是要向业主支付违约金的，但那是在非正常延期交付的情况下才有，正常的延期交付是不算违约金的。
  
  开发商晚交房？
  开发商不能交付房屋的原因往往很复杂，如若发生该情形建议业主一定要想办法搞清楚开发商不能交付房屋的真正原因，针对真实性的原因采取一些相关的应对措施。
  
  
  
  (1)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任。（注：如合同约定的违约金不能弥补的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，可以要求开发商赔偿的经济损失。）
  
  
  
  (2)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以**大限度的保护业主的利益!可见延期交房除了合同中有特别约定的，购房者可以追究开发商的违约责任。
  
  
  
  目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
  
  2019-10-23 20:47:54
• 156****9207 二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。
  一、怎样才算开发商逾期交房?
  关于房产开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定：
  1、因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。
  2、不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。
  3、因没有取得《建筑工程竣工验收备案表》而违反买卖合同中的交房时间。
  4、出现法律规定的不可抗力，而且《商品房买卖合同》中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者。
  5、在交付房屋时，房屋没有达到《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房(特别约定的，可以退房)。
  6、购房者和开发商在《商品房买卖合同》中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。
  二、如何计算逾期交房的损失
  对于逾期交房的违约责任条款，往往在购房人与房开公司签订商品房买卖合同以及补充协议时，就有约定，
  2014年4月，住建部与国家工商总局共同制定了编号：GF2014-0171《商品房买卖合同》(预售)，其中第十二条：“ 逾期交付责任”约定：“ 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理：
  1. 按照逾期时间，分别处理 【(1)和(2)不作累加 】 。
  (1)逾期在 日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的 比率)。
  (2)逾期超过 日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通 知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之 日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部 房价款万分之 (该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。
  2、约定的违约金偏高或偏低怎么处理?
  遇到逾期交房的情况，一般会以“有约定按约定”来提出处理。但是，有时遇到约定偏高或偏低时，就会按照我国《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及**高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”。
  3、没有约定计算方法怎么办?
  而逾期交房的损失如何计算，如果没有约定计算方法，则一般可以按照**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”来明确权益。 2019-10-23 20:47:51
• 157****6565 房地产开发商逾期交房或者逾期办证，如果买受人没有依据合同约定或者法律规定解除合同，而是诉请交付房屋、给付逾期交房违约金或逾期办证违约金，是否适用诉讼时效？诉讼时效的起算点如何确定？违约金的计算标准是什么？违约金是否可以调整？买受人能否要求交付未竣工的房屋？
  
  为使大家对上述法律问题能有较为全面的了解，本公众号整理了5篇文章，分别是：1、买受人诉请交付房屋、给付逾期交房违约金或逾期办证违约金是否适用诉讼时效；2、买受人诉请交付房屋的诉讼时效起算点及能否诉请交付未竣工房屋；3、买受人诉请逾期交房违约金的诉讼时效起算点和违约金计算标准；4、买受人诉请逾期办证违约金的诉讼时效起算点和违约金计算标准；5、人民法院对违约金的调整原则。
  
  今天推送的是第3篇：买受人诉请逾期交房违约金的诉讼时效起算点和违约金计算标准。
  
  
  
  【导读】
  
  出卖人逾期交房，买受人可以依据双方的合同约定主张解除合同，也可以依据《合同法》及相关司法解释等主张解除合同，并有权主张返还房款、给付违约金、赔偿损失等。如果买受人没有选择解除合同，而是选择了要求交付房屋、给付逾期交房违约金，就涉及到了逾期交房违约金的诉讼时效起算点和违约金的计算标准问题。这也是本文要探讨的内容。
  
  
  
  一、买受人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点。
  
  （一）目前存在三种不同的观点：
  
  1、以合同约定的交房期限届满之次日为起算点，经过两年不起诉即超过诉讼时效。
  
  2、以出卖人实际交房之日为起算点。认为只有出卖人**终交付房屋之后，违约金的数额才能确定，此时才能起算诉讼时效。
  
  
  3、逾期交房违约金分为一天一天的单独债权来算诉讼时效，支持起诉之日前两年的逾期交房违约金。也就是说，买受人起诉主张逾期交房违约金，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，以买受人向法院起诉之日向前倒推两年，保护这两年的违约金请求权。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
  
  （二）上述观点中的第3种观点，是目前审判实践中占主流的观点。
  
  例如：北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条：“违约金诉讼时效的认定”规定：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”
  
  福建省高级人民法院、海南省高级人民法院、贵州省高级人民法院等出台的文件中也持该观点。
  
  律师解读：
  
  需要提醒的是，自2017年10月1日起，开始适用民法总则规定的三年诉讼时效。但对于此前发生的逾期交房违约行为，如果按照民法通则规定的诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满、出卖人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生的，应适用三年的诉讼时效。
  
  二、逾期交房违约金的计算标准。
  
  （一）逾期交房违约金的相关规定。
  
  **高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。” 2019-10-23 20:47:46