超期交房应该怎样主张赔偿?拆迁房屋逾期未交房怎么算赔偿

• 133****2416 先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。
  其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1%的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。
  遭遇延期交房该如何索赔维权？业内人士支招，应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。 2019-10-23 06:41:11
• 145****8779 1、业主按合同约定索赔便是，要求按总房价的日千分之一赔偿损失。开发商不履行违约责任的，可上诉到法院获取支持。
  2、开发商只能从可以免责的范畴来减少赔偿，如不可抗力因素导致的延期，像冰灾、地震什么的，但这些自然灾害造成的影响究竟有多大需要政府权力部门认定的，不是开发商说了算的。所以开发商要取得有关权力部门认定的文件才行。至于拆迁受阻不是不可抗力因素范畴，不能作为免责的依据。
  3、这个没什么好详细的，合同上关于逾期交房的违约责任已经写得很清楚了，且是合法的，按合同办就是，没有约定的情况下再去找法律依据还差不多。 2019-10-23 06:41:06
• 141****7775
  买房本是一件高兴的事，但开发商逾期交房，真是让人难以接受。原本定好的结婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的计划都被打乱了。
  
  
  
  
  
  
  
  开发商延期交房，业主怎么维护权益
  
  
  
  （1）维权前先弄清逾期原因
  
  开发商逾期交房的情况在楼市交易中较为常见。业内人士表示，开发商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;开发商实力不足;建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;开发商擅自变更规划;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。因此在维权前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般对于开发商自己的原因导致的逾期交房，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。如果非因为开发的责任导致的逾期交房，例如:自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
  
  （2）可按合同约定索赔或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对逾期交房是否有明确的规定。
  
  一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。例如，在逾期不超过一定的天数，出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金，合同继续履行。逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同。
  
  如果合同中有违约责任约定，购房者可要求开发商按照违约条款来承担责任。也就是说，如果逾期交房不超过合同约定时间的，购房者可向开发商索要相应的违约金，而逾期交房超过约定时间的，购房者可有权要求退房。
  
  对于购房时办理按揭贷款的购房者来说，如开发商逾期交房超过约定时间的也可审请解除合同，如开发商不同意可到法院诉讼。
  
  2019-10-23 06:41:01
• 155****6786 在现实生活中，当房地产开发商出现逾期交房情形时，其是否一定要承担违约责任，向购房者支付违约金？若需支付违约金，违约金又应如何计算？下面就对这两方面的问题分别予以探讨。
  
  
  
  一、房地产开发商逾期交房时，是否一定要向购房者承担违约责任？
  
  
  
  当出现逾期交房时，开发商可以基于哪些事由主张免责？现实中包括两方面，第一个方面为不可抗力，即施工期间遭遇不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。第二个方面则基于的是大部分开发商与购房者在购房合同中另行约定的因第三方原因可以免除开发商逾期交房违约责任的条款，例如因市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房可以免除开发商的违约责任。主要包括：
  
  
  
  1.恶劣天气
  
  
  开发商能否因恶劣天气主张免责，应主要注意以下两点：
  
  
  
  第一，该恶劣天气是否属于开发商与购房者签订购房合同时能够预见到的客观情况，即恶劣天气是否一律属于“不可抗力”？在现实中应根据每个地区的不同情况进行判断，比如台风在内陆属于比较少见的自然现象，因此内陆地区遭遇一定级别的台风并导致对房屋施工构成实质性影响、进而导致逾期交房的，应当认定为不可抗力；但在东南沿海，台风却是一种比较常见的自然现象，相关单位、个人以及管理部门往往都会在台风季节到来前制定好应对预案，故开发商在确定交房期限时应当就一般性台风对施工的影响作出预判并予以考虑，在非超级台风或极端恶劣天气的情况下，开发商以台风事由进行免责抗辩，一般难以得到法院支持。
  
  
  
  第二，恶劣天气是否足以导致开发商延期施工?以《广东省气象灾害防御条例》为例，该条例第二十条规定“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”，因此开发商要主张免责，不仅应证明存在足以影响施工的气象事由，还应证明该事由确已实际影响到了施工。
  
  
  
  在司法实践中，开发商要提供气象台证明、台风信息等相关气象资料证明恶劣天气确有发生，还需提供监理日志、施工日志等材料证明该天气已实际影响到施工，且该监理、施工日志对当日天气情况的描述要明确具体并有该日天气影响施工的起止时间，**后还要有记录人、工程负责人和监理单位在内的其他相关方签字，否则法院很难认定二者存在因果关系。
  
  
  
  2.政府行为
  
  
  现实中，因政府行为导致施工延期的情况五花八门，开发商能否一律主张免责，要分别予以分析：
  
  
  
  1. 基于社会公共利益作出的政府行为，包括建设工程期间因全国性中考、高考不允许施工，以及迎接重大社会活动导致停工等。
  
  
  
  目前司法实践中有两种观点，第一种观点认为该情况属于不可抗力；第二种观点认为该情况属于签署合同时即可预见的可能影响施工的因素，不能作为开发商延期交房的理由。笔者认为不能一概而论，类似中高考这样每年都会例行发生的因素或者在签订合同前已经确定会发生影响工期的因素，开发商应当予以预见并合理安排工期，不能以此为由主张免责；但如果是施工期间遭遇临时举办并影响施工的大型活动，宜合理认定为不可抗力，免除开发商相应责任。
  
  
  
  2. 基于对特定人、特定领域作出的政府行为。在司法实践中，该情况往往是开发商逾期交房的主要原因之一，且一旦出现，对工程施工的影响时间也较长，其中包括政府规划调整、市政配套设施不到位等。
  
  
  
  比如某案例中，所涉房地产开发项目中的进线电缆工程属于市政配套设施范畴，开发商依法委托国有独资公司进行该项目进线电缆及总变电所安装工程的施工，但因该施工线路经过某地段时遭遇某居委会以工程进入其居委会红线范围予以阻扰，导致工程无法按期进行。主流观点认为房屋开发建设所涉及的水电煤燃暖等市政基础设施项目均需由相关政府管理部门审批，且施工方多为与政府管理部门具有一定联系的国有垄断企业，具有较为浓厚的行政色彩，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，当该情况出现时开发商无法单独处理，故基于公平责任原则，宜认定为情势变更，允许开发商对合同进行变更或解除合同。
  
  
  
  3.“钉子户”问题
  
  
  因“钉子户”问题导致无法或延时开工，该情况一般是由于拆迁原因导致。开发商是否能够免责，存在两种观点，第一种观点认为该情形应当认定为不可抗力，因为拆迁属于政府或人民法院行为，开发商无法控制。但第二种观点认为拆迁安置问题与房屋交付问题属不同法律关系，除重大市政工程外，不应认定为政府或人民法院根据维护公共利益而采取的行为，因此不构成不可抗力。笔者认为第二种观点更为合理，并且开发商与购房者签订购房合同时，一般对存在“钉子户”的事实是明知的，对“钉子户”可能无法拆迁或逾期拆迁造成工程建设和房屋交付迟延的影响完全可以预见到，因而此种情形不宜认定为不可抗力。
  
  
  
  4.施工中重大技术难题
  
  
  对于开发商施工时遭遇重大技术难题，比如某案例中施工时，因工程污水管铺设涉及地下巨石，如按正常爆破，施工的工期为20-25天，但因工程邻近居民小区，无法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖凿形式，导致增加工期57天，开发商因此主张免责并得到了法院的支持。但笔者认为如此处理并非完全合理，因为国家对于施工资质有严格要求，如果在施工前，相关地质勘查报告对该项目地块的地质情形已有反映，则开发商应当予以注意并预见，从而与购房者合理确定交房时间；但当地质勘查报告并没有反映时，则应认定为开发商遭遇了不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，宜按不可抗力处理。 2019-10-23 06:40:57
• 135****7226 【编者按】
  
  
  为了帮助市民答疑解惑，满足公众的法律服务需求，搭建更便捷的法律服务平台，“上海法治声音”集合后台众多的律师和律所，推出“我要问律师”栏目。在这里，只要你有问题，“上海法治声音”将推荐专业律师免费解答。问答内容还将同步在“百度新闻上海频道”、“上海手机报”、“上海法治声音”网站（www.lawsvoice.com）发布。联系我们：可在“上海法治声音”微信上留言，可拨打电话021—63225642，或发送邮箱fazhishengyin@126.com有问必答。
  
  
  
  
  
  【音粉求助】
  
  
  
  
  
  章先生是动迁户，两年前和甲方签订合约，他们是原拆原造，在原来的基地上重新建造然后再让章先生住进去，合同内约定2014年10月交房，但是约定交房日期已过，现在还没有建好，预计要到明年才能交房。章先生想问：“这种情况对方是否算是违约了，可否以违约为由起诉甲方？”
  
  
  
  
  【律师解答】
  
  
  
  
  “上海法治声音”为了丁女士的问题咨询了上海市申房律师事务的孙洪林律师。孙律师表示：《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若章先生与甲方的合同中明确约定了该房屋交付和安置房房地产权证办理的具体日期，那么甲方应依约履行相应的义务。如果甲方没有依据合同约定的期限交付房屋和办理安置房房地产权证，属于不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，那么甲方应依据合同约定承担相应的违约责任。
  
  
  
  但在实践中，有的拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》中对于期房只约定安置过渡期限暂定的月份，约定过渡费预发的月份，以后以入户通知之日为过渡费截止日期按实计算；在《房屋拆迁补偿安置协议》中并未约定安置房交付及安置房房地产权证办理的具体日期。对于超过约定临时安置过渡期的，一般由拆迁人按照政策规定增发过渡费予以解决。
  
  
  
  因此，对于章先生遇到的情况是否算是违约，是否以违约为由起诉甲方，应依据以双方签订的合约的内容，不能一概而论，要具体问题具体分析。
  
  
  
  
  
  
  相关法条——《合同法》
  第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
  
  第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  
  
  
  
  
  孙洪林
  上海市政法委案件评查员
  上海市住房保障和房屋管理局行政复议委员会委员
  上海市申房律师事务所主任
  
  
  上海市申房律师事务所
  
  地址：上海市天目西路218号嘉里不夜城二座3101室
  
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