楼怎样才可以交房?怎样才算完成商品房交付？

• 131****6454 看你要怎么正规法了，现在要交房的时候拿产权证基本上不可能的，正规的交房主要是两书齐全，还有就是让你先看房，自己跳出毛病后让他整改完你再和他交房 2019-10-17 21:54:47
• 144****6959 怎样才算完成商品房交付？对于房屋的交付，**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。
  房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。
  在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
  交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。
  交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。
  在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成；房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。 2019-10-17 21:54:44
• 145****1121 福州十九楼用户@寂寞时来兌 爆料：
  
  楼下装修工人干活，掉了一小块下来，砸伤工人了，后来开发商施工队过来全砸了准备晚上补回去，被业主发现了。
  
  
  
  
  
  
  2019-10-17 21:54:39
• 155****4548 首先，如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担。
  
  
  
  对于如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，算不算违约，一般存在两种不同的观点，第一种观点认为出卖人已经完成了交付商品房的义务，不应算违约；第二种观点则认为开发商交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此房地产公司交付使用仍应属于行为违约。
  
  
  
  笔者同意第二种观点。
  
  
  
  根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，出卖人在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。
  
  
  
  从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；
  
  
  
  如果买受人明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？
  
  
  
  商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。且我国法律法规明确规定商品房交付使用的**基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方对房屋交付条件进行变更。
  
  
  
  房地产开发商将未经竣工验收合格的房屋转移给买受人占有应视为有效的交付使用，但所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此房地产公司交付使用行为违约。
  
  
  
  根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此房地产公司交付未经竣工验收合格的房屋仍应承担逾期违约金。
  
  
  
  案例：201年11月16日，陈某与乐和房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈某向乐和房地产开发公司购买位于某市东环大道99号紫云华府2栋×单元6-4号房屋套，建筑面积102.54平方米，总价款为594732元;陈某付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定，乐和房地产开发公司应于2012年12月31日前向陈某交付符合合同约定的验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐和房地产开发公司可据实予以延期的情形，其中包括：
  
  
  
  1.遭遇不可抗力，且乐和房地产开发商在发生之日起60日内告知陈某;
  
  
  
  2.因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误;
  
  2019-10-17 21:54:33
• 151****2693
  五、常见争议焦点问题
  
  针对于上文已提到过的争议焦点问题，广州中院的判决中已形成了一些裁判观点，在此进行一定归纳供读者参阅。
  
  （一）
  
  逾期交房的事实认定
  
  在（2018）粤01民终13502号案中广州中院认为：“据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故恒荣公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。”
  
  因此预售商品房的交房条件除合同约定的交房条件外，还应符合基本的法定交房条件。结合上述案例和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，预售商品房的法定交房条件为：1、交付使用的商品房经过竣工验收合格；2、取得《建设工程竣工验收备案表》。如未能满足上述交房条件，则会被认定为逾期交房。
  
  （二）
  
  逾期交房的免责情形
  
  在26起案件中，开发商以“市政排污管网尚未完善导致涉案商品房项目污水井管网排放不能接通作为逾期交房”的政府原因为由主张不可抗力，要求顺延交楼时间。
  
  在（2018）粤01民终22381号中法院对于该种观点认为：
  
  “其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓‘相关配套建设等特殊情况’没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故恒荣公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。
  
  其二，恒荣公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由恒荣公司承担的相关开发建设风险。” 2019-10-17 21:54:29