二手房地产中介怎样开发房源?二手房地产中介公司怎么管理

• 154****0854 一、定义的不同：
  
  1、房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。
  
  2、房地产销售是指房地产开发企业派出推销人员在现场向顾客做宣传，以达到推销商品、实现企业营销目标的一种直接销售方式。人员推销的任务包括在现场进行房地产产品预售、建立信誉、培养当前或潜在客户等几个方面。
  
  二、交易环节上的不同：
  
  1、真正意义上的房地产经纪人，就是负责提供全程的房地产交易服务，包括从市场上搜索房源，针对性的对房产进行宣传/推荐，寻找买家，进行物业买卖(出租)协商，达成交易协议，办理相关手续等一系列工作，也可以是接受买方或卖方的委托，提供专业的房地产买卖服务。这种方式有点自负盈亏、自主经营的感觉，因为工作时间不固定，收入随工作成效而增加。
  
  2、而房地产销售人员仅仅针对销售环节，在已有的房源中对客户进行推荐销售的工作，当然可能部分公司的工作范围还包括签约/房款追交/售后跟进等内容，但与经纪人的工作范围与工作方式不可同日而语。
  
  2019-10-07 21:05:43
• 138****0885 众所周知，任何中介企业运营的主体都是信息。而作为房产中介企业，信息就是企业的生命。目前， 已成为房产中介行业必不可少的业务辅助工具。但由于各软件开发商对房产行业的理解及软件技术的撑握程度各不相同，造成市面上众多的房产中介软件鱼目混杂、参差不齐。在众多房产中介行业客户的要求和支持下，艾得开始探寻“如何低成本地实现房产中介企业全面的信息化并确保信息安全”的解决方案。亿房通系统就是在这种背景下诞生的。
  　　 系统是艾得科技为房产中介行业精心打造的一款日常管理软件。其功能全面而强大，可满足一手房交易、二手房交易（租/售）业务全流程各环节业务需求，如：房源管理、客户管理、广告管理、意向金管理、交易合同管理、权证进度管理、财务管理、行政事务管理、电子考勤管理、报表分析等。系统以现代营销管理和知识管理理念为驱动，围绕房源（业主）、客户、经纪人三者为管理核心，强调员工间的互动，促使员工相互学习、相互促进、共同进步，因此极大地提高了管理人员的管理效能，同时迅速提升经纪人团队的业务水平。系统结合多名资深业内专家多年来的实操经验，依托先进的B/S信息化技术，使用户通过简便的操作即可实现完成复杂、繁重的日常工作任务。系统应用灵活，无论您公司是只有一个人的房产中介门店，还是跨地域、跨分支机构的大型房地产经纪公司，系统都能够很好的适应。系统安全性和智能化程度都较高，可有效检测并防止员工恶意修改或删除重要信息。系统的应用将使公司运作更加规范可控，使员工能够更快的响应客户，结合销售理念的驱动体现，系统的应用将大大提高销售团队业务水平，提升公司业绩，从而使公司导入良性循环的轨道。 2019-10-07 21:05:39
• 148****5924 　　2010年11月26日，**高人民法院发布了《关于案例指导工作的规定》[法发〔2010〕51号]，目的是为总结审判经验，统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正。2011年12月20日，**高人民法院发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》[法〔2011〕354号]。该批指导案例，是**高人民法院从各高级法院和**高人民法院审判业务部门推荐的100多个案例中遴选出的4个具有社会广泛关注、法律规定比较原则、具有典型性、疑难复杂或者新类型、具有指导作用的案例，经**高人民法院审判委员会讨论通过后，予以公布。其中，广受社会关注的二手房居间“跳单”行为位列指导案例第1号，凸显了人们对二手房居间交易纠纷关注程度之广泛，以及人民法院重视之高度[1]。
  　　下面就指导案例第1号案情作简单介绍：产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。购房者陶德华（被告）分别在A公司、B公司以及上海中原物业顾问有限公司（原告）的带领下查看过该房源。原告与被告在看房后签订了《房地产求购确认书》，其中2.4条约定，陶德华在验看过该房后六个月内，陶德华或与其有关联的人，利用中原公司提供的条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而B公司报价145万元，并在看房之后积极与卖方协商价格。而后在B公司的居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。办理过户手续后，陶德华向B公司支付佣金1.38万元。一审法院认为被告陶德华应当向原告中原公司支付违约金1.38万元。后陶德华提出上诉，二审法院**终撤销了一审判决[详细内容参见《**高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》][2]。
  　　指导案例1号就房屋买卖居间合同违约金格式条款的效力及委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该案例对于同类格式条款的效力判断、违约判断上不采纳委托人的恶意要件等具有指导参照作用。
  　　在现今国家房地产宏观调控政策的背景下，在激烈的房产中介市场竞争中，第1号指导性案例会对“隆冬”中的房产中介公司有何影响呢？“跳单”是否会被法院认定为违约呢？“看房确认书”是否是有效的呢？《房屋求购委托书》的性质何为？这一系列围绕房地产中介在二手房交易中的法律问题，都受到社会广泛关注。
  　　国外针对此类问题的处理方式已有较成熟的研究。
  　　英美法中并不存在独立的居间制度，他们将居间作为一种代理形式来看待。代理人只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、为他人处理事务的受托人，或所有代理关系中的受托人。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚、善良，勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。按照典型的解释，经纪人即为受人委托为了佣金而缔结交易和合同的代理人[张永岳.《国际房地产概述》.上海人民出版社.2004年版.第97页]。以美国的房地产经纪为例，有数据表明，房地产交易中82%的买主利用了经纪人提供的服务，而85%的卖方通过经纪人实现销售。自1917年加利福尼亚州首先对房地产经纪业务立法管理以来，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作等方面，美国己建立了一套完备的房地产中介法制体系和成熟的运作模式，其中以房地产执照法为主要规范房地产经纪业务的法规，尤以各州的房地产执照法**为严厉。加之相继出台的《契约法规》、《专业理论法则》等，这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，也是规范中介行为、保护各方权益的保障。[3] 2019-10-07 21:05:34