二手房估价由什么决定?啥情况要评估价?

• 136****8842 　　二手房价格决定因素
  　　二手房价格决定因素1：自身品质
  　　二手房小区地处的地段、房间朝向、户型布局、小区内部环境、居住舒适程度、物业管理水平，是决定二手房价的**基本因素。如果上述要点都比较出色的话，一套房子可能会有20组客户看房咨询，高于普通房源的比例。
  　　二手房价格决定因素2：交通改善
  　　地铁对楼市产生的影响不可小觑。新开通的地铁线路不仅给周边居民带来了便利，也拉动着房价的上涨。去年，在地铁6号线还没有开通时，朝阳区青年路上的不少二手房业主就已经开始“捂房”，当地铁开通后，该区域二手房价上涨了约两成。
  　　二手房价格决定因素3： 新盘入市
  　　市场上有一些二手房区域，原本是“默默无闻”，但因周边出现了比较有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域的楼市价值，二手房源的价格也随之攀升。比如常营的新盘由于为区域带来了相关商业配套，提升了周边二手房的价格。
  　　二手房价格决定因素4 ：地王托市
  　　土地市场上热门住宅用地的成交，往往会带动周边二手房价上涨。如2012年7月万柳地块的高价成交，使得周边二手房销售火爆，有些二手房中介“坐地涨价”，单价飙至12万元/平方米。 2019-10-06 22:19:20
• 142****6260 一、什么是二手房评估
  
  评估一般由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格。
  
  在二手房交易中，评估价为销售价的7成左右。银行会根据评估价来放款，评估价越高，个人贷款额度也越高，**压力会相应变小。购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。
  
  二、影响评估价的因素有什么
  
  1、房屋地段
  
  购房者在买房子的时候也会着重选择房屋的地段，好的区域地段会影响二手房的定价，好的区域地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套，以及良好的自然环境和人文环境都是房屋价格评估价格的加分项，近期购房者对于小区周边的**资源尤为重视，毕竟每个家长都想孩子有一个美好的未来。
  
  2、周边环境
  
  一些老旧二手房小区周边的环境就会稍微要脏乱一些，买方肯定也不愿意以花钱买一处环境不好的房子。而售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为评估价格加价。
  
  3、房屋新旧程度
  
  二手房买卖还是要看二手房本身的条件如何，房屋本身户型、朝向、楼龄、楼层、景观、采光以及装修等都会影响评估价格，某一优点突出，劣势不明显，还是会有利于成交；但优点不突出，劣势很明显，往往会对评估价格影响很大。
  
  4、开发商品牌
  
  开发商名气的大小也会影响二手房的价格，大家都清楚，国内几家比较大的开发商所出售的房屋价格都比同地段的房屋价格稍微高一些，开发商不同，那么小区整体的规划设计和物业服务的好坏也会有差别，对房屋评估价格的影响也是相对比较明显的。
  
  5、小区配套
  
  购房者在选购房屋的时候也会比较看重小区的配套，交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在评估价格时将会被扣减一部分的价格。 2019-10-06 22:19:12
• 144****1924 什么情况需要房产评估？
  
  1、房价明显过低时需进行二手房评估价
  
  买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整房价，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  
  2、买卖双方认为有必要时需进行二手房评估
  
  交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行二手房评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行二手房评估。
  
  3、办理房产保险时需要二手房评估
  
  办理房地产保险是需二手房评估来评估房价，确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。
  
  4、申请抵押贷款需做二手房评估
  
  在房产交易过程中，有的购房者为了少付**款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房产进行二手房评估。
  
  5、发生房地产纠纷时可能要做二手房评估
  
  二手房买卖合同签订后，如果一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二手房评估。
  
  哪些因素影响评估价格？
  
  二手房价格的评估中，以下几个因素的影响为关键。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。
  
  第三因素：户型朝向。
  
  第四因素：房屋内部装修程度及其他。比如装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。
  
  第五因素：也是较关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。
  
  房产评估流程是什么？
  
  如果发生了上述情形之一，房屋的所有权人或者其他人决定对房产进行评估，应该怎么做呢？
  
  相关人员寻找一家合法的评估机构，其程序一般包括以下9个步骤：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告。 2019-10-06 22:19:01