碰到一房多卖怎么办?遇到一房两卖怎么办 知道这些不用怕

• 147****8558 1、一房两卖，你不仅可以要求退款，还可以要求赔偿你要另行买房的差价损失。
  2、不过，目前来看，拿回你的购房款还有困难，索要损失赔偿可能会更难。
  3、找律师帮忙写申请执行书：不需要本人到场，律师就可以办。但是，委托执行一般是另行收费的，也许律师让你回来是这意思？你原来的委托协议中说明第一次交的费用包括申请执行费了吗？
  4、想尽快拿回剩下的钱：只能是在对方不履行分期还款的协议后，立即申请强制执行，同时能查到并提供对方诉财产线索。
  5、他才卖完房，如果房款还在手里，还你应当是不成问题，可以不同意再分期还，要求一次还清。 帮扣 2019-10-05 17:00:18
• 148****3260 （一）部分合同已经登记，部分合同未登记，各购房消费者间权利冲突的处理
  《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当办理登记备案手续。理论界倾向于将预售登记解释为预告登记，其效力为一种债权的保全手段，审判部门采纳登记对抗原则，即预售登记具有对抗第三人的效力，未登记合同的权利不能对抗已登记合同的权利。
  1、各购房消费者均未入住，但有的合同已为登记，有的合同未登记，购房消费者都起诉要求办理产权转移登记手续的，宜并案审理，根据合同登记的对抗效力，优先保护已为登记的购房消费者，判令出卖人履行转移房屋产权给登记购房消费者的义务。未经登记的购房消费者不宜列为诉讼第三人，但登记购房消费者未交清的购房款，应由未登记购房消费者优先受偿。
  2、如果购房人明知该房屋已经预售，而恶意签订买卖合同并办理登记的，根据民法诚实信用和公序良俗的原理，恶意损害第三人利益的权利不受保护，其登记合同的权利不能得到保护。未登记的购房消费者可以行使撤销权，请求撤销登记合同，保护自己的合法权益，但应承担举证责任。
  （二）合同均已登记，但房屋均未入住的，各购房消费者间权利冲突的处理
  根据相关法律、法规的规定，房屋买卖合同登记产生两方面的效力，一是对出卖人就该标的房屋的处分权进行限制，二是产生公示公信力并得对抗第三人。房屋买卖合同已登记，各购房消费者均未入住时，由于合同登记是权利外观显征的标志，应当根据登记的先后顺序确定顺位，登记在先的权利人应当相对于登记在后的权利人得到优先保护。如果各购房消费者均起诉请求办理产权转移登记手续，应按照登记的先后顺位，判令出卖人履行转移所有权给登记在先的购房消费者的义务。登记在后的购房消费者可以向出卖人主张违约责任，并可就前登记购房消费者未交清的购房款优先受偿。同样，应区分善意登记与恶意登记的不同情况，体现恶意不受保护的诚实信用原则，维护交易的安全。
  （三）房屋已经入住，各购房消费者间权利冲突的处理 2019-10-05 17:00:11
• 153****9344 “居者有其屋”，房产是一个家庭**重要的投资，眼见着房价一天一涨，无房族不敢再继续观望，可动辄几百万的房款让人望而却步，于是“举全家之力”购房已成为不少家庭的常态。好容易签了合同付了定金就等着收房，却发现房子已被别人买走。
  
  
  
  房价暴涨，房地产**迅速，个别开发商置诚实信用原则于不顾，为追求利益**大化，将已经出卖但未向房屋主管机关登记的房产再卖给第三人，从而造成一房两卖、一房多卖的现象。更有甚者，由于房子一天一个价，有的开发商囤积居奇，甚至将已公开出售的房产再卖回给自家股东，令人吃惊。本文将关注购房中**常见杀伤力**大的陷阱之一：一房二卖。
  
  
  
  
  一
  
  什么是一房二卖？
  
  房屋买卖，是指房屋买卖双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，另一方受领房屋并支付价款的合同行为。一房二卖，是指房屋所有权人先后与两个买方订立房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。在这种情况下，必然有一份合同无法履行。针对这种情况，法律到底如何规定，买房人应该如何维权，结合以下案例进行说明。
  
  
  
  二
  
  案情介绍
  
  案例：某市的张某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买A公司开发的位于某市某小区房屋一套。合同约定：房屋价款100万，合同签订时付款30万元。合同签订后的三十天付清余款70万元，A公司应在张某付清房款后的30天内协助张某办理房屋产权登记。张某按约定时间付清全额房款，但A公司始终未协助张某进行房产登记。后张某得知A公司将该房屋高价卖给了第三人李某，并已办理了房屋产权证书。张某知情后将A公司诉至法院，要求法院判令被告A公司继续履行合同、赔偿损失或解除合同、退还购房款及利息、赔偿损失，并承担全部房款一倍的赔偿责任。
  
  
  
  法院判决：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；判令被告A公司退还张某购房款100万元，并赔偿张某购房款利息及两次卖房产生的差价；判令被告A公司赔偿张某已付购房款一倍的损失100万元。
  
  
  
  三
  
  先后两份房屋买卖合同，到底谁有效？
  
  原则上，两份先后成立的房屋买卖合同，只要签订合同的双方主体合格，双方基于自愿原则，约定了买卖双方权利义务内容，只要不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。
  
  
  
  那么有没有某种情形下，先签订购房合同的一方，可以向法院申请主张后一份购房合同无效呢？按照《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房司法解释”）“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。需要注意的是，主张第二份购房合同无效，需要同时具备以下两个条件：第一，卖方与第二购房人属恶意串通；第二，卖方已经将涉诉房屋交付于第二购房人，导致第一购房人无法取得房屋。如果卖方尚未履行第二份购房合同，房屋所有权仍在卖方手中，则第一购房人可直接起诉要求卖方继续履行合同，而无须主张第二份合同无效。 2019-10-05 17:00:05
• 148****0899 日前，楼市出了一件大新闻，让无数人震惊！
  
  
  
  在济南，5个买房人，在2018年4月、5月竟然买了同一套房子！让人意外的是骗他们的并不是开发商，竟也是“购房者”。
  
  
  
  奇葩的是这个“购房者”自己并没有拿到房产证，但是却将这套房子对外出售，而且一口气收了5个人的钱！
  
  
  
  这究竟是怎么一回事？很多人表示想不明白！
  
  
  
  事件回顾：一套房子，竟被卖给了5个人
  
  2018年4月、5月，几位没有任何交集的陌生人，分别在中介手上购买了济南某小区的一套二手房。据悉，这是一套三室两厅的房子。
  
  
  
  现在，每个房间里都安了床，客厅里还有两张床，已经有五户人家搬进了这套房子。
  
  
  
  
  
  
  
  其实这是一套还没有交付的房子，房子的主人姓于。其他五位购房者因为都是刚需，看着房价也算合理，很快就交付了大部分房款。据了解，这五户购房者，有的交了90多万，有的交了60多万，但是总价格都是120万出头。
  
  
  
  
  
  
  
  但是他们交钱后一直等待了将近一年的时间，直到今年四月底，他们才从小区物业那里得知，房子马上要交房了，于是他们就催促中介联系房主尽快办理手续。
  
  
  
  没想到这时得到的答复是：房主于某身份证丢失，正在办理中，得往后拖一拖等一等。
  
  
  
  到了五月份，这几位购房者又收到了类似于晴天霹雳的消息：房主把一套房子卖给了很多人。
  
  
  
  此时，其中一位购房者李女士回忆说：其实在等待交房的这段时间里，就发生过一些反常的事情。比如，当时卖房的房主找她借过钱，被她拒绝了。再就是2018年9月份，中介还曾给她打过电话，问她是不是把这房子又挂到了网上再次出售了。当时李女士也是一头雾水。
  
  
  
  现如今，五家一块换了门锁，每家每户安装了床，五户人家搬进了同一个家里。现在，卖房者于某已经投案自首，司法机关现在已经启动相应司法程序。
  
  
  
  限售政策下，中介如何将期房售出？
  
  
  2017年4月份，济南市发布限购政策。其中规定：限购区域从通知施行之日起购买的住房，需取得不动产权证满2年后方可上市交易。
  
  
  
  可为什么中介公司在规定颁布之后，还将这套期房卖给了几位房主呢?
  
  
  
  带着这些疑问，济南的记者们也找到了这家中介，但是中介并没有进行回复，只是说有问题找法院。
  
  
  
  对此，有律师指出，如果存在多人从同一家中介公司进行购买的，中介公司的过错就非常大了，可以把中介公司也列为共同被告，来赔偿购房者的损失。
  
  
  
  除了追究中介方的过错和要求赔偿外，律师还给出了建议，如何追回已支付房款，将损失减少到**低。
  
  2019-10-05 17:00:00
• 155****0319 二卖是**令人头疼不已的，那么如何才能防止这样的事情发生呢？可以从这五个方面入手预防风险，公平交易。
  
  
  
  一、尽快签订合同 完成过户
  
  
  
  一般来说，买卖双方一旦签订正式的购房合同，买方就是房屋的合法占有人。但如果卖方同时与多方签订合同，众多买方中只能有一人获得该房屋的使用功能。这种情况房屋归谁所有呢？常见的处理原则为：已经办理房屋所有权转移登记的优先；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
  
  
  
  所以，提醒购房者在签订正式的房屋买卖合同之后，一定要尽快完成房屋交易。
  
  
  
  二、提高定金比例
  
  
  
  对于房屋交易来说，提高付款额度是一件利弊共存的事情，好处是提前支付较高的房款，可以稳定房主的心，更加顺利而负责的完成房屋交易。缺点是在于一旦发生什么风险，损失不小。
  
  
  
  买方通过支付高额定金来督促卖方及时交易，同时在合同中对卖方毁约制定双倍甚至更严格的赔偿方法。高额的赔偿成本也就束缚了卖方，使其不敢随随便便毁约，甚至一房二卖了。
  
  
  
  三、 进行网签登记
  
  
  
  网签同样具备防止房屋一房二卖的效力。网签代表着该房屋在互联网系统上已经留下交易记录，有心人一查就可知道房屋的走向。同时网签之后，如果卖方想反悔，无论是涨价还是毁约卖给第三方，如果想要顺利完成房屋交易都需要注销网签记录才能进行接下来的相关事宜。而网签的注销则需要买卖双方同时到场，同时申请才可完成。否则，新的房屋交易便无法顺利完成，更无法过户和取得不动产证。
  
  四、 提前完成预告登记
  
  
  
  所谓预告登记指的是具有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人便可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋的，房屋登记机构应当不予办理。
  
  
  
  简而言之就是，买方申请并完成了预告登记，卖方即使把房屋一房二卖，其他的买方也得不到房子，合同是无效的。如果情节严重的话，其他的买方还会以“恶意串通损害第三人利益”为由，失去房屋购买资格。
  
  
  
  五、通过诉讼手段维护自己利益
  
  
  
  房屋买卖合同一旦签订，便具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定，不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况，买方有权依照合同向法院提出诉讼，要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。
  
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