自住房五年后上市收益怎么算?什么是自住房：自住房的简介与购买流程

• 133****0139 个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
  营业税部分，现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
  个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
  个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。
  个人所得税部分，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。
  　　住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
  对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补 2019-09-25 07:29:57
• 144****3262 一、两限房：
  两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
  简单地说，两限就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。限价房可以上市销售，而且价格是由卖房人自己制定，不再受政府的约束。但是一般买了限价房的人是不会卖的，因为买房的人资格是严格把关的，炒房产的人肯定买不到限价房。
  二、自住房：
  自住房是自住商品房，对申请人购买的首套住房都会默认为自住房，且建筑面积在90平方米以下。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。 2019-09-25 07:29:53
• 144****2624 2013年北京将推出20000套自住型商品房，2014年计划推出50000套。据相关政策规定，自住型商品房价格比周边商品房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
  
  首先关注的是自住房申请资格
  
  根据北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。即名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。 2019-09-25 07:29:49
• 136****3211 北京平均房价为什么看着如此“亲民”,是因为自住房的存在。
  
  有人会相信吗？刚刚发布的7月份百城住宅价格指数，北京以38307元的样本均价排名全国21位。在全面进入豪宅时代的北京楼市，38307元/平方米的价格在六环沿线都买不起房，这个均价是如何得出的？“难道又是我们低收入者拖了后腿？”网络上调侃声又起。没错，北京平均房价为什么看着如此“亲民”，而且在稳房价的当口屡屡献上“稳中有降”的漂亮数据，恰恰是因为具有“北京特色”的自住商品房的存在。
  
  “低于周边房价30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政”的自住型商品房在这几年对平稳北京房价起到了不可磨灭的历史贡献。但是，这块儿北京高房价的遮羞布很快就要被扯掉了，随着建设指标的逐年减少，入市项目迟迟不见动作，自住型商品房或许很快将退出楼市舞台，北京房价，露出本来面目的时候到了……
  
  
  
  两万人抢购1500套自住房刚需苦守**后阵地
  
  目前，自住房土地供应量只有6.65万平米，抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了，自住房土地2013-2014年，是供应高峰期，从数据看可以说是天量，分别达到了187.4万平米、295.4万平米，2015年52.8万平米，而到了2016年只有6.65万平米。北京的住宅土地稀缺，在推动市场高端化，随着北京自住房供应的减少，北京200万以内的成交部分锐减。
  
  除了已经成交的房源，刚需买房人落袋为安，而不少还未入市的自住房项目却让等待者心急如焚，网申时间变得遥遥无期。还有一部分自住房，从拿地之初到现在不要说上市，甚至其他具体消息都杳无音讯，让人不得不怀疑是在等待时机。
  
  据相关媒体报道，目前允许上市的自住房中，万科天地在今年3月份的时候被告知会在上半年入市，然而目前网申时间也不能确定。该项目主推80-90平方米两居，均价21000元/平方米，预计2016年下半年毛坯入住；首创·悦榕汇从去年9月开始发出或许入市的声音，但是至今仍未有动作，项目户型面积90平方米以内，均价22500元/平方米，总价在200万元以内，房源约700套；保利首开常营乡自住型商品房地块自住房，至今没有上市的声音，首开常营乡自住房位于朝阳常营乡黄渠东路与朝阳北路交口西北角。该地块普通住宅楼面价约6.7万/平方米，配建3.6万平米自住房，限价22000元/平方米……
  
  在过去四年，自住房合计供应了540万平米左右的土地，截至目前已经成交了439万平米，未来能够上市的只有100万平米左右。大约只有1万套上下，让刚需人群恐慌不已。
  
  网申难度加大还不是**主要的矛盾，而未来价格才是刚需买房人**恐惧的事情。已经连续两次申购失败的裴女士告诉记者，北京市住房建设管理部门曾经表示过，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循**初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。这就意味着周边房价涨得越快，自住型商品房的价格也会水涨船高，虽然仍然会比周边房价低30%，但很可能会超出她的购买能力，她很怀疑开发商在故意等待周边楼盘涨价。
  
  
  
  北京楼市 还需要自住型商品房吗？
  
  北京市房协秘书长陈志在谈起自住型商品房时表示，2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出，推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
  
  数据显示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3万套，从已入市和待入市项目来看，**高售价已达到每平方米2.9万元，**低售价仅为每平方米1.05万元。其中，朝阳、大兴、顺义分布项目**多。
  
  据一位李姓房地产营销总监介绍，从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购，中签率都出现了的100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房**后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。除此之，自住型商品房屡屡爆出不和谐的声音。
  
  首先，申购程序、选房程序存在不公的情况。《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》第八条要求，开发企业按照摇号确定的选房顺序，组织购房家庭选房，并在选房之日5个工作日以前，在销售现场和市住房城乡建设委官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。但是规定中并没有明确区分如递补选房是否也得遵循，因此，一个北京南城自住房项目，就出现了当初申购的优先家庭质疑递补选房程序不公，呼吁开发商公开选房结果。此事一度闹得沸沸扬扬，人们对选房公开性提出质疑。
  
  其次，自住房变出租房。距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去几年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。
  
  据不完全统计，目前已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑(楼盘资料) 、金隅汇景苑(楼盘资料) 、当代满庭春苑、华远和墅(楼盘资料)雅园以及中国铁建环保嘉苑。但不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。
  
  据了解，朝阳路某自住型商品房一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的单间的租金在2000-2500元/月。如此算下来，按照当初22000元/平方米价格购买一套58平方米的一居室，总价在130万元左右，每个月出租5500元，每年为66000元，相当于每年5%的回报率，已经远远大于目前北京商品房的回报率（当前的房价，能到3%已经很高了）。 2019-09-25 07:29:45