房屋有抵押贷款怎样买卖?要退房，银行的贷款和利息怎么算

• 138****7632 被抵押了的房子，虽然有受限制，但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：首先，卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的。
  在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿。
  其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款，用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人。
  但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；
  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人 2019-09-20 05:02:01
• 152****0359 这种情况比较常见。下家可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。
  上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：
  第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。 2019-09-20 05:01:58
• 152****9670 在购买二手房时，大多数人都是通过贷款来完成的，毕竟在房价高企以及房价动辄就要上百万的现在，全额付款真的是不太可能会实现的。因此，对于普通工薪族而言，贷款买房就是一个比较不错的途径，可是贷款购买二手房流程是什么呢？其实，作为新手的你，不太了解贷款购买二手房流程是理所当然的，现在就让过来人告诉你吧。
  
  
  
  
  
  一、看房子以及签订购房合同
  
  贷款买二手房的第一步，当然就是要选中房子了，既然都说是买房了，自然必得看房子和选房子了。既然选中好房子了，那么接下来就是买卖双方协商价格，一旦谈妥就可以签订购房合同，接下来就是走贷款流程了。
  
  二、到银行申请二手房贷款
  
  注意，到银行申请二手房贷款时，买卖双方一定要都到场，并且双方都要带齐资料，买房主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带相关房产资料，填写好二手房借款申请表以后，银行会联系指定的房地产评估机构去验房做评估。
  
  三、机构评估
  
  你要到房屋所在地指定的评估机构办理评估，无需提前预约，一般三个工作日左右就可出评估报告。当然了，具体时效你就得咨询所在评估所了。注意了，在进行机构评估时，还涉及了一种费用，那就是评估费用，一般是由购房者你缴纳的。
  
  四、银行审核
  
  当提交完贷款申请以及评估完房子后，你就可以提交相关资料给银行了，接下来就是等候银行的审核。一般来说，银行是根据评估机构的评估值来计算放款额度的，当然了，前提肯定是银行对你的贷款资质进行了审核，满足条件才会通过。
  
  五、物业交接和办理过户
  
  经过银行的审核后，购房者你就需要向卖方付**款。接下来的流程就是物业交接和过户了，一般都是先进行物业交接，然后再过户。
  
  在过户的当天，买卖双方可与银行人员凭**款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房产交易所办理产权过户，一般来说，过户当天即可完成，差不多半个月左右就可以领不动产权证。
  
  在这里小编想提醒下广大购房者，切记，一定要等银行明确审核通过了之后，你才可以交**款。如果你在等待银行审核的期间就随便交了**款，那么就要小心了，万一你的贷款申请不通过，你的**款可就要打水漂了。
  
  六、银行放款
  
  拿到不动产权证后，你才可到银行办理房产抵押，银行才会放款到你指定的账户，一般都是直接打到卖方的账户里，房贷则按照合同执行月供。提醒，在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，不同银行会有所不同。
  
  以上就是本文的全部内容了。看完上面的流程之后，你会发现：其实，贷款购买二手房流程真的是一点儿也不难，无非就是看房子和签订购房合同、到银行申请二手房贷款、机构评估、银行审核、物业交接和办理过户、银行放款，总之，购房这事儿，只要钱没问题，神马流程都不是难事。
  
  2019-09-20 05:01:51