买了经济适用房已签合同办理了贷款属于有房了吗？作用都有哪些呢？

签订认购合同并交付全款的性质认定，认购书是独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同，所以单单一个认购书还不能说已经和开发商签订了商品房买卖合同，认购书等价于买卖合同，还需要具备其他条件。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。也就是说，房款以给付，认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。本案中房主签订了认购协议后并支付了房款，开发商也收取了房款，商品房买卖合同已经成立，但是买卖合同成立并不意味着房子就归买受人所有了。购房者与开发商签订的商品房买卖合同都是需要进行备案的，所谓商品房合同登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。但是备案后房子是否归购房者所有，还是有条件的。房子到底归谁所有，这个需要分情况来说，因为买卖合同，包括备案的商品房买卖合同， 都不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。也就是说，网签过的房子，如果在没有办理房产证前，房子权属还是属于开发商，开发商如果出问题，法院照样可以处置这套网签给你的房子，这时候的买卖合同，就是一个债权合同，你可以把他作为起诉开发商赔偿你损失的依据，本案中购房者签订的认购协议，虽交了钱等同于购房合同，但扔不能真正拥有这套房子。我国相关法律有这样的规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”从这些法条中我们不难看出，我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，且均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，而非确权行为。也就是说根本不牵扯权属的事。

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商品房合同可以买卖，不受限制。区别就在于其买卖的性质。1、概念。经济适用住房是指以中低收入家庭为供应对象，享受税费减免政策，住房价值相对市场价是“适中”的，能够适应中低收入家庭的承受能力，在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果和建筑质量，“适合”居住，具有社会保障性的商品住房。而商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营，完全按市场规律运作的住宅。2、价格。经济适用住房的销售对象是广大中低收入者，所以确定经济适用住房售价时，既要考虑中低收入家庭的经济承受能力，使职工能够买得起，又要兼顾国家补助能力。因此经济适用住房售价实行政府指导价，即按保本微利的原则，由建设资本加上3％的开发建设利润确定。政府不仅在经济适用住房建设中给予用地、计划、规划、建设、资金等方面的政策扶持，而且给予一定的税费减名政策，使得经济适用住房能以“适中”的价格出售。能真正适合中低收入家庭。而商品房价格却完全“随行就市”。3、质量。经济适用房以经济适用为出发点，突出“实惠”二字。因此，经济适用住房建设要体现适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要。在功能上要齐全，室内生活必需的设施要有，厅房要齐全；在面积上还要考虑到各地经济发展水平、住房水平、居民生活习贯有很大差别。以市场接受为前提，因地制宜地制定经济适用住房的面积标准。商品房则不然，大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是商品房设计理念中的核心。4、权利。由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征地土出让金等各种优惠措施，使得建设成本明显低于商品房。因此，经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权，如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费后才可上市，而商品房是完全产权，没有此项限制。

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可以从当地住房保障和房产管理局的官方网站获取。经适房申请步骤：1、领表。申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《经济适用住房申购表》。2、申请。向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申请表及相关资料。3、初审和公示。街道办事处、镇政府初审并在社区公示。4、复核。市国土房管局各区分局会同区民政局复核并评分。5、批准和公示。市住房保障办会同市民政局复核并在市国土房管网站公示，经公示无异议或异议不成立的。经市住房保障办向申请人发放有效期为3年的准购证明。6、轮候。市住房保障办应当将取得购房资格的申请人按照得分高低排列轮候顺序;分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。7、配售通知。市住房保障办根据房源情况，并按照轮候顺序向申请人发出配售通知。8、选房。接到配售通知的轮候人可根据配售项目房源情况选择购房或继续轮候。

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申购经济适用住房必须同时具备下列条件： （1）家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合安置条件的军队人员）； （2）已婚[含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户； （3）申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）； （4）申请家庭人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%。

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不能，要过了5年以后做了公证然后缴税才可以赠送。再次买房不享受第一次的优惠。第二次购房可以选择商业贷款，**高贷款8成，利率下浮30%

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