怎么能查到是一房多卖?买二手房怎么核实房源是否被“一房多卖”

• 157****4824 为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
  如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
  因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。
  二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。
  同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2019-09-18 00:25:59
• 134****4450 一房多卖，是指房产所有人与两个或者两个以上购房者签订购房合同，将同一房屋卖于不同的购房者。
  
  一房多卖，是二手房市场不规范的产物，购房者交了钱才知道房子早已卖给了别人。房子无法拿到，钱也无法追讨，损失太大了。
  
  
  
  那么我们应该避免遇上“一房多卖”呢？
  
  首先，交定金前，购房者应该查询房产的所有权人。
  
  一套房子不可能同时归属到很多人名下的（共有产权人除外），过户前，只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。
  
  至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。 2019-09-18 00:25:53
• 157****3377 2018年5月份，贾红（化名）通过21世纪中介购买了一套龙湖春江郦城的二手房，一心盼着交房，不料却等来房主一房五卖的消息。包括贾红在内的五家人，在不同时间段从不同的渠道分别以120万元不等的价格买了这套房子。这套房属于未下证就交易状态，至今房子没有过户给任何一家，为了留住这套房五家人都搬了进去。
  
  五家中有三家都是通过中介购买，却一点都没发现问题。行业人士表示，中介公司确实很难查到一房多卖的信息，这种未交房就出售的房子本身风险就大，无论是购买还是出售需慎重。
  
  目前，原房主因涉嫌诈骗已经被刑事拘留。
  
  
  
  
  
  五家人住一套房
  
  2019年5月，已经过了约定的交房时间，贾红没等来交房的消息却接到一通警方电话。警方告知其买房子被骗了，更为震惊的是，这套房子现在属于五户人购买的状态。这个消息无疑是一道晴天霹雳，接完电话，贾红大脑一片空白，许久都缓不过神来。
  
  贾红和丈夫是一对年轻小夫妻，2018年5月份，他们通过21世纪不动产看到龙湖春江郦城14号楼二单元1602的一套房子在出售，总价为126万元。房子地段好，总价相对于同地段的其他房屋价格也算优惠，夫妻两人商量过后很快联系了中介。当时房子需要交83万元的**，两人工作仅四年，没有多少积蓄，为了尽快抢购到这套房子，双方的父母东拼西凑，好不容易凑齐了**，其中贾红的公婆还卖了老家一套房子。
  
  贾红他们购买的这套房子属于期房，购买时还未交房，根据开发商的承诺，房子于今年4月底交房。但到了4月份，贾红迟迟没能等到中介通知交房的消息，询问中介，获得的消息是房主出差了，五一之后才能回来。几乎在同一时间段，其他四家购房者也从不同的渠道获得消息，有的是房主出差了，有的是房主的身份证丢失，交房时间得延迟到今年5月份。
  
  **先发现问题的是另外两名房主李先生和刘先生，两人在出售该房屋时得知彼此都买了这栋房子，准备报警时得到消息房主自首了。直到得到警方的确切消息，大家才恍然大悟上当受骗了，原来房子卖给了不止两个人。 2019-09-18 00:25:49
• 134****8732 案例名称：李某与北京易家房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷
  
  案号: (2018）京01民终6131号
  
  审理法院：北京市第一中级人民法院
  
  裁判要旨：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均有效且均未办理房屋所有权转移登记的前提下，买受人均要求继续履行合同的，应当支持已经实际合法占有该房屋的买受人继续履行合同。
  
  基本案情
  
  曹某忠于2010年5月28日，取得安置房1601号房屋，但尚不能进行房屋所有权登记变更。2015年4月23日，曹某忠、韩某与曹某军签订《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》，2015年5月19日，曹某忠、韩某向曹某军交付了1601号房屋的钥匙和电卡。曹某军未实际在1601号房屋居住。法院于2016年5月5日作出（2015）门民初字第4239号民事判决书，判决曹某军与曹某忠、韩某于2015年4月23日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》有效。
  
  2014年12月1日，李某与曹某忠、韩某签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》，约定曹某忠将1601号房屋卖给李某。法院于2016年5月5日做出（2015）门民初字第4838号民事判决书，判决李某与曹某忠、韩某于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》有效。
  
  房屋占有使用情况：2015年12月2日，1601号房屋因韩某的民间借贷案件被人民法院查封。2015年12月28日李某提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就李某在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋做出如下认定：（1）曹某忠、韩某虽于2014年12月1日将1601号房屋的钥匙一把交给李某，但李某、韩某均认可1601号房屋的剩余钥匙尚在曹某忠、韩某手中，曹某忠、韩某可以随时进入1601号房屋。（2）双方签订《房屋买卖合同》时曾口头约定，曹某忠、韩某将于2015年春节将1601号房屋购回。（3）李某购买房屋后，未及时更换门锁，曹某忠、韩某亦未从房屋中正式搬出。综合考虑上述情况，李某并未排除曹某忠、韩某对1601号房屋的实际占有和控制，不能视为李某已经合法占有了房屋。该案于2016年9月13日判决驳回了李某的诉讼请求。
  
  2016年6月13日，曹某军提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就曹某军在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋作出如下认定：（1）签订合同前，曹某军在曹某忠、韩某、易家公司工作人员的带领下合法进入房屋了解房屋状况，曹某忠、韩某未反对卖房且配合看房事宜；（2）合同签订后，曹某忠、韩某于2015年5月19日向曹某军交付了钥匙和电卡，并签订了物业交割单；（3）2015年5月19日，曹某忠、韩某及易家公司员工在场时，曹某军更换了房屋出入大门的门锁，曹某忠、韩某失去了对1601号房屋的合法控制；（4）更换房屋钥匙后，曹某军前夫王某办理了1601号房屋的燃气过户手续；（5）曹某军与装修公司员工多次前往1601号房屋测量尺寸并签订了装修报价合同。综合考虑上述情况，可以看出原房屋权利人曹某忠、韩某已正式将房屋交付给了曹某军，使其二人丧失了对1601号房屋的实际控制，曹某军通过合法方式客观上实现了对1601号房屋的管理和支配。法院于2016年9月8日判决停止对1601号房屋的执行。
  
  裁判结果
  
  一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号，2010-12-22，现行有效）第13条第1款规定，曹某忠、韩某先后与李某、曹某军就1601号房屋签订了房屋买卖合同。李某述称曹某忠、韩某已经将1601号房屋交付给自己，但李某未提交证据证明。根据已查明的事实和生效判决认定，曹某忠、韩某将1601号房屋先交付给曹某军，曹某军实现了对房屋法律意义上的管理和支配，后李某通过撬锁的方式占有1601号房屋的行为并不是合法的交付。在1601号房屋未办理房屋所有权登记手续，李某、曹某军均与曹某忠、韩某就1601号房屋签订房屋买卖合同的情况下，曹某忠、韩某先将1601号房屋交付给曹某军，曹某军已经合法占有1601号房屋，故为维护社会诚信及交易的和平秩序，曹某军与曹某忠、韩某订立的合同应当得到优先履行。虽然曹某忠、韩某已将1601号房屋交付曹某军，但房屋中存放有曹某忠、韩某的物品，故曹某忠、韩某仍然负有腾退房屋的义务。另外，曹某军作为涉案房屋的合法占有人有权请求李某腾退1601号房屋。
  
  二审法院认为李某的上诉请求不能成立，应予驳回，维持一审判决。
  
  张律师解读
  
  1.一房多卖均未办理所有权转移登记的，支持已经合法占有房屋的买受人履行合同。北京的高速发展带动了商品房买卖市场的繁荣，不少人投身北京的房产投资，二手房交易数量激增。了解二手房买卖的相关法律法规对规避购房风险十分重要。本案就是一个一房多卖的典型案例，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条就是针对一房多卖现象做出的规定，在一房多卖中，大部分的买受人都是以实际履行合同、取得房屋所有权为目的，但是一物一权的原则决定了只有一个买受人能够**终获得房屋所有权，那么如何确定这个买受人是谁？该《指导意见》规定，在数份买卖合同均有效的前提下，确定履行合同的买受人的顺序是：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 2019-09-18 00:25:45