怎样办理项目贷款抵押物变更?现在买房商业贷款能贷多少？

• 132****7924 因为之前跟银行的贷款抵押合同是你或你配偶一个人的名字，如果加上你配偶或你的名字，房子产权人变成两个人，贷款相应的也要发生变化，因此，需要到银行办理抵押变更手续。需要携带身份证、购房合同等相关材料以及结婚证等资料。
  2019-09-16 05:17:03
• 154****5266 抵押贷款的贷款条件：
  有合法的身份；
  有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
  有合法有效的购房合同；
  以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；
  已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
  能够提供贷款行认可的有效担保；
  贷款行规定的其他条件。 2019-09-16 05:16:59
• 136****8272
  在建工程在房地产项目贷款中占比较多，在建工程抵押对贷款风险具有保障作用，但是在建工程抵押属于一种特定担保方式，实际在办理贷款中、流程较长、情况复杂，具体办理过程中应关注以下问题。
  
  
  
  1要关注在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的
  
  
  
  在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。银行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但银行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。
  
  
  
  2要关注将本项目土地和在建工程一并抵押
  
  
  
  在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。因此，要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。
  
  
  
  3要关注界定在建工程抵押的资产及担保的范围
  
  
  
  不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书的在建工程。抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物的抵押价值所对应的开发贷款。对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。若原贷款有保证担保的，还要将银行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。
  
  
  
  4要关注新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接
  
  
  
  原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。
  
  
  
  5要关注在建工程抵押价值的评估和审定
  
  
  
  在贷款中，要严格按照银行押品评估有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。根据当前房地产市场的**新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率，合理设定抵押价值。按照审慎的原则，对抵押物价值的评估原则上不能由原抵押物评估机构再对其在建工程抵押物进行评估，更不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值。
  
  
  
  6要关注全面调查工程价款的实际支付情况
  
  
  
  在办理在建工程抵押时，应充分考虑工程价款优先受偿的因素。要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。应要求建筑承包商出具开发商已经全部支付拟抵押的在建工程价款的书面证明，如工程价款有拖欠的，还应尽量要求建筑承包商出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还应要求建筑承包商对银行贷款提供连带责任保证。
  
  
  
  7要关注防备在建工程抵押权与税收优先权的冲突
  
  
  
  为避免因企业欠税而影响银行抵押权行使，在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税及欠税情况，也可以直接要求借款人说明其纳税情况，提供完税凭证和税务机关的证明，对欠税企业应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。 2019-09-16 05:16:55