怎样办理项目贷款抵押物变更?孩子还在上学，买房是否可以贷款呢？

• 151****0529 我弟弟和我母亲共有三套住房，第一套住房是我弟弟单位家属房，房产证是我弟弟的名字，我母亲和我弟媳、侄女是共有人。
  （这套住房是我母亲和我弟弟及弟媳共同买的）。第二套住房还没有办房产证，买这套住房时也是我母亲和我弟弟弟媳共同买的，该住房因我弟弟和弟媳用工资抵押住房贷款14万。
  所以合同上也是我弟弟的名字。第三套住房也是弟弟和母亲共同出资买的，这套住房没有房产证，合同是我母亲的名字。现在我弟弟和弟媳离婚，离婚时我弟弟没有和母亲商量将第一套住房和第二套住房都给了我弟媳和侄女，离婚时将14万贷款和4万元外债也分给了弟媳，因考虑到弟媳还要抚养侄女，弟弟只要了12万元的汽车，请问在买这俩套住房时我母亲都出了钱，我弟弟有权利将这两套住房都给我弟媳吗？我母亲还能要回这两套住房吗？ 2019-09-27 05:29:05
• 151****4680
  登记部门：国土资源管理局
  
  
  法律依据：《城市房地产管理法》第62条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5章
  
  
  办理流程：1、土地登记申请人向所在辖区国土分局申请土地登记；2、各区国土分局受理登记，完成初审意见；3、市局行政审批办公室网上审核；4、各区国土分局完成注册登记，颁发《土地他项权利证明书》。
  
  
  所需材料：
  
  
  划拨国有建设用地使用权抵押登记
  
  
  1、土地登记申请书；2、申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证（复印件）、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书（原件）、被委托人有效身份证件（复印件），代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证（原件）；3、主债权债务合同、抵押合同（含抵押物清单）（原件）；申请办理**高额抵押登记，可只提供《**高额抵押合同》。4、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明（原件），内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意；②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况；③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值；④双方应保证抵押权实现时按照国家规定补交所获土地收益；5、《国有土地使用证》（原件）；6、地上建筑物及附着物合法的权属证明（原件）；7、涉及国有资产的应由相应的主管部门出具意见。
  
  
  出让国有建设用地使用权抵押登记
  
  
  1、土地登记申请书；2、申请人工商营业执照、组织机构代码证（复印件）、金融许可证（复印件）、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书（原件）、被委托人有效身份证件（复印件），代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证；3、土地权属来源资料（《国有土地使用权出让合同》、出让金、税费发票等）；4、主债权债务合同、抵押合同（含抵押物清单）（原件）；申请办理**高额抵押登记，可只提供《**高额抵押合同》；5、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明（原件），内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意；②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况；③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值；6、《国有土地使用证》（原件）；7、地上建筑物及附着物合法权属证明（原件）；8、建设部门出具的商品房未预售证明（原件）。
  
  
  注：1、申请书可到各分局领取或登录市国土局网站下载；2、提供复印件的须加盖单位公章，并提交原件进行核对、扫描。
  
  
  二、集体荒地土地使用权、有乡（镇）村企业厂房建筑物与集体建设用地的土地使用权
  
  
  登记部门：国土资源管理局
  
  
  法律依据：《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第2条 2019-09-27 05:29:02
• 153****3849 在建工程在房地产项目贷款中占比较多，在建工程抵押对贷款风险具有保障作用，但是在建工程抵押属于一种特定担保方式，实际在办理贷款中、流程较长、情况复杂，具体办理过程中应关注以下问题。
  
  
  
  1要关注在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的
  
  
  
  在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。银行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但银行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。
  
  
  
  2要关注将本项目土地和在建工程一并抵押
  
  
  
  在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。因此，要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。
  
  
  
  3要关注界定在建工程抵押的资产及担保的范围
  
  
  
  不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书的在建工程。抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物的抵押价值所对应的开发贷款。对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。若原贷款有保证担保的，还要将银行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。
  
  
  
  4要关注新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接
  
  
  
  原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。
  
  2019-09-27 05:28:58