二套房全款有什么影响?如何判断是否是二套房

• 148****9366 首套房认定标准
  1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
  2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
  3、已经全款买过一套房，再贷款买房——算首套。
  4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
  5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
  6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
  7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例。
  8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
  但是，这里需要额外指出的是，目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首次购房”与“首套房”，相对于首套房，首次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，购房的**比例也会低于已有过购房经历的人。
  比如，在实际操作中，个别银行出现对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，均按首次购房执行20%的**比例。但从严格意义上讲，“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣按“首次”政策发放贷款，以确保 2019-08-25 22:26:41
• 146****3168 二套房界定标准：
  一、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。
  二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套；
  三、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。
  四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。 五、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。
  六、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
  七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
  八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
  九、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
  十、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。 2019-08-25 22:26:24
• 132****0152 如果你第一套房子是用你的名字 而且是贷款方式的话 那么 第二套无论是用你的名字或者你老公的名字 这样都算做 二套房 二次贷款 如果你第一套是一次性 那么第二套 就不算做二次贷款 属于第一次 因为 有过贷款的话 银行将有你贷款记录 而且所有银行都会联网 一下就可以看到 隐瞒不了
  你**好就是第二套房子 采用 一次性付款 那么 跟几套房子就没关系了OK
  追问：
  究竟二套房子有什么影响，请全面阐述
  回答：
  有3个影响
  第一，增加了你购买第二套房子时候贷款所产生利息，要增加不多可以忽略。
  第二，购买第二套房子，**款将提高，例如正常可以20%**，那么第二套将会40%**。
  第三，如果你第一套 或者 购买第二套房屋之后出现还款不及时或者不还款，银行拍卖你的房产，那么将在你个人信贷信息那里产生不良记录，你以后 如果要 贷款做这个做那个 的时候，那么银行将不会给你任何钱款，以后银行金融方面都是要看个人信贷记录的，如果你有良好记录，银行会首先对你产生信任，愿意与你合作，对你以后会有帮助。 2019-08-25 22:26:21
• 136****0333 2017年3月24日，也就是今天，央行等部门联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》银管发【2017】68号，第二条规定：“对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。”
  
  
  
  首先，简单解读一下上面的规定。
  
  1、该政策指向的对象是离婚一年以内的房贷申请人。这个政策的本意是打击用“假离婚”的方式低**炒房，即如果不离婚就是二套房或者有贷款记录，**比例比较高，通过“假离婚”的方式，让没有贷款记录的一方“净身出户”，再买房就是首套且没有贷款记录，贷款就可以按照首套房的政策——**是35%（普通住房）或者40%（非普通住房）。这样，“真离婚”的人难免就成了牺牲品，因为是“真离婚”还是“假离婚”难以进行实质性审查（离婚证都是真的）。但是，这个政策的打击面似乎大了一些，即把离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人也覆盖了，这就不合理了，因为离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人即便不离婚，买房也是首套，其离婚后再买房可以推定为是“真离婚”或者虽然是“假离婚”，也没有规避贷款政策，不应该将之也列为政策实施的对象。
  
  
  
  2、二套房的政策就是**60%（普通住房）或者80%（非普通住房）.依据是北京住建委等部门发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即**款比例不低于35%，购买非普通自住房的**款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的**款比例不低于60%，购买非普通自住房的**款比例不低于80%。”此外，贷款利率等也有相应的变化。
  
  
  
  接下来分析该政策导致**比例提高，进而导致买房人无法贷款无法继续交易，其在合同法上的性质及法律后果。
  
  
  
  一、不属于不可抗力
  
  《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”**提高并非“不能克服”的情形（通俗讲就是你**不够可以去借），因此也就不属于不可抗力。
  
  
  
  二、是否属于情势变更要根据个案具体分析
  
  《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。那么，《通知》的发布是否导致了“情势变更”呢？《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”　
  
  2019-08-25 22:26:15
• 137****3574 3月18日起，北京楼市重新回到“认房又认贷”的调控政策之下。
  
  
  
  从中介机构获悉，北京地区各个银行已经明确了基本口径，首套房利率从过去的基准利率9折调整为95折，二套房利率仍维持在基准利率的1.1倍。
  
  
  
  
  
  
  
  北京楼市重新回到“认房又认贷”的调控政策之下
  
  
  
  “认房又认贷”下，购房人申请商业性住房贷款，究竟该如何认定所购房屋是首套还是二套？这两日，本报读者多次来电咨询，针对读者所关心的几个问题，记者也求证了相关部门。
  
  
  
  情形1：外地无房北京房屋卖掉再买
  
  
  
  首套二套看是否曾有房贷
  
  
  
  “我刚把名下的房子卖掉，这下还能不能买房？”这两天，为了到底该不该凑**、去哪里凑**，市民洪女士有点没闹清。
  
  
  
  洪女士和丈夫名下曾有一套小两居，为了改善居住环境，本月月初，两人刚把这套两居室给卖掉。“当时就是考虑到**资金，才决定‘先卖后买’，将拿到的卖房款作为**，可以换套略宽敞点的房子。” 洪女士说，按照她卖房时的政策，家庭名下房屋卖掉再买，申请房屋贷款时可以视为首套房，即“认房不认贷”。可要是按照**新的“认房又认贷”的界定标准，自己再买房是不是就得算二套？“当年那套房是父母全款给买的，我们也没贷过款，也没在外地买过房。可要是算二套，我就得重新看一些面积较小的户型了。”
  
  
  
  就像洪女士所遇到的，外地无房而名下北京房屋卖掉再买的“改善型”购房人，在新政之下申请商业性住房贷款，如何界定首套还是二套？记者咨询后了解到，对于此类名下北京房产已经售出的购房家庭，判定首套二套主要看是否曾有过房屋贷款记录，即此前购买北京房产时，是否曾申请过商业性住房贷款或者住房公积金贷款。如果有贷款记录，再购房时将被视为二套房，**款**低不得低于六成；如果此前没有过任何贷款记录，再购房时依然能被视为首套房，**款**低不低于35%。
  
  
  
  因此，市民洪女士由于此前房屋为全款购买，家庭并无房屋贷款申请记录，所以卖掉再买，依然可以视为首套房。
  
  
  
  需要提醒注意的是，这里指的是贷款记录，而非提取记录。所以，假设洪女士曾为已售卖的房产办理过住房公积金提取，有过提取记录，这笔住房公积金提取记录并不影响她再买房时的贷款记录认定。
  
  
  
  情形2：北京无房外地有房
  
  
  
  首套二套看外地房贷款
  
  
  
  和市民洪女士的疑惑不同，85后的小新担心的却是外地的一次购房行为是否会影响她的购房。
  
  
  
  在来北京工作之前，85后的小新曾在老家工作过一段时间，用当时的住房公积金贷款在老家购买了一套住宅。三年前，一次合适的工作机会，小新跳槽到了北京一家大型企业，当时的公积金账户也随着工作城市的变迁而销户了。就在3月17日新政出台之前，计划于近期结婚的小新正和女朋友商量着是否入手一套一居室二手房，以做婚房使用。“当初看房时，一直是按照首次购买准备的**款。”小新的困恼在于，如果按照已有房贷都将被列入贷款记录的规定，北京的首次购房行为在申请贷款时就将被视为二套房，得准备至少六成的**款，“我肯定凑不齐那么多**，这婚房也买不成了。”
  
  
  
  北京无房可外地有房，外地所购房屋的贷款究竟将如何计算？按照新政的要求，居民家庭在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房。换句话说，只要小新的银行征信记录中有过曾申请过包括公积金贷款在内的住房贷款的记录，即便他此前并没购买过北京房产，在北京购房申请商业性住房贷款时也将被视为二套房。
  
  
  
  不过，记者也从相关部门了解到，像小新这种曾在外地申请过住房公积金贷款但在北京从未有gu购房行为、也未申请过北京住房公积金贷款的购房人，如果在购买房屋时申请住房公积金贷款，仍可被视为首套房。只是，按照住房公积金贷款的相关政策，**高贷款额度限定在120万元。 2019-08-25 22:26:11