有赠送面积收房时如何计算?收房时如何实测面积？住宅面积的计算方法

• 138****8215 不算违约吧 除非当时你有录音 一般以合同为准 2019-08-21 06:41:26
• 131****5634 1、飘窗：
  开发商**常“送”的面积便是在旧版《规范》中不算面积的飘窗，有的甚至还有可能是假的飘窗，而业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。在**新出版的《规范》中规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应该要按照板面积进行计算。如果说楼层的盘层高在2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗必须要离地面至少0.6米，不然就应该按照半面积进行计算。
  2、露台：
  一般的露台都是房间的外面的，所以说是不应该甲酸到建筑面积中去的。关于露台的权属问题，大家在购买之前就应该有所了解的。
  如果露台是在房屋的公共区域，那么其就是属于全体业主所有的，住户不能单独使用；如果露台处在一个与自己房屋相连的独立空间，而且其他业主无法进入的话，那么开发商可以将露台的使用权指定给唯一业主。所以买房时，购房者一定要弄清楚露台的所有权。
  3、地下室：
  高层、小高层和多层建筑的地下室一般都是作为车库的，而车库是和住宅分开计算产权的，但是通常来说别墅的地下室应该不会计入到总的建筑面积中，而是属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。
  4、挑高复式户型：
  挑高复式户型与复式楼的是两个概念，挑高复式户型主要是指每户住宅在较高的楼层中后建一个夹层，两层合计的层高通常相比于正常跃层式住宅又要低一些。
  因为单户总层高4.5米及以上按规定要算两层，所以这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内。虽然作为赠送面积的改造夹层装修成本要提高一些，但是，装修成本再怎么增加也不是大数目，而多 2019-08-21 06:41:22
• 157****0833 验房收房时，实测面积是比较麻烦的。虽然**麻烦，但是也是与钱直接挂钩的一项检测。
  
  当实测面积与开发商合同中所写面积差在3㎡内时，需要缴纳多出来的房款。而超过3㎡的面积，不交钱，也就意味着是赠给你的。如果面积差是负数，开发商需要退给你钱。所以，快看看怎么检测吧！
  
  
  
  步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。
  
  根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应该包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。
  
  大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层、则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼面积进行测算。
  
  步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积、使用面积的测算。
  
  对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积 2019-08-21 06:41:18
• 136****6336
  来源：中伦视界 文：吴方荣
  
  
  
  一、开发商改造风险日益凸显
  
  
  
  因受到原“90/70”调控政策对于大户型商品住宅规划建设的限制，开发企业在户型设计时预留空间，并在开发过程中对于该部分空间进行改造，形成所谓的“赠送面积”是目前房地产市场上较为多见的一种方式。但这种方式的风险却正随着政府部门执法力度的强化、合规性要求的提高而日益突显。
  
  
  
  在2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后，全国各地各部门也都陆续开展了处置违法建设的专项行动，意图实现“用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设”的目标。各地房地产开发项目因“赠送面积”改造行为受到行政处罚的案例大幅增加，引发诸多纠纷，这必须引起开发主体的注意。本文将从行政风险及处罚、民事典型案例等角度来逐一进行分析。
  
  
  
  二、“赠送面积”改造模式可能面临的行政风险
  
  
  
  1.高额处罚风险
  
  
  
  若改造部位未在《建设工程规划许可证》批准建设的范围内，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，这些违法建筑将面临停止建设、被拆除的行政风险，同时建设单位还将面临建设工程造价百分之十以下的高额罚款。举例来说，1个亿工程造价的建筑因违规改造就可能面临1千万元的处罚，风险不小。
  
  
  
  2.建设规划主管部门不予办理规划验收和竣工验收备案的风险
  
  
  
  如果上述改造发生在项目规划验收或竣工验收之前，则由于实体建筑与报批施工图不一致，在规划验收环节和竣工验收备案环节可能会出现问题。由此导致政府主管部门不予验收合格或不予备案，从而影响项目交付条件的成就。同时，在民事上，这也会导致开发商作为出卖人无法按约交房，须承担逾期交房责任。
  
  
  
  3.房屋权属登记机关不予办理产权初始登记的风险
  
  
  
  根据《房屋登记办法》第三十条规定，在办理房屋初始登记时，“建设工程符合规划的证明”是必备材料。该办法第十九条还规定，在办理房屋初始登记时，房屋登记机构还应进行实地查看。所以当存在上述改造行为时，由于建设项目无法从规划部门获得“建设工程符合规划的证明”或被相关投诉，且无法通过房屋登记机构的实地查看，项目存在无法办理初始登记的风险。该行政风险触发后引起的民事风险是开发商无法按约向购房人交付房屋初始登记证书，后续引发无法办证、落户、入学等连锁反应，不但会是法律事件，极端情况下也会演变成社会事件。
  
  
  
  4.因虚假广告而遭受处罚的风险
  
  
  
  《广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”《房地产广告发布暂行规定》亦规定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。故若楼盘宣传中的赠送面积系经改造而来，而改造是否能够成功实现既涉及技术上的可改造性，还涉及法律上的合规性。即使可以在技术上完成改造，但法律合规性上的障碍仍无法跨越。因此，建设单位以赠送面积进行宣传，导致购房者认为不存在技术上的障碍及法律风险，可能会被认定为利用广告对商品作虚假宣传。
  
  
  
  按照《广告法》第五十五条规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。上述新广告法中的相关规定对虚假广告的处罚力度做了大幅提升，可谓相当严厉。
  
  
  
  三、“赠送面积”改造模式引起的典型民事纠纷及裁判观点
  
  
  
  因“赠送面积”改造在项目开发后期及交房过程中引发的纠纷较多，目前尚以个案诉讼为主，但形成群体性诉讼的可能性亦不低，我们通过检索国内相关诉讼案例，归纳发现主要存在以下几类：
  
  
  
  1.业主以欺诈为由起诉要求撤销合同
  
  
  
  在此类案件中，业主认为开发商所谓的赠送面积是实际上不存在的违法面积，故以欺诈为由要求撤销合同。法院主要从合同约定、实际履行方式、有无收取价款、是否构成误导等方面进行综合裁量。法院观点认为，房屋系大价值财产，业主作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等内容。《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，业主理应知晓该平面图与开发商宣传的效果图之间的差异。业主对于开发商在宣传时所称的“赠送面积”系阳台、设备平台和花池改造而来的事实是明知的。
  
  
  
  有关“赠送面积”的宣传并未对业主产生误导，况且开发商也未就“赠送面积”收取价款，故业主主张开发商“赠送面积”的宣传上存在欺诈并导致其产生重大误解的理由不能成立。[1]针对开发商在宣传册上和开盘现场提及赠送面积的行为，法院认为：业主所购商品房计价面积不包括该部分面积；且在楼盘宣传册上也注明“本户型结构以商品房买卖合同及政府批准的为准，标注的面积仅供参考，**终以政府部门实测面积为证”，故开发商在宣传册上和开盘现场并未故意隐瞒面积问题，而业主并未因“赠送面积”的表述而导致其作出错误意思判断。“全赠送面积”部位系结构空井部位，业主应是明知的，因业主在签订《商品房买卖合同》同时，签署了申请书，委托开发商进行改造搭建。[2]
  
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