经济适用房抵押要注意什么问题？根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人(主管机构认可的金融机构)用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金，按照相关法律规定予以处置。
全部3个回答 >贷款买房什么时候过户?申请一手房和二手房抵押贷款对房子的要求
134****0182 | 2019-08-11 20:48:58
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143****9974 买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
1、第1日递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表
，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方
约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2第2-7日 评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构
向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日
内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价
格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5
个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公
，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
4第11-33日 交**，办理过户 2019-08-11 20:49:08 -
156****5849 “凌晨4:15我就来排队了。”19日上午9时许，当记者到达市政务服务中心时，前来办理不动产抵押登记的市民陈阿姨说，她已经在这里等了好几个小时。为了拿到靠前的号，不得不起了个大早，“还好拿到了10号，再过一会儿就能叫到了。”来恩房产老板江月告诉记者，像这样起个大早排队拿号的景象**近几乎天天上演，“自从不动产统一登记的新政施行后，为了熟悉新政策，我这几天也跟着客户在跑手续。工作人员每天大约8:30开始发号，但那时拿到的号恐怕要排到下午才能办到，甚至有可能当天都排不到。”
记者了解到，目前，由于办理不动产登记的人群比较集中，市不动产登记中心窗口采取了“实名制”取号。也就是说，办理任何登记前，必须本人凭身份证到不动产登记咨询取号窗口拿号。需要注意的是，每天号发到200号以后，窗口工作人员还会对申请人办理相关登记所需的材料进行“初审”，材料欠缺的人无法领到号。
自己的情况能否申请不动产登记、办证流程怎么走、需要哪些材料，这些疑问都可在咨询取号窗口得到解答。
旧证如何换新证？
旧的房产证换新的不动产权证相对较简单。申请人只需携带身份证和原房产证、土地证双证即可换领。不过，记者了解到，有的市民在办理时却因为土地证的缺失而遇上麻烦。
“很多人都没有土地证。”江月告诉记者，根据她的从业经验，过去，不少市民在购买新房或二手房时，只办理了房产证而没有办理土地证。在这种情况下，换证的过程可能会麻烦些。“如果是购买新房从未办过土地证，则不必再办土地证，可直接办理不动产权证；但如果过去办理的土地证丢失，或在房屋多次买卖转移中遗失，可能需要到国土部门申请相关证明。”
换领新证后，旧证将被收回。
2、办证
新购一手房、二手房过户登记怎么办理
记者了解到，**近，在市不动产登记中心办理较多的业务就是新购商品房首次登记以及二手房过户登记。那么，这两种登记需要办理人做好哪些准备呢？
19日上午，记者跟随一对购买二手房的小夫妻亲历了登记流程。在不动产登记业务中，二手房过户被称为“不动产转移登记”。在到不动产登记窗口办理登记之前，这对小夫妻已经缴纳了房屋契税。另外，由于是用住房公积金贷款买房，二人在交完契税后，在住房公积金窗口完成了公积金贷款申请。完成这些手续后，当天上午，他们和出售这套房屋的一对老夫妻一起来到不动产登记窗口办理过户手续。
买卖双方来到不动产登记窗口前，工作人员要求他们出示了各自的身份证、户口本和结婚证，房屋原有的房产证、土地证，相关税费缴纳凭证以及小夫妻俩的住房公积金借款/抵押合同等材料。随后，他们现场填写了不动产登记申请书以及不动产转让合同。**后，4个人分别“签字画押”，买卖双方在同一个窗口完成了房产过户、抵押登记一次性办理。
经常带客户办理二手房过户的江月告诉记者，办理登记所需的材料看起来复杂，其实很好记，“不论一手房还是二手房，需要申请人自己准备的材料主要就是身份证、户口本、婚姻证明，二手房交易增加一套房产证、土地证即可。不动产登记申请书和转让合同一般都是现场填写的。至于其他的，如果办了贷款，只要带上由公积金中心或银行提供的所有材料就行。”江月提醒，在婚姻证明的材料上，单身者可以现场填写单身承诺书；结婚者需出示结婚证；离婚者要出示法院的离婚判决书或协议离婚的离婚证。
此外，记者发现，二手房办理过户对相关人员“到场”的要求比较高，“通常买卖双方都必须到场。其中，卖方必须所有产权人到场；买方在有抵押贷款的情况下必须所有产权人都到，如没有抵押贷款，不到场的人必须写下办理委托书。” 2019-08-11 20:49:05
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差别可大了
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那样的话，就是因为以前不管是二手还是新房，总量来算卖的比买的少，大家普遍认为买到房子就不错了，顾不得新旧了，能住是**主要的，可以说是饥不择食吧。现在买的人没有那么多了，房子就显的多了，大家就可以挑一挑，理性选择的结果就是能买新的还是买新的。还有一个原因就是一手房开发商财大气粗，没人买也可以硬挺着不降价，二手房的投资客都是中小投资者，他们对政策更敏感，所以就会有大量的二手房降价甩卖，而人们的消费习惯就是买涨不买跌，二手房一降价大家都不敢买了，生怕今天买明天就跌，相对来说还是新房比较坚挺，所以就会更倾向于一手新房。
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通常中介方代理的楼盘一个地区内至少有两个以上，客户量也多，且成交率高，客户看不中这个楼盘可以带到另外一个楼盘；要求自己对楼盘基本信息熟悉便可；在有客户的时候，把客户约到楼盘现场，带客户看房及讲解楼盘信息这方面的工作交给现场销售人员即可，自己只需配合销售人员把客户服务好就可以了。做二手房的好处：只要成交价格高了，提成相对的也会提高，发提成的速度相比于一手房快很多，基本走完过户的手续后，业主与客户便会交齐佣金到中介公司；且在中介人员在服务业主与客户时需要不断的了解客户与业主的心理，有利于提升人员的观察能力及销售能力。站外现场销售角度分析做一手房的好处：不用自己发网络，打电话找客户，只需在楼盘等待就有客户自己上门，或者中介人员直接带上门；遇到地段好且又是知名大牌的楼盘时，只要销售技巧过关，在开盘当天一天就可以赚个十几万以上。
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新房和二手房各有利弊，购房者可以根据自身的要求和预算进行对比选择，同时可以从以下几个方面考虑：1、地段：在市区、热点区域二手房随处可见。新房近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。2、交通：二手房城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。新房相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。3、外观与户型：二手房由于建筑时间较久，所以在外观上略显传统，单一，大都以九十年代建筑风格为主。同时在户型设计方面，整体户型设计不太合理，房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。而新房在外观上比较新颖、现代感强，极具视觉冲击力，同时新房的设计更显人性化，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。4、价格：仅仅就价格而言，二手房更具优势，这也是吸引购房者购买的重要因素。相比之下，新房的单价较高。5、物业管理：二手房显然不太具有优势，年代较早，设施都不是很完善，物业相对较差，而新房在各方面都相对较为完善，有一套成熟的物业服务。6、**空间：二者的优势各有不同，所以发展前景也是各具优势。新房的**潜力比较大，但是购买时价格比较高。7、交易模式：大部分购房者在购房二手房时都心存芥蒂，大部分是因为中介，以及交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。而新房则是简单明了，开发商一手办理。
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