房产份额如何约定?房产证上可以约定各自的份额吗

• 131****3786 房产份额约定收费如下：只收取20元左右的办证费
  1.夫妻约定房产份额时不需要缴税的，只收取办证费。
  2.父母与子女或非亲属约定份额将被视为买卖，需要交纳转让份额相应的税费。 2019-07-26 07:16:41
• 151****7142 一、共有房产的，房产共有人可以在房产证上约定各自的份额。
  二、依据《中华人民共和国物权法》
  第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
  第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
  共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
  第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 2019-07-26 07:16:37
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  3.共有物的共有性质
  
  确认共有时，应当明确是共同共有还是按份共有。在我国物权法上，共同共有与按份共有的性质不同，登记公信力的内容不同，对于第三人信赖内容及是否善意的判断极为重要，必须加以确定。例如，根据物权法第九十七条的规定，处分共有不动产或者对不动产作重大修缮的，共同共有与按份共有的限制不同。对于共同共有的不动产，必须征得全体共有人同意;而对于按份共有的不动产，只需征得三分之二以上的按份共有人同意即可。
  
  关于共同性质，根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。物权法第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”案例一中，甲、乙向不动产登记机构申请转移登记时，应当提供赠与协议。协议内容除了赠与份额以外，还应当包含夫妻共有的性质，除非有明确约定，否则应认定为按份共有。
  
  值得探讨的是，在物权法中，共同共有主要有三种情形：夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有。夫妻关系存续期间取得的物，原则上应当认定为夫妻共同共有，那么，夫妻之间的婚内赠与是否应当推定为共同共有?笔者认为不是。这是因为，夫妻、家庭共有仅限于夫妻、家庭共同建造、共同出资购买等行为产生的共有，夫妻之间赠与产生的共有不包括在其中。也就是说，对物权法第一百零三条中家庭关系的解释，不应当从文义上解释，应当作目的性限缩解释——共同出资或共同劳动，不包括婚内赠与。赠与是否产生共同共有，应当视赠与合同的约定。
  
  需要说明的是，我国台湾地区“民法”规定，依合伙协议产生的共有为共同共有。但在大陆地区，虽然合伙协议产生的共有被认定为按份共有，也认可共同性质可以通过约定。
  
  
  
  4.共有份额的确定―对案例一的评析
  
  案例一的争点之一，也是案件审理的难点，是共有份额的确定。物权法第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。”由于案例一中，甲取得共有份额是基于接受赠与，不存在出资问题，因而不能直接适用这一规定。但是，该条规定中“不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，可以参照适用。由于甲、乙向登记机关申请登记时未提供具体的份额约定，故推定为等额享有。
  
  关于份额的确定，特别需要强调的是，夫妻共有除外的家庭共同共有房屋的分割，可以根据共有人对于共有物的贡献大小确定应有份额。但是，对于按份共有房屋的分割，应当按照约定确定份额，而不能按贡献大小、投入多少区分份额。一审法院根据贡献大小确定甲享有三分之一，虽然在情理上有合理性，但不符合物权法规定，或者不符合物权法原理。
  
  
  
  5.赠与型加名字的登记属于转移登记
  
  同样是夫妻之间在房产证上加名字，应当区分更正型与赠与型：如果原本属于夫妻共有财产的加名字，不存在权利转移问题，不收取契税，属于更正型加名字;如果原本是夫妻个人财产的加名字，则存在权利转移问题，属于赠与型加名字，应当收取契税。因为，赠与型的加名字类似于父母子女之间加名字，性质上属于赠与，与买卖相似，应当交纳契税。在登记法上，夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有，应当属于房屋所有权的转移，应当按照《房屋登记办法》第三十二条规定申请房屋所有权转移登记。 2019-07-26 07:16:34