卖房预售证有哪些?是现房，在卖房时还需要预售许可证吗

• 133****4972 预售许可证是房产买卖中不可或缺的证件之一，如果开发商没有获得预售许可证，则不允许对房产项目进行销售。不过，即使已经有明确规定禁止这种行为，仍有部门开发商在未领取预售证的情况下卖房。
  
  
  
  未领预售许可证就卖房 还强制客户买理财
  
  南京江北的国熙台由央企中建东孚拿地开发，于6月25日公开售楼处，预计7月初开盘，该项目共推出4栋楼274套房源，户型面积为92—166平米。不过，该项目虽然还没有确定开盘时间和价格，前来看房的人已是络绎不绝。然而，想要买下国熙台项目中的房子并不是那么简单的，因为他们有一些“特殊规定”。
  
  如果想要参与国熙台项目的开盘摇号，购房者必须拿着本人身份证在现场办理“恒享钱包”借记卡，然后再用POS机把20万现金转入这张卡，成为国熙台的VIP客户后才可享有开盘摇号的资格。另外，若开盘前将钱款取出，不但没有理财收益，还将被视为放弃选房资格。 2019-07-20 11:16:03
• 155****2200 一、房产开发的商品房销售前，开发企业必须要先取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》才可以对外销售的。
  
  二、依据《城市商品房预售管理办法》
  
  第五条 商品房预售应当符合下列条件:
  
  (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  
  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  
  第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
  
  未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  
  未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  
  第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料:
  
  (一)商品房预售许可申请表;
  
  (二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
  
  (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; 2019-07-20 11:15:58
• 153****4113 注意弄清“现房”的概念。可以住人的房子，不一定就是“现房”。有的小区，人家住了三年了，还是“期房”呢。
  只有该楼盘办理了房地产初始登记，开发商就此拿到了产权证时，这楼盘才能称作为“现房”了。到那时，与购房人订立的房屋出售合同里，不再提及预售证了，而是开发商的房产证编号，作为可依法出售的依据。 2019-07-20 11:15:50
• 152****5440
  买房是人生中一件大事，没有《商品房预售许可证》的房子到底能不能买?在现实中，其实存在大量的购买无《商品房预售许可证》期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，小编并不建议大家购买。具体有哪些风险呢？
  
  
  
  如果预售证只是延期，那么对未来生活没有太大影响。
  
  
  
  如果是房企办理不下来预售证的情况，购房者将面临无法签订正规《商品房买卖合同》，也无法进行网签、备案，如果房屋发生任何问题或纠纷，购买行为将不受法律保护，甚至会出现无法交房的情况，购房者将承受较大的损失。
  
  
  
  
  1、合同无效，产生纠纷不受法律保护
  
  
  建设部明文规定：期房在未取得《商品房预售许可证》的情况下，不可以销售房屋以及以任何方式向客户收取任意房类的钱款。
  
  
  
  购买未取得《商品房预售许可证》的房子，如果房屋发生任何问题或纠纷，也将不受法律保护，合同是无效的。
  
  
  
  2、不能办理贷款
  
  
  开发商证件不全，在房产部门办理不了网签备案，银行也不会给办理贷款。换言之，只能一次性付款，到时候如果真的出现烂尾，那购房者的损失就更大了。
  
  
  
  
  
  
  
  3、无法验收、无法办证的风险
  
  
  如果预售证没拿到，说明前边几个证很可能出现问题，比如前期土地使用权不合法、不符合规划或审批手续不齐全等因素，即使能完成工程，也无法正常验收，房管局也不会给购房者办理房屋产权登记。这其中包括以下几点风险：
  
  
  
  （一）土地性质不合法的风险
  
  
  
  在集体土地上所建房屋，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。
  
  
  
  （二）土地使用权不合法的风险
  
  
  
  在城近郊区，有的楼盘已具备入住条件，也有规划、施工手续，却未办理商品房销售许可证，究其原因，大半出在土地上，即尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。
  
  
  
  (三)工程建设手续不合法的风险
  
  
  
  有的项目，规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是**严重的，即有被拆除的风险。
  
  
  
  如仅仅是建设手续的问题，有时交了罚款后也能补办手续，从而使其合法化;但如严重违背了城市规划，被拆除也并非没有可能，偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况，购房者**应小心，一般不要购买。
  
  
  
  2019-07-20 11:15:47
• 151****8931 大庇天下寒士俱欢颜
  
  大家好
  
  欢迎来到买房知识科普
  
  我是杜必文
  
  买房路上
  
  有我陪伴你
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
  
  
  
  记者了解到，今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。
  
  
  
  购房者当天支付120万全款
  
  
  
  紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。
  
  
  
  双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。
  
  
  
  合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。
  
  
  
  合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。
  
  
  
  两年后购房者被诉，开发商称未取得预售证
  
  
  
  与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。在此前的采访中，一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”
  
  
  
  据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。
  
  
  
  闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。
  
  
  
  长安区房管局
  
  曾处罚开发商无证销售
  
  
  
  长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。
  
  庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。
  
  
  
  
  
  争议焦点为认购合同性质
  
  一审判决合同无效
  
  
  
  长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
  
  
  
  法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”
  
  
  
  6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
  
  
  
  
  
  看了这事件之后，很多人可能会愤愤不平，咒骂开发商无良，法院判决不利于维护诚信。但作为“买房知识科普”微信公众号的粉丝，我们要从一开始，就杜绝这样的事情的发生，没有完善的五证的房子我们是不会去触碰的，下边再跟大家来分析下这老生常谈的五证。
  
  
  
  五证很重要！五证不齐全也就意味你的房子有可能办不了房产证，意味着开发商可能跑路，意味着开发商可能收回你的房子，五证分别是《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
  
  
  
  国有土地使用权证
  
  
  
  一个小区的诞生，第一步就是土地招拍挂。所谓招拍挂，就是招标、拍卖、挂牌。
  
  
  
  按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。
  
  
  
  销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。开发商通过土地招拍挂制度从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容很丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我们的购房合同和房产证的关系。
  
  2019-07-20 11:15:41