期房开发商担保的房子断供会怎样?会有什么后果?

• 145****7992 如果购房者因变故无法按时偿还房贷，可以提前三十日向贷款行申请贷款展期，经银行查实后，会适当延长房贷期限，并降低月供。
  一般情况下，如果你没有按时还房贷，银行就会来电话、信函催你还款。而且在此期间还会产生滞纳金，越积越多。再不还款银行会上门或发律师函给你，接下来就要按合同条款的有关规定来处置这套房子，如拍卖等。
  如果贷款人所购房屋没有在房管部门做过抵押登记，那么在您连续3个月或累计6个月不偿还贷款的时候，贷款银行将依据《借款合同》要求开发商承担担保责任，开发商在替您偿还剩余的贷款后，依据《担保法》的规定，开发商将收回房屋，或对房屋进行拍卖。
  这种情况您的经济损失较大，因为无论是收回或拍卖房屋的价格往往都是低于您当初购买房屋时的价格，并且您开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说您并没有偿还多少本金，所以，结果是收回或拍卖后，房价款您就可能所剩无几了。
  所以说，房贷不还的话银行跟开发商是有权利拍卖你的房子的！此外，更大的不利之处就是您在银行的信用将有不良记录，一旦被注记即可能会被保留3年~7年的纪录，将来若要向其它银行借款，可能就会因信用不良而不容易申请了。 2019-07-17 10:34:21
• 141****9351 一、《按揭贷款合作协议》的风险防控
  各银行都有自己的按揭贷款合作协议示范文本，但对于大的品牌开发商而言，要求调整和改动该示范文本并非没有空间。如有可能，我们认为，可以重点考虑以下条款的设置与完善，预先防控风险。 1、明确银行按揭放款的前提条件
  在各银行的按揭贷款合作协议中，银行审核同意购房人按揭申请后，对于放款条件往往笼统约定为“银行在发放贷款的全部手续（含担保手续）办妥后【】个工作日内”，此处约定可谓同义反复，不清晰明确，如果银行迟迟不放款，开发商资金周转受到影响却无法依据该条款向银行主张权利。我们认为，应当明确约定为“银行与购房人的借款合同、抵押合同、银行与开发商的保证合同签署完毕后【】个工作日”作为放款条件。另外，有的银行还会要求以预售合同备案登记完成作为放款条件，也应当一并在合同中予以明确。
  2、因银行原因导致未能及时办理抵押登记时，开发商免责条款的设置
  为了实现保证担保和抵押担保的无缝对接，《按揭贷款合作协议》中银行对于开发商阶段性保证责任期间一般约定为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”
  但需要注意的是，抵押登记（甚至有的情况下是房产证的办理）一般是由购房人委托贷款银行负责办理，开发商处于被动等待状态，如果银行迟迟不办理房产证或抵押登记，则开发商的阶段性担保一直无法解除，风险较大。
  律师建议，开发商结合办证义务安排,在《按揭贷款合作协议》明确贷款银行办理房产证或抵押登记的合理期限以及违约时开发商的保证责任免除条款，并同时在过程中注意保存文件或产权证转交银行的签收证据。
  二、《商品房买卖合同》及其补充协议的风险防控
  1、全面设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保时的违约赔偿范围
  《商品房买卖合同》及其补充协议设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保的违约责任时，需要特别注意违约责任类型和范围的周延性。我们建议，违约责任类型宜分为银行宣布贷款提前到期并要求开发商承担连带保证责任时的违约责任和购房人逾期还贷银行向开发商主张连带保证责任两种。
  前者构成根本性违约，应当全面约定购房人违约责任，除约定开发商有权解除合同、追偿代偿款项，并按照房价总额的一定比例主张违约金外，还应当约定房屋另行销售的价格差额损失、房屋已经交付使用情形下的恢复原状费用和占有使用费等，并约定有权直接从应退还的购房款中优先扣除上述金额。在违约责任逾期还贷但尚未构成断供的这种情况下，开发商主张按日计算垫付金额的违约金即可，无需设置单方解除权。
  2、合理设置购房人逾期办理房产证的违约责任
  如前所述，购房人逾期办理房产证将会直接影响开发商阶段性担保责任的解除，因此，在实践中我们往往会建议开发商代为按揭贷款购房人办理房产证件，以尽快解除担保责任，这样在一定程度上可以解决延期办理的担保责任延续风险，但这又增加了开发商代为办证义务及可能产生的违约责任，同时对于因办证过程中产生的面积误差需要增加付款时如果购房人不予配合的情况下垫付款项又会增加另一个风险。
  无论开发商是否代为办证，商品房买卖合同及其补充协议都必须明确约定由于购房人原因未能及时办理产权证导致开发商阶段性担保责任未能及时解除的违约责任，尤其是明确相关时间期限（在代为办证情况下明确购房人提交办证资料和缴纳税费的期限；在购房人自行办证时明确购房人自行从开发商处领取办证资料以及取得产权证的期限）以便于判断购房人是否逾期和违约。
  三、购房人断供后开发商的应对措施
  1、开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立，往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候，客户房屋已经处于查封状态，导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此我们建议在开发商内部形成各部门联动机制，并根据实践经验制定相关工作流程对接，能够尽早的发现问题，相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。
  2、购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化，资不抵债，断供发生后，开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉，并保全所购房屋，速战速决，在其他债权人之前获得生效判决前尽快申请执行解除合同。否则，久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施，直接影响开发商**终执行金额。
  3、协助配合贷款银行主张对预告抵押房屋的优先受偿权
  如果贷款银行能够享有预告抵押房屋的优先权，在很大程度上将减轻开发商的保证责任，为此开发商需要积极说服并配合贷款银行主张该优先权。当然预告抵押登记是否具备优先受偿的效力，各地法院存在不同做法。
  例如，**高法院（2015）民申字第766号认为“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。债务人不履行配合办理抵押登记义务，预告抵押权人只能主张违约责任。”浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811号判决书认为“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。
  一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”安徽高院（2014）皖民二终字第780号判决书认为“预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益。如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。
  因此，某银行有权依据物权法第185条、197条规定对该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”
  上述法院观点正确与否暂不评论，但从实务角度出发，银行是有机会争取行使对预告抵押登记房屋优先受偿权，这对开发商是非常有利的。 2019-07-17 10:34:15
• 131****4429 按照借款合同的约定以及法律规定，房屋按揭贷款断供可能会面临以下后果：
  1、解除合同
  按照借款合同的约定，如果借款人预期还款达到一定的次数，贷款行就有权解除合同。
  2、承担违约责任
  借款人如“停供”，除了需要偿还全部贷款本息、罚息、复利以外，还需支付诉讼费、律师费等全部费用。
  3、拍卖变卖房产
  如果借款人将房产**为抵押担保的，那么在贷款行屡次催缴情况下，仍不还款，银行可以拍卖、变卖抵押物，所得价款优先用于偿还贷款本息。
  4、开发商承担连带保证责任
  如果开发商是借款人的保证人，那么其将承担相应的民事责任。 2019-07-17 10:34:05
• 155****5982 业主断供导致房屋被拍卖，开发商是否可以要求解除《商品房买卖合同》？张付杰律师按：业主按揭购房后，业主虽断供，但开发商已经收到全部房款，商品房买卖合同合同目的已经实现，开发商不能据此要求解除合同。
  开发商因承担担保责任而造成损失的，可以通过其他途径予以救济。【基本案情】某《商品房买卖合同》约定业主以按揭方式购房，业主与银行之间签订《抵押货款合同》后，银行向开发商支付了按揭款，但业主仅偿还了十期供房款，便开始违约断供。
  于是，银行根据《抵押货款合同》的约定起诉业主解除合同，同时要求拍卖抵押房产，实现抵押权，开发商作为担保人也成分第二被告，被要求对业主所欠贷款承担连带清偿责任。
  开发商在庭审中提出要求业主解除商品房买卖合同，并赔偿损失。【法院判决】法院告知开发商的诉请应另行起诉，对银行的诉讼请求予以全部支持。【律师分析】该案所涉及的纠纷是**典型的按揭纠纷，在银行的版本合同内容没有矛盾，且银行诉讼方案设计正确的情况下，此类判决基本上支持银行的全部诉讼请求。
  在此情况下，开发商是否可以起诉要求解除《商品房买卖合同》以及赔偿损失呢？当然不可以。在银行实现抵押权后，《商品房买卖合同》以及赔偿损失呢？当然不可以。在银行实现抵押权后，《商品房买卖合同》的标的已被拍卖，业主的购房目的不可能实现，但是开发商的售房合同目的并不因此而落空。
  从商业的角度看，开发商可能因承担担保责任，导致未能实现销售商品房的预期利润，但是，从法律的角度看，其合同目的已经实现，因为其已收到全部房款。
  开发商的损失只能依据《担保法》的规定向业主追偿。【律师提示】开发商在商品房买卖合同中约定以按揭方式支付房款并非没有任何风险，尤其在房价虚高的情况下，这种风险对业主、银行和开发商三方都是切实存在的，他们不过是为解决目前的困境，而将风险扩大之后，将时间向后推移而已 2019-07-17 10:34:00