房屋公摊面积多好不好？大好还是小好？

• 141****9340 公摊的大小各有利弊，看买房者自己的选择。
  公摊小：经济，实用。同样的钱买到的使用面积更多，比较划算。得房率较高，但同时户型相较大公摊的会差些，也就是，舒适性不高。经济条件一般的可以选择。
  公摊大：房屋高档，户型设计较合理，居住舒适，由于配套面积多，设施全，得房率就低，适合为改善居住条件而买房的人群。 2019-07-16 17:39:57
• 156****3524 公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
  
  对于大多数购房人而言，公摊面积一直是让人“多花钱”的地方。如今，在不少豪宅项目，将公摊面积“植入”到户型面积中，已经成为了常用的招式以增加居住面积。
  
  但对于高层或者低层的洋房而言，公摊面积究竟应该保持着怎样的一个度呢?而公摊的多与少，对于购房人又将是好是坏?
  
  公摊面积要怎么计算?
  
  所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。如今，无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。目前，我市在售高层楼盘的公摊面积大约在15%到25%之间，多层住宅在10%到20%之间。
  
  而据建筑方面人士表示，公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。现在高层住宅公摊面积计算方式为， 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 ，各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
  
  举例来说，一套88平方米建筑面积的户型，套内面积是72平方米。那么公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(88-72)平方米= 16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积= (16 / 88)平方米= 18.2%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(88-16)/ 88平方米 =81%。
  
  公摊面积有哪些?
  
  一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
  
  但在购房中，仍有一些面积是不会算入公摊面积中的。据房地产专业人士介绍，依据我国《房产测量规范》依据，不计入公用面积的建筑面积有：作为人防工程的地下室;高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属于一直存在的建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。
  
  而针对2.2米层高，则在购房过程中十分常见，例如“人字形”阁楼，如果低于2.2米，则不属于公摊。
  
  但业内人士表示，对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分? 目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。
  
  公摊面积少就好吗?
  
  对于公摊面积，不少人总觉得越少越好，这自然是对的，但目前市场中，不少人总会将得房率作为判断公摊面积少的标准。这就有些问题。
  
  目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。为此，高得房率≠公摊面积少。
  
  对于公摊而言，如果面积太小，则公共空间，例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说，则是好事。对于整体而言，则在美观上有一定的影响。但目前不少公摊实际上是可以进行利用，而一梯1户或一梯2户则是目前较好利好公摊面积的建筑设计。但由于公摊面积还是属于公共区域，要利好的话，也要更为慎重。 2019-07-16 17:39:53
• 154****6392 对初次买房的人而言，“建筑面积”、“公摊面积”等专业词汇对他们而言都很陌生，更别提如何计算了，因此很容易误入购房盲区，有的人甚至一味追求“零公摊”，其实你可知公摊面积并非越小越好。
  
  通常，房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。对广大购房者来说，公摊面积的算法简单理解就是“商品房建筑面积-套内建筑面积”。
  
  需要指出的是，目前国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，并没有规定分摊系数计算结果和大小范围，根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10%～15%，带电梯的小高层分摊率为17%～25%，而高层楼分摊率则为20%～30%，还有一些别墅类由于设计及功能不同，分摊系数相差悬殊较大。
  
  虽然说公摊数越大所购房屋的使用面积会越小，但专家分析称，公摊并非越小越好，如果过小即意味着配套公共设施规模的缩减，从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样楼层如果越高，随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。**后提醒广大购房者，市场上宣称的所谓“零公摊”一般多为噱头。
  
  实际购房过程中为了放心，可以通过以下三种方法规避公摊面积不必要的风险：
  
  一，决定购房前，可以向开发商索要公摊数据；
  
  二，也可以索要建筑设计图让建筑专业人士计算；
  
  三，就公摊面积在购房合同中进行约定，从而有效保护自己的权益。
  
  哪些面积不计入公用面积？
  
  即作为人防工程的地下室；
  
  高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；
  
  利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；
  
  活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。
  
  层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；
  
  层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；
  
  屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；
  
  层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。
  
  挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；
  
  未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。
  
  2019-07-16 17:39:45