买一手房怎么防止一房多卖?如何防范?

• 143****8644 购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
  　　证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，并在交易后及时办理产权转移登记。
  　　预告登记是关键
  　　更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与**终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。
  　　购房者办理了预告登记手续后，其所购房屋的产权人即具有了排他性；同时，在办理预告登记时，房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统，在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。 2019-07-09 20:20:03
• 143****9235 为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
  如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
  因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。
  二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。
  同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2019-07-09 20:19:55
• 135****4451 　在房屋买卖实践中，经常会发生买卖双方签订房屋买卖合同后，出卖人又将同一房屋卖给第三人，导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况，俗称为一房两卖。无论在商品房买卖还是二手房买卖中，一房两卖的情况都常有发生。在遇到这种情况时，购房者应如何维护自己的利益?为此，特针对一手房与二手房所出现的一房两卖案例进行分析，让购房者加强防范。　　案例一　　程先生为购买某楼盘的商品房，与楼盘开发商签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，程先生即按照合同约定支付了80%的购房款62万元。但是，在合同约定的交房日期后，开发商并没有按约交付房屋。程先生找到开发商要求交房时，才得知开发商已经将房屋卖给了李某，并且李某已经拿到了房屋所有权证。
  　　案例二　　张某在某小区的住宅意欲转让，陈女士得知后，经过协商与张某达成协议，签订了房屋买卖合同，并支付了合同约定的全部购房款65万元，但没有立即办理房屋过户。不久，金某也找到张某表示有意购买该房屋，并出价70万元。于是，张某又将房屋卖给了金某，并马上办理了房屋过户手续。陈女士得知后，主张其买房在先，房屋应当归其所有，要求金某交付房屋，遭到拒绝。于是，陈女士又向张某提出解除合同，并双倍返还购房款的主张。　　名词解释　　关于房屋权属：我国《物权法》对于不动产物权的设立、变更是采用登记生效主义的，登记是使不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。因此，在一房两卖的情况下，已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。在上述两个案例中，由于李某和金某在购房后都办理了产权登记手续，因此已经合法取得了所购房屋的所有权，其他购房人不能取得房屋。
  　　关于一房两卖者应承担的责任：在一房两卖的情况下，出卖人与多个购房者订立买卖同一房屋的合同。合同在订立后即发生法律效力，购房者因一房两卖的行为而无法取得房屋所有权时，其合同目的已经无法实现，这种违约行为严重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房两卖者应承担相应的法律责任。但是，在商品房买卖和二手房买卖中，一房两卖者的责任承担略有不同。　　律师分析　　在商品房买卖中，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在案例一中，程先生可以主张解除与开发商之间的商品房买卖合同，并**高可以主张开发商双倍返还已付购房款。
  　　在二手房买卖中，未取得房屋所有权的购房者，同样可以要求解除房屋买卖合同，并要求出卖人返还已经支付的购房款及利息，并承担赔偿损失的责任。但陈女士能否主张出卖人张某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，则要看合同中是否有相应的约定。　　律师提醒　　在签订购买二手房的合同时，为了更加有效地约束出卖人履行合同，可以对出卖人一房两卖详细约定较为严格的违约条款，以便在发生这种情况后，可以更大限度地挽回损失，维护自己的利益。
  　　对于预购商品房或者购买暂时无法办理过户手续的房屋，在已经开展预购商品房预告登记和房屋所有权转移预告登记的地区，签订房屋买卖合同时，还可以就预告登记进行约定，并在合同订立后及时办理预告登记，以免日后遭遇一房两卖的情况。　　法律链接　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
  　　《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  　　《中华人民共和国物权法》
  　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  　　作者：　周金虎法律快车合同法频道为您整理买卖合同范本
  2019-07-09 20:19:50