商品房预售应当符合什么条件？应该怎么办理呢？

商品房,预售,使用权,取得,建设,土地 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是： 1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。 2.持有建设工程许可证。 3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。 5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件： 1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金; 2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书; 3.取得商品房的建设工程规划许可证; 4.取得商品房的建设工程施工许可证; 5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格; 6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; 7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议;

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据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件    (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书    (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证    (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期    (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上    (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。

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现售商品房，应当符合以下条件：　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（四）已通过竣工验收；　　（五）拆迁安置已经落实；　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　（七）物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

　商品房预售，也称期房买卖，根据我国《城市商品房预售管理办法》第2条之规定，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售制度起源于香港，俗称为卖镂花。　　鉴于房地产开发工程量大、投资额高、开发期长，因而大部分房地产公司都希望以商品房预售的方式筹集一部分资金，以加速资金的回笼，同时也可以将房地产市场行情带来的风险转移分散。而对于购房者来说，则可以避免一次性支出巨额购房款，且从购买房屋到收房之间通常会有一个较长的周期，房地产市场行情的变化常常会产生一定的价格差，因而可以作为一条新的投资渠道。　　但期房买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，在买卖期房时，买卖合同的标的物房屋还没有形成，其实质仍然是房屋买卖的预约，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，支付预付款之后并没有足够的能力控制商品房的建造进程，这在事实上形成和开发商一种能力的不对等状态，因而为了**大限度的防止房地产开发商经营不善和恶意炒作损害购房人的利益，法律对商品房预售确立了严格的限定条件，即实行预售许可证制度。　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：　　1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书;　　2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证;　　3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期;　　4.预售人已经取得了商品房预售许可证。　　商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。　　在决定购房之前，购房人务必审查开发商的资质，其具体内容包括：　　开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书;　　该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意;　　开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格;　　要仔细验证五证，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。

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