买新房为什么让签的是预售合同?签商品房预售合同注意什么?

商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中**为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：1房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；2预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；3预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；4在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。

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买一手房的流程是这样的：看好房后下定，签认购协议类的合约，确定购房意向，房号房款等信息，交**，签合同，递交银行按揭资料，如果一次性付款的就交办证资料银行申请按揭，银行审批，银行审批通过，再正式网签合同，网络等可以查询得到的，有合同编号。银行房款，你就可以开始供楼了

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买一手房的流程是这样的：看好房后下定，签认购协议类的合约，确定购房意向，房号房款等信息，交**，签合同，递交银行按揭资料，如果一次性付款的就交办证资料银行申请按揭，银行审批，银行审批通过，再正式网签合同，网络等可以查询得到的，有合同编号。银行房款，你就可以开始供楼了

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首先开发商隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，具有欺诈行为，你们之间所签订的房买卖合同无效。你可以起诉到法院，如果在你起诉到法院之前开发商已经取得了预售许可证，那么该合同有效，双方按照合同约定继续履行。对于无效合同的处理，如果你交付定金了，可以要求返还定金，购房款及利息和赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房买卖合同司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

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　一、买房、签约时应注意：　　1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。　　2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。　　3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。　　4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。　　5、列明应交费用清单，避免乱收费。　　6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。　　7、签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。　　二、收楼时应注意：　　1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收，据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。　　2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。　　3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。　　三、发生纠纷时应注意：　　1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。　　2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。　　3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。　　北京市英岛律师事务所　　　邓泽敏　　买房注意事项　　律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：　　1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。　　2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。　　3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，**好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。　　4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。　　5.签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还（法律规定），会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。　　那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。　　户型 比什么都重要　　考虑以下五大因素，即：一看地段，二看户型，三看房价，四看环境，五看服务。顾名思义，地段指的是楼盘所处的地理位置。严格来讲，其中还应该包括该楼盘周边的配套设施等；户型和房价自不必过多解释。环境和服务，指的是楼盘周边环境、区内环境和物业服务了。之所以“地段”会排于“老大”地位，是因为地段决定着楼盘的身价以及增值潜力的大小。仔细分析，凡是身价居高不下的楼盘，其交通、购物、就医、上学、休闲、娱乐一定是非常方便的，而这种优越地段，往往又是开发商确定自身身价和衡量自身销售成功与否的有力筹码，亦是吸引众多购房者眼球的一把“上方宝剑”。故而，有房地产巨头感慨地说：成功的房地产开发，除了地段，还是地段。　　其实，随着近年来城市功能的不断转变以及城市交通的快速发展，你就会发现“距离”已不再成为居住的首要问题。特别是随着“居住郊区化”这一浪潮的袭来以及城市有车族的迅猛增长，“地段”已不再具有昔日那诱人的魅力。有专家分析，随着城市的迅猛发展，人们不再把住宅仅仅看做是一个只供吃、住的场所，而会更加注重私人空间的个性化、人性化及舒适度。住房，也不再仅仅是体现居住功能，更多体现的是享受功能。可以说，户型的优劣，不仅直接关系着人们日常生活的品味，也直接关系着人们一生的生活质量。

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