商品房和产权房哪个好？商品房好,还是购买小产权房好？

• 156****9474 肯定是购买商品房好啊！
  商品房在开发、销售过程中具备了完整的法律手续，其权属可以进行自由交易、转让、抵押等，没有任何政策风险。
  而小产权房由于不法律和市场认可，其价值也大不如商品房，不能进行抵押贷款、融资等经济活动，在交易时购买人也很多顾虑，所以很难成交。再则其政策风险大，如遇拆迁很难有较高的赔偿。 2019-06-19 23:14:57
• 152****2748 不少资金不足的朋友在买房时总会有这样的疑惑，同样的楼层，同样的户型，同样大的面积，为什么小产权房与普通商品房的价格差那么多。可老话说得好，一分价钱一分货，虽然小产权房价格很好看，但购房者终究还是放不下心，那么小产权房和普通商品房到底差在哪？
  
  国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
  
  与商品房相比，小产权房的产权则没有这么完整。
  
  根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
  
  从这里我们可以商品房和小产区房第一个不同就是产权的划分。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。那么部分产权与全部产权又有哪些不同呢?部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
  
  其二，性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
  
  与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。
  
  虽然小产权房房子价格低，但伴随的风险却不容忽视，因此为了减少大家的经济损失和日后的麻烦，购房者在买房时还是选择些大产权的房子好! 2019-06-19 23:14:49
• 156****1268 一、小产权房：
  1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权。
  2、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
  3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
  4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
  二、大产权房：
  1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
  2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
  3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
  4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。 2019-06-19 23:14:42
• 143****3987 一、什么是小产权房屋？
  
  一、简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。
  
  而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
  二、小产权和大产权的区别是什么？
  大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
  
  三、小产权二手房包括哪些房屋？可以买卖吗？
  严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
  
  四、购买小产权房五大风险
  1、缺少“五证”
  
  “五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
  
  2、拆迁难补偿
  除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  
  3、质量难保证
  房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖
  由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  
  5、小产权房不能抵押贷款
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
  
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  一、物权法不保护“小产权房”
  
  目前许多购房者将目光转向了 “小产权房”，而且不少人存在侥幸心理，认为随着《物权法》的颁布，“小产权房”会得到承认。然而，《物权法》颁布后，相关条款中明文规定：城镇居民购买“小产权房”并不合法，《物权法》不保护不合法的财产。
  
  业内专家一致表示，“小产权房”没有真正的产权，不受法律的保护，也不在已经实施的《物权法》的保护范围内，因此无论自住还是投资，购买“小产权房”一定要谨慎。
  
  二、“小产权”难变身“大产权”
  新《物权法》里明确规定，房屋属于不动产，不动产必须要经过登记。与不动产不同，动产交付就可以，也就是说你买别人一瓶水，别人把水交给你，你就享有水的所有权。
  
  但是房子不一样，房子并不是交付购房者就享有房屋的所有权，因为房屋是不动产，它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门，而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权，因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。
  
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