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全部4个回答 > 超容积率该如何处理？谁能说说呢？
151****2919 | 2019-06-14 16:02:24
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131****4705 中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》第十四条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。
《国有建设用地使川权出让地价评估技术规范（试行）》调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。 2019-06-14 16:03:51 -
154****5093 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 过低容积率也应设限 随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。然而笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策。 以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴叹。 据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。而事实上，上海每年的别墅需求量也就在150万-200万平方米，**多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%，别墅市场供应量的迅速放大已导致供过于求现象的出现。 2019-06-14 16:03:46
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153****3917 这两个问题都属于当地的建设规划局的管理范畴
一般来说，处理此类问题都是会开具行政文件，进行行政罚款
处理完罚款就会有后续的工作，基本上就属于合格合法建筑，很少会拆除 2019-06-14 16:03:32 -
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实际容积率超过规划容积率应该到国土部门补交土地出让金即可。 容积率的概念： 容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
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宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍以上。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
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2.9的容积率上限能否达到节约用地的目的所谓容积率，简单地讲就是建筑面积与用地面积的比值。如果一个住宅小区的总建筑面积为20万平方米，占地面积为10万平方米，那么容积率就是2。也就是说，在相同建筑面积的情况下，容积率越高，所占用的土地面积越少；容积率越低，所占用的土地面积则越多。新标准规定商品房住宅建设用地容积率根据建筑高度的不同控制在1.6～2.8。据了解，目前北京许多小区的容积率已经超过了2.8，尤其是CBD、中关村核心区以及金融街等城市核心商圈内，多数商品房住宅容积率已经超过仲量联行：未来十年香港物业持续向好受惠内地紧密经济
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一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。
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