房地产企业在销售自建房产应交哪些税?营改增后销售房屋发票税率是多少

• 131****4346 自建房自用不用交税.
  以自建楼的相关成本入固定资产账,要提折旧.
  15年后,将相关房产移交时,先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.
  这种做法有缺点,因为就目前的房价趋势,15年后房产价值会比现在高,销售不动产是按公允价格计税的,15年后计税基础可能会比现在大.但是会计处理比较简单.
  比较好的办法是,先将自建房视同销售,房产由你公司租回.先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.可以将因此产生的相关费用计入租赁费中按15年摊销,避让一定的所得税.
  这种做法也有缺点:就是对企业当期的现金流影响较大,因为相关流转税费太高,且会计处理比较复杂 2019-06-14 00:19:20
• 158****3876 一、基本税种：
  
  　　1、营业税按营业收入5%缴纳;
  
  　　2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳;
  
  　　3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳;
  
  　　4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳;
  
  　　5、土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳(按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率);
  
  　　6、印花税：建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分之五贴花;帐本按5元/本缴纳(每年启用时);年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳(第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳);
  
  　　7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一，XX元/平方米);
  
  　　8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;
  
  　　9、车船税按车辆缴纳(各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆);
  
  　　10、企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)25%缴纳(2007年分档计算：3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%);
  
  　　11、发放工资代扣代缴个人所得税。 2019-06-14 00:19:15
• 131****6879 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 2019-06-14 00:19:09
• 143****4684 微信群免费直播
  
  一、国地税合并，社保费征管面临哪些新变化？
  
  二、不按规定缴社保费面临哪些风险？
  
  三、企业如何合法降低社保费成本。
  
  四、建筑企业如何签订合同能合法降低社保费成本。
  
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  新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。
  
  
  
  一、“五步法”模型的理论分析
  
  （一）识别与客户订立的合同
  
  收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。
  
  
  
  企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
  
  
  
  企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。
  
  
  
  企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。
  
  由于相关企业交易的复杂性，可能会产生多项合同，如果对每一项合同进行处理，会给相关企业带来巨大的麻烦与较高的处理成本。因此，准则规定，在满足以下任一条件时，应当合并为一项合同进行会计处理：一是该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易，如一份合同在不考虑另一份合同的对价的情况下将会发生亏损；二是该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况，如一份合同如果发生违约，将会影响另一份合同的对价金额；三是该两份或多份合同中所承诺的商品(或每份合同中所承诺的部分商品)构成单项履约义务。
  
  
  
  由于企业与客户之间签订的合同受多方面因素的影响，在合同履行过程中，存在对原合同范围或价格作出变更的情况。企业应当区分下列三种情形对合同变更分别进行会计处理：
  
  （1）合同变更部分作为单独合同。合同变更增加了可明确区分的商品及合同价款，且新增合同价款反映了新增商品单独售价的，应当将该合同变更部分作为一份单独的合同进行会计处理。此类合同变更不影响原合同的会计处理。
  
  
  
  （2）合同变更作为原合同终止及新合同订立。合同变更不属于上述第(1)种情形，且在合同变更日已转让的商品或已提供的服务(以下简称“已转让的商品”)与未转让的商品或未提供的服务(以下简称“未转让的商品”)之间可明确区分的，应当视为原合同终止，同时，将原合同未履约部分与合同变更部分合并为新合同进行会计处理。未转让的商品既包括原合同中尚未转让的商品，也包括合同变更新增的商品。新合同的交易价格应当为下列两项金额之和：一是原合同交易价格中尚未确认为收入的部分（包括已从客户收取的金额）；二是合同变更中客户已承诺的对价金额。
  
  
  
  （3）合同变更部分作为原合同的组成部分。合同变更不属于上述第（1）种情形，且在合同变更日已转让的商品与未转让的商品之间不可明确区分的，应当将该合同变更部分作为原合同的组成部分，在合同变更日重新计算履约进度，并调整当期收入和相应成本等。
  
  
  
  （二）识别合同中的单项履约义务
  
  履约义务，是指合同中企业向客户转让可明确区分商品的承诺。合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时外别确认收入。下列情况下,企业应当将向客户转让商品的承诺作为单项履约义务：一是企业向客户转让可明确区分商品(或者商品的组合)的承诺。二是企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺。 2019-06-14 00:19:06
• 144****7328 时间：2017年7月20-21日（周四周五）
  
  前言：不经一番寒彻骨，那得梅花扑鼻香……营改增实施一年来，建筑、房地产企业纳税人没少吃苦头，实践出真知，教训换经验，营改增后依然还有纳税筹划空间，关键在于我们有无更换新思维，新思维必有新动力，营改增新时代，负重依然要前行！
  
  这是**坏的时代，也是**好的时代！强者独领风骚，弱者退出江湖。不懂税法的会计不是好“护士”，不懂会计的税官不是好“中医”！融会贯通方可出神入化，未来属于勤奋的人；两会后有哪些减税减负新政出台？可做哪些税收筹划？营改增中常见错误有哪些？增值税下常见会计的错误处理有哪些？规避陷进，当一个轻松的会计是我们追求的生活，我们盛情相约您一起来回顾营改增一年来经验与教训，深入剖析房地产建筑各阶段业务的会计和税务处理风险，做到纳税筹划、会计处理与发票开具、纳税申报的完美统一。
  
  
  
  建筑房地产企业营改增新时代纳税筹划新思维暨**新增值税会计核算实践应用
  
  仁达财税携手樊剑英老师一起邀您共享学术盛宴
  
  【参会对象】建筑施工、房地产企业财务总监、财务经理、税务经理、主管会计 等涉税管理部门相关人员；会计师事务所、税务师事务、财税咨询机构等税务专业人士；
  
  【主讲专家】樊剑英：中税咨询集团高级合伙人，国家税务总局网络学院讲师、天和智库（北京）经济研究所专家委员会委员、财税智库 专家咨询团成员、中国注册税务师行业继续教育特聘老师、北京市注册税务师协会师资库特聘老师、中国税网特约研究员、注册税务师、房地产纳税筹划专家、中国民主同盟盟员、多家房地产企业、建筑企业税务顾问；先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《南方房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》等图书 。
  
  
  
  课 程 大 纲
  
  第一部分、建筑房地产业营改增新时代纳税筹划新思维新动力
  
  1.房地产建筑企业营改增新时代可抵扣哪些进项税额？
  
  2.A房地产企业均为新项目，一般纳税人一般计税，支付工程款时，财务只要增值税专用发票，对不对？
  
  3.该要什么发票，是报销时决定发票类型？还是付款时决定发票类型？
  
  4.营改增后纳税筹划**容易令人误入歧途的理念是什么？
  
  5.挂靠业务营改增后如何规避税务风险？挂靠业务如果设计业务流？
  
  6.甲供材料、甲供设备一定能够实现税收利益吗？材料占工程承包总额的比重与税负有何关系？
  
  7.亲！您单位愿意甲供还是自采？您单位甲供将如何应对？总包\分包计税方式可否不一致？税务机关愿意分包简易计税还是一般计税？
  
  8.营改增后视同销售风险您有没有？统借统还是否可以适用？
  
  9.营改增后有哪些业务可以实现税目转换？
  
  10.营改增后房地产企业将自建房屋转为出租，进项税额40%是否要转出？
  
  11.营改增**为模棱两可的政策是什么？各地有何说法？如何筹划税收利益？
  
  12.劳务派遣发票与劳务分包发票有何区别？劳务付款如何设计流程？
  
  13.营改增后土地增值税清算如何确认清算收入？
  
  14.增值税纳税人如何分类？对于我们生产经营有何影响？
  
  15.营改增后代建工程如何税务处理？BT\BOT等PPP政府与社会资本合作开发模式如何计征增值税？
  
  第二部分、建筑房地产业营改增新时代纳税实务实践应用
  
  1.营改增后有哪些行为要预缴增值税？预缴增值税时附加税税率差怎么处理？
  
  2.营改增后有几种差额计税方式？如何开具发票？全额开票与差额开票有何区别？如何会计处理和纳税申报？
  
  3.土地使用权、不动产投资是否缴纳增值税？转让营改增前土地或不动产是否可以差额计算增值税？
  
  4.补缴土地出让金可否追补销售额扣除？
  
  5.车位、车库销售有几种可能？如何区分税收待遇进行纳税筹划？
  
  6.不动产出租进项税额如何分摊
  
  7.2017年两会后有哪些新政可以纳税筹划
  
  第三部分、建筑房地产业营改增新时代会计核算实践应用
  
  1.《增值税会计处理规定》出台的背景与新旧衔接
  
  2.会计结转收入是否所得税也要确认收入？
  
  3.会计不结转收入是否所得税也要结转收入？
  
  4.是否开具发票就要确认企业所得税收入？
  
  5.会计结转收入是否一定要计提增值税？
  
  6.建筑施工、房产业如何设置会计科目？设置会计科目要考虑哪些问题？
  
  7.建筑企业设置“工程施工”“工程结算”与否对于增值税核算有何影响？
  
  8.建筑企业期初“应交营业税”余额如何账务调整？
  
  9.房地产企业“预收账款”要不要区分含税与否？
  
  10.简易计税及小规模纳税人 “应交税费”科目下如何设置？如何反映预缴税款、抵扣税款、减免税款？
  
  11.建筑企业预缴税款可以在不同项目之间抵减应纳税额吗？
  
  12.房地产企业预缴税款可以在不同项目之间抵减应纳税额吗？
  
  13.建筑企业以及其他企业抵减销售额的业务如何账务处理？发票如何开具？开具增值税专用发票还是普通发票？差额开票还是差额计税？开两张发票还是一张发票？
  
  14.房地产开发企业土地价款抵减销售额可以包括哪些拆迁补偿费？
  
  15.集团公司拿地项目公司办证票据在集团公司票据是否有效？
  
  16.进项税额抵扣情况发生改变的账务处理
  
  17.月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理
  
  18.交纳增值税的账务处理（含交纳当月应交增值税的账务处理、交纳以前期间未交增值税的账务处理、预缴增值税的账务处理、减免增值税的账务处理）
  
  19.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理
  
  20.请问樊老师：建筑业一般计税的项目，增值税纳税申报表申报时在同时有进项税额和预缴2%的增值税时，先要抵扣进项税额，进项税额足够大时预缴的增值税只能在附表四显示，进项税额抵扣完后才能抵扣预缴的税金，这样就会有一种结果，当项目完工后进项税额全部抵扣，而预缴的增值税有一部分不能抵扣，**后项目注销时多预缴的增值税怎么处理，是抵扣别的项目还是退税？
  
  第四部分、现场咨询答疑
  
  【时间地点】时间：7月20-21日周四周五；
  
  地点：天湖宾馆（成都市金牛区五丁路17号，一环路白马寺路口）
  
  【收费标准】1980元/人（培训、资料、场地、咨询、录音）
  
  企业年卡：8800元一年，一年服务期内每月均至少一堂课、每堂课企业均可安排两人参加，每堂课提前两周告知会员单位，方便会员安排时间人员！
  
  2017年企业会员资料另附！
  
  【联系电话】李老师
  
  邮箱：1792867874@qq.com 2019-06-14 00:19:02