一、自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。自建建成自用的时候不交，以后出售或者转让的时候要缴纳2道营业税，即3%的建筑营业税+5%的转让不动产营业税。建筑业，属于在中华人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）例子：某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：销售不动产营业税=28600×5%自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5二、销售商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》：销售不动产营业税税率为5%。2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
全部3个回答 >房地产企业在销售自建房产应交哪些税
138****0392 | 2018-06-27 22:21:08
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155****9302 （一）纳税人
根据《房产税暂行条例》规定，企业拥有房屋产权按规定要缴纳房产税。房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
（二）计算口径
根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。
根据《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 2018-06-27 22:22:36 -
155****3534 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 2018-06-27 22:22:06
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134****7388 我们所说的自建自用,一般情况是指,建筑公司,他们有建筑资职,可以从事建筑工程,并且建筑完成后自用,说明什么情况?那就是给自已建造"固定资产",所以就不属于营业税中的建筑业范畴了,故不征营业税,但是,如果自建自用后,再变更用途,那么就相当于,他们建筑后是要出售的(不是固定资产),那么其建筑行为,就是营业税规范的建筑业,就得纳营业税,计税依据就是成本与成本利润率综合营业税率得出的计税依据了(公式我就不写了).同时还得再纳一道转让不动产的营业税,其计税依据就是售价了.
如果是开发商品开发商品房,那么他们会将工程项目进行招投标,并用合同的方式确定工程的造价,那么这个合同价款,就是中标的建筑公司纳营业税的计税依据.而开发商则是在竣工验收后出售,以其售价作为销售不动产的计税依据,纳相应的营业税. 2018-06-27 22:21:34
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一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。5.房产税
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自建房自用不用交税.以自建楼的相关成本入固定资产账,要提折旧.15年后,将相关房产移交时,先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.这种做法有缺点,因为就目前的房价趋势,15年后房产价值会比现在高,销售不动产是按公允价格计税的,15年后计税基础可能会比现在大.但是会计处理比较简单.比较好的办法是,先将自建房视同销售,房产由你公司租回.先按建筑业交3%的营业税及附加税,再按销售不动产交5%的营业税及相关附加税.可以将因此产生的相关费用计入租赁费中按15年摊销,避让一定的所得税.这种做法也有缺点:就是对企业当期的现金流影响较大,因为相关流转税费太高,且会计处理比较复杂
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应缴土地增值税税金=增值额X适用税率=【转让收入—（取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用+新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目）】X适用税率《土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第3条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第7条规定的税率计算征收。第4条 转让房地产所取得的收入减除本条例第6条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第5条 转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第6条 计算增值额的扣除项目：1，取得土地使用权所支付的金额；2，开发土地的成本、费用；3，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4，与转让房地产有关的税金；5，财政部规定的其他扣除项目。第7条 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额 的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。第8条 有下列情形之一的，免征土地增值税：1，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；2，因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第9条 有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1，隐瞒、虚报房地产成交价格的；2，提供扣除项目金额不实的；3，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。第10条 应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地地税局办理纳税申报，并在地税局核定的期限内缴纳土地增值税。第11条 土地增值税由地税局征收。土地管理部门、房产管理部门应当向地税局提供有关资料，并协助地税局依法征收土地增值税。第12条 未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
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主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税一 取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱二 建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱三 销售环节 取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
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