二手房交易中怎么识别潜在风险，委托中介时要注意什么？

一、产权风险1. 房主无从事交易的资格，即假业主的。　　在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，有的人会造假，因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询，确认结果。2. 房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。　　这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3. 房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。　　面对这种情况，购房者需记住一条：一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷，现实的很多纠纷都是由此产生的。4. 房子被法院依法查封的。　　签约前需让经纪人协同业主到建委去查档，如果在交易之前查封的房产建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。5. 不符合转让条件的房子。　　有些房子转让是有限制的，比如军产房、局级分得的公房，属政策性住房，购房人拥有有限产权，在有限条件下不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。　　因此审查产权证时，应注意以下几方面：　　（1）以优惠价、许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以　　（2）军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。一般情况下这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。　　（3）远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。二、资金风险1. 房款资金　　资金安全主要是业主拿到定金或**款后玩消失，目前有的城市已要求在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。2　　有的房产有大量的物管、签约时一定要留保证金三、房屋本身质量风险　　房屋本身的质量问题有很多，找懂行的朋友一起去帮忙查看，而且能够晚上、白天、雨后都去看看就更好了。其次，可以同小区里的人多聊聊，了解一下有没有特殊情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介，至少能有个保障，毕竟相比于可能出现的风险，中介费就实惠多了。　　二手房交易过程比较复杂，常常会伴随着一些风险。因此，在看房选房的时候一定要注意，在签约付款的时候更要注意资金风险，不要直接交付大额现金。

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（一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；3、第三步要查验房屋有无债务负担；4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。（二）如通过中介找房，一定要会选择。一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。（三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。

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二手房一次性买卖交易的流程如下：1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；3、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。4、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。5、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。6、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。二手房过户时还需注意以下过户事项，具体操作要求如下：1、有线电视过户：有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长会作封端处理。因此在交房时，买方可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买方凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地区的有线电视公司办理过户手续。2、结清水表账单：大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。3、电表过户：在交房时建议买方亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。同时现在新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字，所以在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费4、煤气过户：上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

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1．抵押查封风险拿房屋来抵押贷款是很正常的活动，也是非常容易获得贷款的；但是大家一定要注意，如果是想要过户的话，房产应该是要无抵押状态的。如果说您买的房子目前是在抵押状态，即便是签署了买卖合同，也不能够及时过户。万一借款人没有能力偿还贷款，就有可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即便您已经签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。2．房款支付风险二手房交易中，其实很多人**担心的也就是钱财的问题了。如果买卖双方自行支付房款，没有第三方参与进来的话，就很有可能会发生纠纷。尤其是对于买方来说，**严重的损失莫过于钱房两失。所以建议购房者先将房款交给买卖双方都信任的第三方平台。3．共有权人不同意出售的风险房屋共有权的问题也是大家在买房过程中需要特别注意的，其实共有权人主要是指多个人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定，未经全部共有权人同意，签署的合同是无效的。一般来说，共有权人的相关信息都会记在在产权证书上的，但是如果是夫妻共有的情况就不一定会有加载，所以大家在签合同的时候一定要注意卖方的夫妻双方都应该在买卖合同上签字。4．物业交割风险二手房在购买之前已经有人居住过，所以大家在办理房屋交接时，一定要先要求卖方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚，买方将可能为出售方的各项欠费买单。这一点，也是买二手房不能够忽略的。5．连环单风险连环单，可能很多购房者都不知道是什么意思，简单点说，就是A买B的房子，而B在卖房的同时要买C的房子，这种A买B，B买C的交易方式。由于连环单涉及多个交易方，包括不同的政府部门和银行等机构，容易因为时效问题导致钱款不能及时就位，从而就致使交易不能如约完成。6．违约风险违约，对于交易双方都会造成极大的损失，按照《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。

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二手房交易的注意事项：1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。2、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

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