房地产企业在销售自建房产应交哪些税

• 135****6757 一、自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。自建建成自用的时候不交，以后出售或者转让的时候要缴纳2道营业税，即3%的建筑营业税+5%的转让不动产营业税。
  建筑业，属于在中华人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。
  1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；
  2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；
  3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。
  自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
  例子：某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：
  销售不动产营业税=28600×5%
  自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
  二、销售商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》：销售不动产营业税税率为5%。
  2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2018-06-20 19:01:15
• 147****7314 一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
  1.契税
  建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
  2.营业税
  自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
  3.城市维护建设税和教育费附加
  在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
  4.城镇土地使用税
  房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
  年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
  土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
  5.房产税
  以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
  应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％
  房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
  6.车船使用税
  以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
  7.土地增值税
  以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
  计算公式：
  土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
  应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
  土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
  土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：
  增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。
  纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
  8.印花税
  书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
  9.企业所得税
  应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率
  税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
  10.个人所得税
  个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。
  应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数
  个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。 2018-06-20 19:01:09
• 135****7512 1、对于你对外销售的住宅:
  (1)、依新营业税暂行条例及其实施细则之规定，按销售不动产论，以5%的税率计算缴纳营业税。
  (2)、售房收入应并入当年收入，计算缴纳企业所得税;
  (3)、依据土地增值税暂行条例及其实施细则、国税发[2009]31号文及你省级税务机关就该文件的转发文件及和其它相关文件清算你对外出售住宅所应承担的土地增值税。
  2、你用于自用的商铺，应按规定缴纳房产税(自用)和土地使用税;若对外出租，则应按12%的税率计算缴纳房产税、并按5%的税率计算缴纳营业税。
  上述分析仅供参考，具体事宜咨询当地税务机关。 2018-06-20 19:00:59